都更vs危老「4稅比一比」哪個屋主最省稅？會計師一張圖讓你秒懂
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
403大地震後，危老與都更議題再度受到關注。依據內政部不動產資訊平台的統計資料，截至2023年第4季，全國房屋稅籍住宅類數量約919萬宅，其中屋齡超過30年的老屋共約483萬宅，佔比將近53％。至於要加入危老或都更，無論從適用條件、程序及獎勵等面向來說，兩者均有所差別。
勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師戴群倫表示，若以重建的方式改建老屋，目前實務上主要是以「危老重建」或「都市更新」進行，相對而言，都更所需程序較為複雜、進行時間較冗長，但獎勵相對較多。
他提到，首先就適用條件來說，採危老重建方式，基地無面積限制，但依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條規定，必須為都市計畫範圍內非屬歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建物，且須符合三項條件之一，包括（1）依法須拆除；（2）結構安全評估未達最低等級；（3）屋齡大於30年，經評估耐震未達標準且改善不具效益或未設置昇降設備。
採都更方式則基地位置必須為政府畫定的更新地區內（可至內政部國土管理署都市更新入口網查詢），或由土地及合法建物所有權人依條件申請自行劃定的更新單元。此外，都更對於基地面積有最小規模限制，屋齡也可能有所要求，依各縣市之規定而有所不同。以台北市為例，原則上面積須達至少1000平方公尺；若僅達500平方公尺也可申請，但須提經審議會審議通過。
另一方面，危老重建需取得全體土地及合法建物所有權人的同意；都更則採多數決同意，屬自行畫定的更新單元且採權利變換方式實施下，在更新事業計劃報核時，原則上應經更新單元內私有土地及私有合法建物所有權人均超過80％，且所有土地總面積及合法建物總樓地板面積超過80的同意。
採協議合建方式實施下，則須取得全體土地及合法建物所有權人同意。不過，如果都更基地是屬政府劃定的更新地區，依地區性質取得超過50％或75％的同意即可。
其次，就申辦程序來說，危老重建的申請人為土地及建物所有權人，一戶也可提出申請。但都更的申請人必須為實施者，依《都市更新條例》第3條規定，實施者是指政府機關、專責機構（例如都更中心）、都更會或事業機構（例如建設公司）。戴群倫提醒，除非該都更案是以整建或維護方式處理，否則都更事業機構應以股份有限公司為限。
危老重建的程序相對而言較簡單，只要符合適用條件，提出重建計畫由主管機關核准後即可實施。都更除須經事業概要、事業計劃及權利變換計劃之申請及審議等，亦須舉辦公聽會、聽證會、公開展覽等繁瑣流程。至於重建後分配方式， 危老重建原則上由土地或建物所有權人或建商自行協議，都更則透過權利變換或協議合建來分配房地。
危老重建所獎勵的建築容積，以不超過法定容積1.3倍或原容積1.15倍為限，若符合條件者可取得額外獎勵，但不得超過法定容積的10％。都更的容積獎勵，則以不超過法定容積1.5倍，且不得超0.3倍法定容積加上原容積為限。
危老重建及都更也都有提供相關的稅捐減免，原則上，危老重建除地價稅、房屋稅有期限減免外，並無其他優惠。另外，採都更的方式下，若實施者為股份有限公司組織之都更事業機構，得就符合規定的規劃設計支出20％內抵減都更事業計畫完成年度的應納營所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。每一年度得抵減總額，以不超過當年度應納50％為限。但最後年度抵減金額，不在此限。
戴群倫提醒，危老重建的施行期限到2027年5月31日，租稅減免優惠的部分則僅實施至2027年5月11日。都更則無申請時效的限制，但針對租稅減免優惠項目，更新後二年內減半徵收房屋稅，以及協議合建辦理產權移轉減徵40％土地增值稅及契稅的部分，僅實施至2029年1月31日。
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