房貸等排撥　預售屋後續如何發展？

文／李龍泉

隨著台灣房地產市場的發展與變遷，銀行貸款政策逐漸成為影響房地產市場，尤其是預售屋市場的重要因素。該法條作為規範銀行放貸風險的重要法律條文，尤其存戶原本的存款多被行員勸導去購買金融商品，造成銀行體系傳統存款金額減少，其影響在近年愈發明顯。

雖銀行每月有借款戶固定償還本金的還款金額，但2024年8月起的新青安貸款對中古屋市場買氣的激勵，連帶對預售屋銷售的推波助瀾。依該貸款規定房地之取得日期係以建物謄本上登記日期為準，只要所購置之自有住宅依建物謄本登記日期為申請日前六個月內者，即符合該項規定。

由此推算2022年後預售屋以2年工程期計算，2024年起將陸續完工交屋，恰可適用新青安貸款。惟銀行近期房貸排撥現象越加嚴峻，對陸續將交屋的預售屋市場將產生不利現象，甚而影響其後續發展。

首先，針對建商資金流動性的影響。該法條的限制使得銀行在資金排撥上更加謹慎，導致預售屋完工後分戶貸款融資取得困難。當銀行對建商的分戶貸款排撥放緩時，甚至限制建商為原土建融授信戶才可進行分戶貸款排撥，將使建商和購屋者資金面臨不足的窘境，甚至分戶貸款戶已完成對保但無法動撥，亦容易造成交易糾紛。

另一方面大型建商對於分戶貸款借款成數不足部分，可以自有資金採低利或無息的公司貸款，來填補購屋者部分資金，實力較弱的建商可能因無足夠的資金退出市場。

其次，針對預售屋市場信心的影響。銀行貸款排撥速度的放緩，甚至限制對市場信心產生了負面影響，購屋者和建商都可能因貸款資金無法及時到位而導致交易進度拖延，進而可能對市場造成更大的不確定性。

銀行法第七十二條之二的實施對房地產市場，尤其是預售屋市場，產生了廣泛而深遠的影響。儘管該條款的初衷是為了控制金融風險，確保銀行資金運作的穩定性，但房貸排撥的限制導致了市場資金流動性的減少，可能影響預售屋市場的交易量。

未來，隨著政策的不斷調整和市場的自我調節，預售屋市場將在銀行法第七十二條之二的框架下尋求新的平衡點，並在挑戰中找到發展的契機。我們期望預售屋市場將在經歷波動後，朝著更加健康、穩定的方向發展。【作者為國立空中大學兼任講師／中華不動產教育交流協會理事】

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