央行重拳房市賣壓卻未現？專家揭2類房恐慌信號：不是不想逃而是逃不了

央行為抑制房市過熱，祭出第7波房市管制措施，其中包括名下有房者再購屋不得有寬限期，引發市場熱烈討論，這波打擊不只影響到仲介，幾乎所有房地產從業人員都被波及，中古屋、新建案全都中槍，房價將預期性的下跌？對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文表示，房市未來走勢得看這3面向，而自央行宣布第七波選擇性信用管制後，這2類房屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現，恐怕不是民眾不想逃，而是逃不了。

何世昌表示，房市未來走勢，一是取決總體經濟環境，二是看政策（主管機關的預設目標），三是看市場供需，而前面兩件事的突發性因素（俗稱黑天鵝）最難預料。比如說 1989 年房地產二二八事件，央行祭出禁貸令， 2000 年接著發生「網路科技泡沫」，雙重打擊之下房價跌幅就比較明顯，而且是全國交易量價都低迷。翌年，政府研擬救市措施，著名的「土增稅滅半」優惠措施在 2002 年 2 月開始上路。

何世昌強調，從過往的歷史經驗來說，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖然不是百分之百，但具有高度關聯性，但相較之下，救市成功機率更高於打房成功機率。

何世昌說，若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」。簡單的說，「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲；供需失衡越大，房價漲跌幅越大。

何世昌指出，自央行宣布第七波選擇性信用管制後，中古屋與預售屋市場確實非常恐慌，但實際上賣壓未大舉湧現的關鍵因素，可能是「預售屋禁止轉售措施」；不是民眾不想逃，而是逃不了，只能選擇把籌碼握在手上。如果沒有「預售屋禁止轉售措施」，現在市場上應該會多殺多、出現逃命潮。

何世昌認為，預售屋市場因沒有投資客賠售潮、缺乏價格破壞者，定價權仍在建商手上。房價會降多少，取決於建商的口袋深度。如果是買房自住的人想進場撿便宜，不管是要買中古屋或預售屋，建議把自備款從2成拉高到2.5到3成，以免銀貸成數不足而違約。

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