想買法拍屋？初次投標前必知的注意事項
（圖片提供／幸福空間）
房價高漲，許多人考慮購入法拍屋搶便宜，但常常看了許多地點適中、交通便利、價錢便宜的物件後，卻因為不太熟悉，深怕觸雷，遲遲不敢邁出第一步。法拍專家建議，投標前要注意以下幾點事項：
(一)先確認投標人信用有無瑕疵
請投標人電洽金融聯合徵信中心，地址:臺北市重慶南路一段 2 號 16 樓，電話:(02)2191-0000，請注意投標人信用如有瑕疵，銀行不貸款或貸款額度降低很多。
(二)確認法拍屋物件的情況
法拍屋物件如有以下情況，銀行代墊額度將會降低，甚至不貸款，請投標人特別注意：
1.不點交
2.凶宅
3.海砂屋
4.輻射屋
5.地震屋
6.持分
7.地下室
8.含公設 13坪以下之套房
9.只拍賣土地，建物無拍賣
10.只拍賣建物，土地無拍賣
11.宮廟
12.建物及土地持分比例不一致
13.空屋率偏高地區等。
(三)需準備2～3成保證金
投標保證金應以經財政部核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，如果以個人支票或書店買的商業本票去當保證金是禁止的。（投標保證金是法院公告底價的兩成，但臺中地區是底價的三成）。
(四)謹慎開立投標保證金
1.抬頭（票據受款人）最好是空白。
2.如銀行一定要抬頭，可開投標人自己的名字。
3.有抬頭支票，右下角絕對不可蓋「禁背字樣」。
4.投標人將保證金放進保證金封存袋前，務必要在支票背面背書轉讓（簽名或蓋章）。
5.如得標後，繳納尾款之票據受款人應指定為法院。
(五)得標後七日內須繳足全部價金
法拍屋代墊銀行（聯邦、板信、安泰、遠東、臺中二信、臺灣企銀等），建議投標人先告訴上述銀行放款業務人員，想投標的法院、案號、座落等法拍資訊，先讓銀行預估最多代墊金額，也就是事先評估投標人標購自備款，因為得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金，不得以任何理由要求延長繳款期限。
(六)有優先承買權人時，需確認優先承買權人是否行使優先承買
不動產依法有優先承買權人時，待優先承買權確定後，另行通知繳交。
(七)優先承買權人可能承買或撤銷拍定程序
拍定後，如依法准由優先承買權人優先承買或撤銷拍定程序時，得標人所繳納之保證金及價款均無息退還。
Tips 法拍屋因多半無法入內勘查現況，在決定下手投標前，應先仔細打聽，並注意投標前、後的各項細節。
法拍屋投標流程
(一)投標前
注意手續與填寫表格
選定欲標之法拍屋，記下標的物股別、案號，以及該案件土地及建物之公告資料。向法院購買投標書，投標書載明願出之金額，並附保證金（依各個法院之規定，約 20% 至 30%）的銀行本票，如委託他人代標，需附委任狀，在投標日當天投入法院投標室的標箱內。
(二)得標後
1.七日內洽銀行代墊尾款
拍定人須在拍賣日起算的七日內，將全部的價金繳齊，待過戶完成取得權狀之後，才可辦理房屋貸款，因此這中間產生了「代墊」的問題。目前市面上有幾家金融機構有提供代墊款的服務，代墊之金額約為投標底價的七、八成左右（以銀行評估為準）。但須注意，若是「不點交」之物件，目前並沒有銀行承接這項業務。
2.點交
向法院遞點交狀標購法拍屋，應注意得標後的注意事項中，又以「點交」的學問最大。許多人以為註明「點交」的個案，法院會主動幫您交屋，其實不然，即使是「點交」的個案，得標人仍需向法院遞點交狀才行。
3.產權登記
向地政機關申請產權登記拍定人繳清價金後，法院會在二周左右的期間，核發權利移轉證書給拍定人，拍定人據此向地政機關申請產權登記，登記完畢即取得所有權。
4.搬家費
供原屋主遷出通常一個點交的案件，須經歷三次以上的點交程序才能取得使用權。在實務操作上，拍定人最好準備得標價1%左右金額，作為原屋主的「搬家費」，以幫助交屋程序順利進行。
作者－黃正雄
國內法拍屋教父，擁有驚人的法拍經驗，從事法拍屋投資、教學、顧問等資歷超過30年，累積處理逾1850間法拍屋及共有物，處理過的疑難雜症不計其數，其中不點交的案子高達800件以上。
學歷：
美國奧克拉荷馬中央州立大學畢業
經歷：
•不動產經紀人普考及格
•法拍屋專業講師
•透明房訊（專業法拍屋雜誌）
•中華民國不動產仲介經紀商業同業公會
•臺北市不動產教育協會
•新北市不動產訓練發展協會
•新北市房地產發展協會
•臺中不動產仲介經紀商業同業公會
•臺中不動產服務職業工會
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【本內容節錄自編輯精選好書《法拍屋實戰寶典【暢銷萬冊紀念】：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬》】
書名：法拍屋實戰寶典【暢銷萬冊紀念】：法拍教父黃正雄教你投資法拍賺千萬
出版社：布克文化
作者：黃正雄
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