買預售屋要注意哪些風險？專家教戰「3大原則」助你買好房

黃健誠

圖片黃健誠攝提供

買房是人生大事，除了考量價格、地點等條件外，選擇購買新成屋或預售屋，也有不少眉角要注意，住商不動產企研室經理徐佳馨說，買預售屋常碰到施工品質不佳、交屋後屋況不如預期等風險，建議購屋人秉持3大原則，才能避開不理想的物件，買到優質好房。

買預售屋有其風險，但也有一些優點，徐佳馨說，買房前須備妥自備款，但買預售屋時，不用一次拿出大筆自備款，可將費用分攤成2、3年慢慢繳，只要施工期夠長、夠穩定，就能較為寬裕地繳交工程款。

需要注意的是，購買預售屋後，最好能先準備好房屋總價15%以上的費用，以因應日後的付款需求。

此外，因購買預售屋時，房子還在施工，若購屋人想在原有的格局上做改裝，也就是所謂的「客變」（例如：浴室不要浴缸、廚具色系更換、水電網路的管線位置等），只要不影響結構安全，通常建商都會願意幫忙，有時甚至不加收費用。

不過，不少人仍對買預售屋抱持疑慮，原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋和設計圖，想像未來房子格局，往往房子完工後，會與想像有所落差。

另外，購買預售屋時，也很怕工程期忽快忽慢，導致短期內需繳交數筆費用，此時就有「斷頭」之虞；因此，在預售屋尚未完工的狀況下，買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期，以及各項費用的繳納時間，建材廠牌、規格和等級，也須列在契約上，以免日後發生不必要的糾紛。

買預售屋須做好風險控管，徐佳馨說，若能遵守下列3個原則，有助減少與建商發生糾紛的機會。

首先，最重要的是「挑選好建商」，建議民眾在購買預售屋前，先打聽建商風評和產品口碑，因為好建商會信守承諾，用好建材、不偷料，還能確保施工品質；此外，建商擁有健全財務體系，才不會發生房子蓋一半，就周轉不靈的狀況。

其次，「白紙黑字」的承諾。徐佳馨說，無論預售屋或一般房屋的買賣契約，都須載明土地座落地段、地號、持分比、棟號、樓層、戶號及坪數的資訊，建商還需將建造平面圖附在契約裡。

有時在案場，銷售人員可能會口頭承諾，給予消費者額外優惠，卻不願意寫入契約中，甚至會以「根據規定我沒辦法這樣寫，但我們公司這麼大，保證說到做到」等話術，來說服購屋民眾。

不過，一定要記住「口說無憑」，包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明，免得事後橫生糾紛。

徐佳馨也提到，從買屋到交屋，可能歷時多年，容易產生認知混淆的狀況，建議買預售屋的民眾，將銷售DM留下，有多少版本就收藏多少版本，因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份，

另外，在契約內，「公設比及項目」、「私有面積及項目」也應條列清楚，才不會在交屋後，因與建商的認知差距，而大興訴訟。

第3個原則，是留意「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，徐佳馨解釋，內有規範履約保證相關條文，而履約擔保機制分為兩大類，一為內政部同意的履約保證方式「不動產開發信託」，另一則為替代性履約保證方式，由買賣雙方擇一採行。

其中，替代性履約保證有4種選項，包括建商未能如期交屋時，將由金融機構如數返還消費者已繳納價金的「價金返還保證」；由賣方與受託機構簽訂信託契約，按約定辦理工程款交付、各項稅費繳納等，以專款專用目的為主的「價金信託」。

另外，還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導，數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」，都是在若建案無法交屋時，仍可保障消費者的方式。

不過，無論購屋民眾選擇何種履約保證，都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本，且附在買賣契約書後面，未來發生糾紛時，才能有所依據。

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