飯店、商場搶搭危老重建順風車 未來豪宅商辦供給恐爆量？專家提4大隱憂
作者 : 黃健誠
圖片 : 達志
日前，台北市老字號的西華飯店宣布熄燈，並依據危老重建條例，將改建為酒店式豪宅，未來再成為豪宅指標，而近期有不少飯店及舊商場頻頻傳出搭上危老及都更獎勵條例的順風車，趁勢熄燈重建的消息，房地產趨勢專家李同榮認為，預期3、5年後豪宅及A級商辦將有爆量疑慮，勢必會對未來市場産生供過於求的負面影響，同時也為市場帶來四大隱憂。
飯店、商場危老末班車重建 未來市場將供給過剩？
繼包括六福客棧、誠品敦南、京華城、國賓飯店、神旺飯店、台塑舊商辦等，陸陸續續有多家同性質舊商辦或飯店，搶搭危老末班車與都市更新修正條例的優惠獎勵，提出重建計劃，改建為數不少的A級商辦與高級豪宅，李同榮指出，如京華城重建為19層A辦，就有約2.7萬坪供給量；台塑大樓重提的都更計劃也約有5.8萬坪，將供給前面兩楝22層A級商辦，後面一棟22層豪宅；誠品改建為28層A級商辦至少有2萬坪，而未來整個A級商辦與豪宅市場陸續將有大小都更案超過數十萬坪以上的大量釋出，這將對市場產生供給過剩的風險與衝擊。
李同榮也提到，除此之外，目前積極推動都更的大樓，還包括新光產險大樓、聯邦銀行松江大樓、國泰襄陽大樓、中華票券大樓、國泰建設大樓、 國泰環宇大樓、國泰世華銀行大樓、合庫通寶大樓、上海商銀總部、富邦產險總部大樓、 國泰一號中華大樓、國泰世華敦北大樓等十幾棟大樓，商辦市場短期間內將因這些大樓暫時退出，造成供給吃緊，但是若以長期來看，這些大樓改建後，也可能會對造成供給過剩的隱憂，未來數年後商辦及豪宅市場將面臨考驗。
A級商辦火熱 品牌效應、台商回流、保險資金挹注是主因
近年來A級商辦市場火熱，李同榮分析有三個主要的原因，分別是品牌效應、台商大舉回流、人壽保險資金大舉挹注導致。
李同榮說，例如「南山廣場」在落成後幾乎滿租，每坪租金直越4500元水平，這也成為A級商辦追求的標竿，帶動A辦對企業品牌加值效應與誘因，讓需求與租金節節攀升。
另外，台商回流及海外資金大赦回流，讓企業界購置總部需求殷切，在A辦供給量不足情況下，帶動A辦的售價水漲船高。而在2008年金融海嘯後，由於台灣商辦市場持續低迷，部分人壽資金出走到國外購置商辦，卻遭受到大量匯率損失，近年人壽資金回流，且金管會於2013年以後，對壽險業者的不動產投資報酬率的門檻限制逐年降低，因此帶動壽險資金積極投入商用不動產投資。
過去因陸客來台人激增，有不少舊商辦因應此趨勢而改為商務旅館，但這幾年卻又因為疫情及陸客來台限制等，讓這些舊飯店又都更為A辦或豪宅，李同榮對此分析，還有不少不能都更的舊商旅紛紛改為共享商務中心，目前舊商辦、舊飯店可以都更的標的一窩蜂改建為豪宅市場，業者純粹著重在總銷售價的利益考量，卻忽略了數年後市場的供需問題。
重建完成之後 老商辦不值錢、豪宅售價不如預期
近年來台北市因課徵囤房稅與豪宅稅的關係，影響了有錢人儲屋的意願。上一波房價反轉止跌後，全台各都成屋平均房價都早已超越上波2014年高點，而台北市成屋平均價於2021年第4季才達每坪66.51萬，正式超越上波高點65.7萬，但唯獨豪宅市場的單價尚未回到原來高點，餘屋還在慢慢消化中，可見台北市大量的大樓重建，業者要想於改建後在豪宅市場上獲利，可能要面對供給過剩的競爭與挑戰，倒是中南部的豪宅市場因與台北相較價差甚大，近兩年尚有表現空間。
李同榮說，未來在許多大樓完成重建後，由於大多為單一所有權，省掉整合的時間與困難，重建的速度越來越快，預計在3到5年後，A級商辦與豪宅將會爆量並同時面對市場的四大隱憂，包括A級商辦供給過多，導致售價與租金將同步下滑；B級、C級商辦將被A辦排擠，而導致空置率大幅增加，不能都更40年以上老舊商辦，將會不值錢。
在豪宅部分，舊豪宅將被新豪宅過度推量排擠，而導致降價求售。且整體豪宅市場供給過多，售價不如預期，套牢的會是開發商與盲目投資者。
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