【新手買房的八堂課】第七堂 合約、議價大解密！

新手買房的第七堂課，今天要跟大家談談「合約」和「議價」，大家買房最怕被當成痛宰的肥羊，不管是買中古屋或預售屋，議價都是很大的學問，合約也有很多需要注意的細節，接下來就讓樂居創辦人李奕農來為我們一一解答。

■ 中古屋常見的房地產糾紛！

內政部有公布在中古屋交易中，最常見的5大爭議：

1. 訂金返還 (斡旋金轉成定金) 
2. 仲介斡旋金返還
3. 終止委售或買賣契約
4. 房屋漏水問題
5. 隱瞞重要資訊

為什麼會容易產生這些糾紛？首先我們先了解一下中古屋的買賣流程再來一一說明。

■ 中古屋買賣流程

中古屋的買賣流程可以簡單分成以下8個步驟：

一、委賣：

委賣就是屋主把房屋委託給仲介代為銷售的一個過程。

►延伸題：

Q：屋主可以臨時終止委賣嗎？
A：原則上是可以的，但如果簽的是專任委託，在民法第549條有規定，屋主和受託人任何一方都可以隨時終止委任契約，但片面終止會不利於他方時，要負損害賠償責任，這點要特別注意。

二、斡旋／要約：

當仲介開始帶看房子，有買方喜歡想議價的時候，就可以選擇付斡旋金或是簽訂要約書來進行：
1. 斡旋金：付一筆訂金給仲介，請他代為向屋主談判。
2. 要約書：不用付訂金，直接簽訂要約書請仲介代為議價。

►延伸題：

Q1：付了斡旋金或簽訂要約書之後，買方可以反悔嗎？
A1：只要屋主還沒有做簽認，買方都可以反悔；倘若屋主簽認之後買方才反悔，斡旋金會被全額沒收，要約書則需要賠償購買總價最高15%的金額作為賠償。

Q2：買方出到底價，屋主可以不賣嗎？
A2：只要屋主還沒簽認都可以不賣！這邊舉例做一個說明，假設屋主和仲介簽訂的底價是900萬，買方出的價錢也是900萬，這樣屋主一定要賣嗎？
很多合約上都會簽訂屋主一定賣，但真正在法院上的判決，如果買方付了斡旋金或要約書，屋主在簽認之前都有權利拒絕賣屋；屋主如果在簽認之後反悔，則需要賠償仲介及買方購買總價的4%作為違約金。

三、簽認(收訂金)：

賣方同意買方的出價並答應簽約，就叫簽認。同意的方式不是只有在仲介提供的書面契約上簽字才叫簽認，包含口頭答應(錄音)、LINE文字確認或其他通訊軟體等，這些都可以作為法院判決的依據。

►小提醒：

買方可以在屋主簽認同意之前反悔，若在簽認後反悔需付賠償金。

四. 簽約+用印：

房地產的買賣需要向政府申報，所以會有很多政府單位的表格需要填寫，簽約的時候會連同表格一起填寫用印，這部份大多會由代書協助處理。

買方要注意的地方有以下2點：

1. 對照內政部公版：
合約雖然有5天審閱期，但內容繁雜，一般民眾可能會抓不到審閱的重點。建議可以下載內政部公布的合約公版，確認自己的合約是否和內政部版本相符，有不同的地方一定要提出，避免未來發生爭議。
2. 貸款成數不足的解套：
合約容易發生問題的還有貸款成數不足的情況，可以一開始就在合約內加註清楚，若貸款成數不足，雙方可以無條件解約，或是由誰補足款項，避免事後糾紛。
 

五. 完稅：買方需向政府繳交契稅、印花稅及地政登記規費等稅款。

六. 貸款：繳交稅款時可以同步向銀行申辦貸款。

七. 過戶：貸款核撥之後就可以進行過戶，但新成屋的部份如果驗屋不過的話，是可以拒繳款的→延伸閱讀：驗屋不過可以拒繳款？ 3招自保快筆記。

八. 交屋：過戶完成之後交屋。

■ 買賣合約的注意事項

買賣合約可以說是房屋交易中最重要的一環，而針對買賣合約的內容，我們列出以下9點注意事項給大家參考：

1.立契約書人如非本人須檢附授權書
2.注意停車位標示有無分管契約
3.有無增建
4.有無出租情形
5.價金支付流程
6.有無產權瑕疵
7.違約、解除契約賠償責任
8.附贈品契約
9.交屋期限

以上這9點中，我們針對在實務上最容易碰到糾紛的第4、6、8點來作補充說明：：

►有無出租情形： 

不管是要賣的房子有租約，或是要買的房子有租約，以下重點都必須注意：
1. 租約期限：在買賣合約中載明清楚，像是租期到民國幾年幾月幾日、租金是多少、押金幾個月。
2. 承接租約：買賣行為並不會讓租約失效，必須由買方承接原租約，並於交屋前完成換約。
3. 終止租約：如果屋主取得承租方搬遷同意書，同意於交屋日前終止租約的話，可以按照約定日期請承租方搬空交屋。

►有無產權瑕疵：

有些屋主為了讓房子賣一個好價錢，常會隱藏一些產權上的瑕疵如以下5點：

1. 漏水
2. 海砂屋
3. 輻射屋
4. 違建
5. 凶宅

凶宅認定不易，是最容易有爭議的地方，在法院上對凶宅的認定是：所有權人在持有的期間，是否有發生過非自然身故(例：自殺)。
這邊舉個例補充說明一下，甲擁有一間房子，在持有期間房子內發生凶殺案，而甲後來將房子賣給乙，乙在持有期間五年內房子未發生凶殺案，之後將房子賣給丙；依照內政部的認定，乙持有期間未發生非自然死亡事件，所以就不算是凶宅，不必向丙負擔保責任。

不管是以上哪一種情形，都不建議隱瞞，因為買賣房屋的合約有瑕疵擔保責任6個月的規定，有問題日後要再處理很麻煩。

►延伸題：

Q1：有辦法避免買到凶宅嗎？
A1：消費者買房通常會透過仲介公司，仲介公司通常會有相關資訊提供參考；或是看房時可以和左右鄰居、管理員打個招呼，問一下是否有相關案件發生。

Q2：買到凶宅有辦法可以解除契約嗎？
A2：如果賣方是故意隱瞞的話是可以解約的，但不知情的情況就不行，只能要求賠償金。不過凶宅很難舉證實際上對生活造成了什麼樣的影響，通常是心理層面的，現在也沒有相應的法條，所以建議要做好事前的查證。

Q3：如果因新冠肺炎在家過世算是凶宅嗎？
A3：目前內政部認定不能算是凶宅！

►附贈品契約：

在交屋的時候，針對屋內附贈品會有以下2種情況：
1.空屋交屋：除固定物外，所有物品皆須清空。例如可移動的家電或垃圾等雜物。
2.附贈家具交屋：在實務上很常遇到雙方對附贈家具的認知不同，建議須逐一勾選附贈品。包含有哪些傢俱、家電的品項，數量也都要載明清楚。

■ 買房的付款流程

其實買房付款的部份，最主要的差異在頭期款，可以分成屋和預售屋2部份來看： 

1. 新成屋/中古屋：在簽約的2周內需要準備好房屋總價的20%作為頭期款，貸款大概可以貸到80%。
2. 預售屋：簽約的時候只需要先付房屋總價的5%訂金，剩下的15%按照建商的工程期付款即可，而預售屋蓋好通常要2~3年，也就是把頭期款分期繳付的概念，剩下的80%一樣是向銀行貸款。

►延伸題：

Q1：首購族辦貸款該注意些什麼？
A1：銀行在審核貸款的時候通常會根據以下條件：
1. 年收入：會依照個人年收入作為核定貸款金額的依據之一。
2. 保證人：如果夫妻通常會找另一半，如果是單身族，可以找家人兄弟姐妹做為擔保人，這樣貸款成數就可以拉高。
3. 是否有車貸、信貸或繳款不良紀錄：會影響到資產負債比，不良的還款紀錄會影響信用評估。
4. 信用卡使用狀況是否正常：新手很多都是年輕人，如果從未使用過信用卡，沒有累積正常還款紀錄的信用值，會不利於辦房貸，這部份影響很大。
以上幾點會是銀行統計貸款人的資產負債比的依據，這會影響到銀行最後願意核貸給你的條件跟限制。

Q2：現在買房有寬限期，要不要用？貸款是20年好？還是30年、40年好？
A2：現在是大印鈔時代，建議把錢留在自己手上，不要全部拿去還銀行。銀行願意給多少寬限期就盡量使用、能拉多長的貸款年限就盡量拉長，讓銀行來適度分擔一些通貨膨脹的風險。

■ 預售屋需要注意的5大重點

1. 瓦斯管線由建商付費：內政部現已有明文規定，水電及瓦斯管線應由建商付費，這在合約上一定要確認清楚。
2. 交屋日起算保固：建商會提供設備1年、地壁磚5年的保固等等，重點在於保固的起算日應從交屋日起算，而不是拿到使用執照日。
3. 交屋延遲可求償：在簽訂預售合約時，會簽訂最晚交屋日，如果在期限內無法完成交屋，按照內政部的標準，可以請求已繳交款項的萬分之5作為賠償。
4. 車位資訊要標明：車位的編號、高度和寬度要載明在合約裡，驗屋時一定要到現場確認清楚，以免交屋之後有糾紛。
5. 面積誤差3%內：法規對於面積誤的最大容認是3%以內，也就是說簽訂合約是30坪，實際驗收只有29.5坪，這差距0.5坪，買方可以要求按比例退款。但如果超過3%，買方是有權解約的。

►延伸案例：

在新北市土城的大同莊園，當時就是遇到可以交屋的時間已經超過當初擬定的最晚交屋日，因此買方可向建商請求賠償。
假設已經繳交200萬的款項，1日的違約金就是1000元；逾期超過3個月的話，建商必須歸還買方已付購屋的價金，賠償地總價15%的違約金。
大同莊園這個案例來說，地院最後判決建商必須賠償買家9人約6656萬元。

■ 議價攻略看這裡！

隨著實價登錄的資訊越來越透明，議價已經不像以前要靠話術來談，以下讓我們分成屋和預售屋來向大家說明：

一、新成屋／中古屋：有做功課才能談價錢！
1. 瞭解行情價：一定要去實價登錄的網站查一下，要買的社區每一戶的成交行情價。
2. 多少仲介刊登：要在網路上查詢想要買的物件有幾家仲介在賣，有時候同樣的開價A仲介不願意成交，或許B仲介就願意，這個落差就在仲介成交費上，所以多問幾家仲介不見得是壞事。
3. 社區的類似物件：要在事前了解一下同一個社區有多少類似物件在賣，如果這個社區的類似物件很搶手，待售物件不多很快就賣掉了，剛好讓自己做一個可能必須加價談的準備；如果有很多相同物件，就不要急著買，可以持續多看幾間，當你沒有抱著必買的決心時，議價的成功機會會比較高。

二、預售屋：資訊透明的情況下，議價空間比較低。
1. 初期可以撿便宜：新案剛開始賣的時候，比較有機會以較便宜的單價買到。
2. 凹家電贈品：同樣一坪30萬，想辦法多向建商凹一些家電贈品，也是不無小補。
3. 議價機會在這裡：如果有建案賣到一半換代銷公司或是換案名的話，代表案子可能賣不好，就會是一個有議價空間的機會。

這堂課為大家介紹了合約的內容和議價的方法，下堂課要教大家「驗屋教戰手冊」，我們下堂課見！