三井到底為何一直開 Outlet？4 面向拆解日本三井「新商模」，解析背後的龐大野心

「Outlet」業態應該是近幾年席捲實體零售產業的新商業模式中，媒體討論度最高的。從麗寶 outlet、高雄義大 outlet、桃園華泰名品城 outlet、林口三井 outlet、台中三井 outlet 到近期新開幕的台南三井 outlet、新光三越 SKM Park 等，Outlet 真的會是壓倒百貨產業、高端零售業界的「新一哥」嗎？

outlet 年收能跟百貨比嗎？三井不動產不斷拓點，背後有何盤算？

從 2021 年百貨年營業額排行來看，排行龍頭的台中新光三越年收 214 億，排行第 10 的台北 SOGO 忠孝店則是 104 億元，也就是在台灣，百貨的年營業額必須高於 100 億，才能拿到前 10 大的入場券。而身為 Outlet 一哥的林口三井 outlet，年營業額大約落在 70 億，由此可見目前 outlet 要跟百貨前 10 大比拼，還有不小的距離要跨越。

那為何三井 outlet 還一直在台灣展店？三井不動產在盤算什麼？這次試著從三井不動產在日本的事業模式，來推測未來日本不動產企業在台灣市場的各種可能性。

日本三井如何把餅做大？4 面向，拆解綜合不動產業務的商業模式

要聊三井不動產前，首先得說明「綜合」不動產企業是做什麼的。

日本的不動產業界，根據業務內容的不同大致上可分成開發、銷售、租賃、管理 4 大類。一般的日本不動產相關企業，大部分都只集中在其中一項業務，只有規模較大的公司，才有實力從最上游的開發一直做到最下游的管理，所以就被稱為「綜合」不動產企業。

日本綜合不動產業界中的代表就是三井不動產，2020 年營業利益高達台幣 680 億。如此驚人的獲利水準從何而來？開發、銷售、租賃、管理 4 大業務內容，是如何幫助「綜合」不動產企業發揮綜效，達到最大化的商業價值？

1. 開發業務：都市更新、打造新市鎮

與開發業務比較接近的情境，應該就是「都市更新」了，找一片鄰近有幾處不動產相關資產的區域，放在同一個開發專案下，打造新的市鎮。日本三井不動產執行過的幾個開發專案中，就屬東京中城日比谷（東京ミッドタウン日比谷）最具代表性了，相信不少拜訪東京的人都有去體驗過它的魅力。

東京日比谷中城（Tokyo Midtown Hibiya）整合了附近幾棟歷史悠久的舊辦公大樓後，重新打造出最尖端的新高樓硬體，搭配日比谷在過去有異國洋風接受站的形象（明治時代的國外交流迎賓設施、昭和時代的劇場音樂空間），規劃出保有舊歷史文化形象的綠色日比谷新市鎮。

東京中城日比谷專案從 2005 年開始執行，一直到 2018 年才完成，投資金額超過日幣 1,300 億，能說是等了 13 年，才開始有大規劃的收入進帳。如果公司的規模不夠大，管理能力不嚴謹，是無法完成這麼長期、巨額的專案的。如今的東京中城日比谷，也成為日本城市再造的世界級典範。

2. 銷售業務：大型物件、個人住宅

在土地上開發、打造新建築物，就會衍生出建築物的銷售業務，建築物的銷售又能分為 B2B（以機關投資家為對象的大型銷售物件）及 B2C（個人顧客住宅的銷售）。以 B2C 業務來看，日本三井不動產每年都可銷售出 3,000～6,000 戶的個人住宅，帶來一年約 300 億日幣的營業利益。

日本三井不動產在 B2C 業務，也因應不同的客層設計出不同的品牌，包括中小型品牌 Park Homes 系列、大規模品牌的 Park Tower 與高價品牌的 Park Court。從 Park Tower 品牌系列最近推出的 Park Tower Kachidoki Mid / South（パークタワー勝どきミッド）來看，總戶數高達 2,786 戶、58 樓層，除了基本配備的公園綠地外，低樓層還配置了超市、診所、購物 Mall、保育看護設施、運動體育場、生活商店及交誼中心等，相信在符合許多人的各種生活型態上，也是跟微型生活圈概念相近的魅力產品。

3. 租賃業務：辦公室租賃、商業設施租賃

打造出新建築物後，除了部分空間規劃成銷售類產品外，剩餘空間會再規劃出適合租賃業務的產品，租賃的業務大致上又分 2 種：辦公室租賃、商業設施租賃。文章一開始提到的三井 outlet，就歸屬於日本三井不動產租賃業務裡的商業設施（outlet 裡的餐飲服飾專櫃，根據營業額的抽成，繳交類似租金的服務費，享受 outlet 所提供的集客及行銷資源）。

租賃業務能說是古典版的訂閱制服務，只要跟客戶簽訂長期租約後，每個月就能享受安定的租金收入，目前日本三井不動產在租賃業務的規模感，辦公室租賃大約有 3,000 家配合企業，商業設施的餐飲服飾生活等也大約有 8,700 間專櫃的實力，這些穩健的客戶基盤，創造出驚人的包租公收入，在 2020 年靠租賃業務收取的租金可來到日幣 5,000 億的水準。這些大量的現金流，也幫助日本三井不動產累積巨大的資金投資能量。

4. 管理業務：不動產投資顧問服務、經營託管業務

從最上游的開發、銷售到下游的租賃業務，這些大量且複雜的案件，讓日本三井不動產累積了非常多的實戰經驗，從這些經驗所轉換的知識，不只在日本三井不動產內部流通，現在也發展成顧問產品，衍生出管理業務。日本三井不動產的管理對象非常多元，從幫顧客管理資金從事不動產投資、幫顧客持有的大樓做維護管理、商場賣場的經營託管都有。也就是幫助本業不是不動產，但又想從事不動產業務的企業，提供高附加價值的顧問 Know-How。

日本三井不動產的管理業務中，也有跟一般消費者有高連結度的事業 三井 Repark（三井のリパーク），服務內容是用最迅速及相對低的投資方式，在顧客的閒置土地上建立停車收費的機制。目前三井 Repark 管理的停車空間台數已經來到 27 萬台，這也不只是帶來現金收入的經濟利益，戰略上而言，還幫助日本三井不動產掌握更多土地資訊，能再配合市場動向，對地主做不同方向的不動產運用提案。

不動產商業模式將區域價值最大化

綜合不動產公司的商業模式，從規劃如何把區域的價值最大化，再到蓋建築物出售獲利，自我擁有的物件衍生出穩定的租金收入，並從管理業務掌握新的土地訊息後，再把資金投入到這些未來有高潛力的土地資產中，跟其它產業相比，很難瞬間想到哪個產業，能比綜合不動產公司的商業模式還完美。

回到本文首段台灣三井不動產所帶領的 Outlet 風潮，瞭解上述介紹的綜合不動產商業模式後，你還覺得這些企業會只停留在商業設施的租賃業務而已嗎？

雖然目前還不確定日本三井不動產對台灣市場的看法，但從日本的經驗看起來，現在應該只是起手式而已，未來在不動產可開發的領域還很大。

（本文由「商社男的外食迷宮」授權刊登、編輯）

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