房貸鑑價不到8成買貴了？內行人出招免補現金
好房網News記者王惠琳／綜合報導
台灣房價不斷攀升，不少首購族擔心越晚買房價格越貴，甚至將面臨挑不到好物件的窘境，紛紛搶進房市，但許多人也發現，申請房貸時銀行鑑價結果往往與成交價有巨大落差，被迫多掏現金補足差額。
一名網友在PTT上發文，表示自己近日在高雄生態園區一戶約25評、屋齡20多年的中古2房，成交價約620多萬元，而同社區的實價登錄則落在580-600多萬元。不幸的是，銀行鑑價卻只拿到590萬的8成，大約是成交價的7成6，原PO還得再補上25萬元現金，且交屋日就在2月底，讓他懊惱自己是不是買貴了？
網友們看了紛紛表示，「現在鑑價趕不上成交價是正常的。大部分只有預售屋可以8成」、「是你那邊沒那個價值」、「地段或你個人條件都會影響」、「實登就580，還寄望銀行估620？」、「對銀行來說買貴無誤」、「中古鑑價在熱區跟不上很正常」。
也有內行網友分析，銀行對於各區域有設定貸款成數限制，若是買在設定可貸八成的區域，卻貸不到八成，問題可能出在買貴、申貸人條件不好，或是銀行太保守，遇到這種狀況換間銀行或許會有不同結果，有時不同銀行鑑價的差異，最多可以超過30％。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議，與其事後想補救辦法，購屋者應該「提前避免」，先將有意購買的房屋資料提供給銀行估價，除了避免核貸結果落差過大，也能夠成為開價或下斡的指標。另外也可以向銀行申請「裝潢貸款」，多數可以取得房價的0.5到1成，藉此來彌補房貸額度。
至於該找哪間銀行，才能取得最佳房貸利率與成數？陳俊宏認為，各家銀行每年的上、下半年，都會依據當下政策調整房貸額度、利率，變動性極大，並沒有哪一家特別容易取得最佳房貸。對於想爭取最佳房貸條件的購屋者，陳俊宏提出3點建議。
1.優先接觸薪轉戶或經常往來銀行
由於銀行可以確實掌握資金流動紀錄，這類型客戶大多會被銀行視為「優質客戶」，而更願意給予較佳利率。
2.透過房仲申貸
陳俊宏表示，購買中古屋，可以透過房仲找經常配合的銀行申貸，即使購屋者有不利申貸的問題，房仲也有機會替客戶爭取到好的利率、成數。
3.申貸不是「非銀行不可」
陳俊宏指出，有時與其找銀行，不如找房屋所在地的信用合作社，更容易取得最佳房貸金額、利率。若是具有農、漁會身分的購屋者，還可以向農、漁會申貸。除了信用合作社、農漁會，不少保險公司也相當積極在爭取房貸放款大餅，且許多保險公司並不限定只提供給保戶申貸，不失為銀行以外的另一種選擇。
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