套房套不住房價 台北市預售案13.4坪每坪賣到192萬

文／陳炳辰

鄰近信義安和路口的「耑岫」，近期揭露了頂樓戶交易，20.8坪賣出單價220.8萬元的小宅新天價，再次印證台北居大不易，進一步觀察貸款不易、宜居空間打折扣的15坪以下套房表現，結果竟也高不可攀。

依據內政部揭露不動產交易實價資訊，台北市15坪以下的預售套房物件，近兩年的平均單價高漲，2022年均價在105.1萬元，2023年則來到122.1萬元，漲幅16.2%；量體方面，2022年揭露了116筆超過單價百萬元的交易，到2023年則增長六成八，來到195筆。買方與建商對於小坪數物件的熱衷，顯然激盪出量價表現。

此外，再觀察前五強的高單價套房走勢，2023年最高價碼達單坪192萬元，為捷運忠孝復興站旁的「BR4」，交易坪數僅13.4坪，其餘前四名分別為「菁席」、「植建築」、「勝輝馥敦」、「桓桓溫州」，單價在160.6-164.8萬元，坪數則是12.1-14.9坪。而對比2022年資訊，前五名的「青田618」、「BR4」、「附中仁」、「親家JIA」與「文普享享瑞安」，坪數落在9.8-14.2坪，單價則是149.5-192.5萬元。兩年相較，2023年前五強的單價已均在160萬元以上，甚至總價都來到2,000萬元以上，買小又買貴情勢相當令人乍舌。

核貸趨寬助攻套房聲勢 蛋黃區值得關注

住展雜誌發言人陳炳辰分析，2022、2023年的前五高單價套房皆坐落精華地段，自然彰顯身價，像是2022年的前五強全數均為大安區門牌，各有青田街文教區、忠孝東區、附中學區、捷運科技大樓站生活圈等優勢，2023年另有中正區東門、中正紀念堂生活圈的「菁席」，和松山區臨微風百貨的「勝輝馥敦」加入高價套房行列，都是市區核心地帶。

除了蛋黃區效益外，高價套房還有其他價值特性，陳炳辰說明，比方說挑高夾層設計，提供魔術空間的多元利用，居住起來就不侷促，另外的用途如公司企業當作招待所，或提供給高階主管使用；又或是房市熱潮引起高資產與投資族群注意，看好出租投資報酬率和轉手利差；若鄰近明星學區，有意設籍當地學區的富爸媽也是潛在買方；而要為住商混合型態，小型辦公室進駐亦是自用、租賃兩相宜。

陳炳辰表示，套房產品常有貸款條件不佳的印象，但與時俱進下，不少銀行願意對狀況不錯的套房正常核貸，包括坐落地段佳，例如雙北市鄰近捷運站點處，再則像社區屋況好，素質名氣高，兼之申貸人的信用分數良好，都不乏申貸到不錯成數的案例，讓套房交易擺脫部分抗性。

至於2024年是否已有建商瞄準高價套房推案？陳炳辰指出，目前尚未明確傳出此勢，但由於台北市精華區不易取得大型土地，危老改建案基地也常是小面積的使用，若輔以學區、租賃效益，預期推案上不會缺席，現下還未揭露如信義區永吉路巷弄套房新案「亞伯信義雅晑」也開出單價168萬元水位，市場是否再次敞開心胸接受可再關注。

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