看不出公設比價值？網列「2關鍵」：30％是基本的

好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導

有些人買房除了在意地段、格局，「公設比」也是一大重點，畢竟沒有人希望花了大錢卻買到低價值的房子，然而，現今大樓公設比超過30％已經為普遍型態，有些更高於40％，那麼合理公設比到底是多少？又包含哪些設備呢？

一名網友在PTT上表示，最近去看幾間大樓物件，公設比大約都落在34％，但只有接待大廳、交誼廳，較高級的有空中花園，不過他印象中34％的公設比，理應還有健身房、親子遊樂室、閱覽室、瑜珈教室等設施，讓他很疑惑為什麼會差這麼多？

問題曝光後，網友們表示公設設施不是只有娛樂性質的，「有些是車道被算入公設」、「公設大宗都在樓梯跟電梯，不是那些xx室」、「水塔，機械室，電梯，逃生梯，垃圾收集室，公共管道空間原來都不是公設喔」、「雙逃生梯、車道、機電室有去看過了嗎？」、「樓梯、電梯、你家門口的梯廳才是公設大宗」。

另外，也有些人指出戶數多寡也會影響公設比，「看建案大小」、「建案不大就這樣，是分母太小問題」、「基地小沒辦法」、「一層四戶雙樓梯雙電梯加梯間小公起碼佔掉20％，再加大公30％基本的」、「戶數太少的話連保全管理負擔都很大」、「小基地+法規的雙逃生梯+電梯井數個+走廊梯廳=高公設比」。

公設比是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算的，為公共設施面積／建物總坪數面積×100％，建物總坪數面積為主建物＋附屬建物＋共有部分。舉例來說，公設8坪、權狀坪數面積40坪，公設比20％，計算方式：8÷40×100％＝20％，而室內實際使用面積大約會落在32坪。

社區大樓公設比到底包含哪些項目？景文物業管理機構董事長郭紀子曾表示，公設比有分「大公」及「小公」，「大公」通常是大廳與休閒公設等全體住戶都共同使用的，包括警衛室、電氣室、配電室、電機房、休閒公設等；「小公」則是各層電樓梯，只有部分住戶可以使用到。

至於網友們提到的「基地大小及戶數多寡」，房產達人「賣厝阿明」曾指出，這的確為影響公設比高低的原因。基地越大，建商可以規劃的建坪相對來得多，戶數一增加平均分攤後，公設比也跟著降低。

賣厝阿明進一步解釋，以現在房產市場來看，有兩種條件的物件公設比較低，屋齡越高的物件規劃的公設較少，除了大廳及電梯走道外沒有另外的公共空間；戶數多的物件能平均分攤公設面積，每戶分到的公設面積變少。

那麼合理的公設比到底是多少呢？賣厝阿明表示，認為這沒有一定的標準，但一般房屋種類與公設比還是有數值範圍可以參考。像是集合式公寓及社區型透天產品為15％－25％；一般住宅型華廈20％－35％；套房及擁有中庭社區式住宅25％－35％；商辦大樓30％－40％；新型態住宅大樓（附設多元休閒設施）35％以上。

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