房屋類型解析，該選預售屋、新成屋或中古屋？房地產顧問解析，助你找答案
作者 : 阿宅地產顧問（蕭大立）
圖片 : shutterstock
買房不只是買個居住空間，更是在投資未來。每種房產類型的特性不同，會影響你的生活品質。例如，預售屋可以客製化變更格局，但需要等待較久的交屋時間；中古屋可以立即入住，但可能需要花費一筆整修費用。
而每種房型帶來的居住體驗也截然不同，透天厝擁有獨立的空間和庭院；大樓則需要和他人共用公設。那麼，要如何選擇適合自己的物件呢？讓我們先來了解不同的房屋種類吧。
依是否完工區分：預售屋及成屋
房屋分類方式有很多種，較常見的是以完工與否分為「預售屋」及「成屋」。兩種房產類型在資金規劃、格局彈性以及可進住的時間都不一樣。買預售屋可以在房子興建的過程中，參與客製化的變動，打造出符合自己需求的格局空間。買成屋則可以實地確認屋況，且有機會讓你用較低的價格買到房子。以下我將針對需要注意的重點來加以說明。
預售屋
預售屋是建商在建物未完工前，取得建築執照後即開始對外出售之房屋。直白來說，就是先銷售還沒蓋好的房子，你在購買時，只能看到建築圖面及樣品屋，而非可供實際居住的房屋。因此，我們可以把預售屋當作類似於期貨的概念，買賣的是未來的商品。
而買預售屋的主要優點是財務負擔較小。一開始的訂金、簽約金及開工款，僅需準備房屋總價的10%~15%；其後的工程款，約占總價的10%~15%，則是隨著工程進度而逐步支付。甚至有些建商會推出「工程期零付款」的方案，等到房屋結構完成、取得使用執照時再一次付清工程款。在購屋前期只需分期支付部分款項，等到房屋完工後再支付尾款，這些方式都可大幅減輕購屋者的付款壓力。
另一個優點，則是可以進行「客變」。在房子蓋好之前，就有機會依照自己的需求和喜好，調整房屋的格局、建材、配備等，如果能在房屋興建階段就完成主要變更，便可以減少拆除、重做的工程，省去交屋以後裝修的麻煩與費用。
然而，預售屋的缺點是有可能面臨完工產品與預期不符之風險，實際的房屋可能與當初銷售的建築圖面有些許差異。而建商的施工品質也可能不如預期，直到入住後才發現問題。更嚴重的是，預售屋由於尚未興建完成，存在許多變數，你的房屋不見得能如期完工，如果建商倒閉、捲款潛逃，還可能導致消費者血本無歸。
這幾年，買預售屋的人都大賺了一筆，但這純粹是因為房市處於持續上漲的牛市階段。假設現在新成屋每坪40萬，預售屋每坪50萬，因為房市持續上漲，只要先鎖定每坪50萬的預售屋價格買進，等到兩三年後交屋時，房價通常早已上漲到每坪60萬。這兩者之間的差價（10萬），就是提早購買預售屋，鎖定未來房價後的獲利。
但如果房市反轉，房市不再繼續上漲，3~5年後預售屋交屋時的房價，並未上漲到每坪60萬，而是每坪45萬，甚至下跌為不到40萬，就無法有相同的獲利，甚至有虧損的風險。因此，在購買預售屋時，也必須以購買期貨的概念，去思考未來房市可能的價格變動。
成屋
成屋是建築物興建完成，取得使用執照後才開始銷售之房屋。依是否曾使用過又可分為「新成屋」與「中古屋」。新成屋指的是建案已完工，且屋齡通常在2~3年內的房屋。也就是說，買到的是屋況全新、沒有人住過的房子；中古屋則是已經有其他人使用過的房子，通常已經歷過幾任屋主轉手交易。
成屋的優點是眼見為憑，由於新成屋及中古屋已興建完成，消費者可親自當場確認建築物興建品質，了解房屋的實際狀況，可以降低各種不確定性的風險。而缺點則是付款壓力較大，由於新成屋及中古屋無法像預售屋有分階段付款的財務優勢，因此，一開始就必須準備至少總價20%的自備款。對於首購族來說，可能會比較辛苦。
成屋的另一個缺點是由於結構與格局已經固定，如果想自由調整房間大小、衛浴位置，甚至將格局打通或變更隔間，讓空間更符合自己的生活習慣，都須付出較高的成本。而中古屋由於屋齡老舊，可能存在漏水、壁癌、水電管線老舊等問題，需要的整修費用可能更高。
就預售屋、新成屋及中古屋之價格排序來看，通常「預售屋價格最高」，這是因為預售屋是銷售未來的商品，考慮通貨膨脹等因素下，預售屋定價通常高於其他種類的房屋。而「中古屋價格最低」則是因為其屋齡最舊且有人住過，屋況比不上全新的房子，在折舊因素之考量下，價格自然最低。
若以上三種房屋的相對價格高低關係發生變動，可以幫助我們判斷房地產市場的走向。比方說，當預售屋價格低於新成屋，被稱為「房價倒掛」。假設臺北市中山區的預售屋平均成交單價為每坪130萬元，而新成屋平均成交單價為每坪140萬元。在這種情況下，即是發生房價倒掛的情況，應更小心謹慎進場。
Point：何謂房價倒掛？
代表房地產市場的景氣可能邁入衰退。若「預售屋」價格下跌，隱含建商不看好未來市場的跡象，故銷售時採保守定價以低價策略搶市。房價倒掛是房地產市場可能發生轉變的參考警訊。如果房市已經發生此情形，買房時需要多加觀望。
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（本文摘自《給首購族的聰明買房術：掌握「不買貴、安心住、賺增值」的關鍵，為你建立全方位的購屋計畫》，悅知文化出版， 阿宅地產顧問（蕭大立）著）
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