2022年房市泡沫十大衡量指標之檢視(上)
根據內政部公布數據，2021年全國買賣移轉棟數為34.82萬棟，年增6.62%，如再就2017年台商逐漸回流所導致交易數量逐年增加加以探討，2017年買賣移轉數量266,086棟，2018年277,967棟、2019年300,275棟、2020年326,589棟，明顯呈現逐年增加趨勢，至於2023年應該會介於35~36萬棟之間。不過，如就市場實務現況觀察，大部分交易都集中在中小坪數，並且除部分投機炒作區域之外，都還普遍存在10%以上的議價空間，因此，對於今後市場走勢之觀察就應再加入政府政策、稅制改革與美國升息等變數，俾免驟下結論誤判未來市場走勢！
此外，在2017年首傳台商回流投資苗栗三義木雕與嘉義馬稠後園區之後，市場即逐漸呈現交易熱絡景況，此亦可由2016年北台灣推案量8,132億元，銷售率僅28.8%，2017年推案量增加至8,315億元、銷售率37.88%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2019年11,287億元、銷售率45.88%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率也再度攀升至58.36%，2021年推案量雖略減至11,929億元，銷售率也再向上攀升，由此顯見近年台商回流所導致市場交易漸趨熱絡之實務現況；惟另一值得關切的是，十年來所累積大量空屋餘屋，在當前房產稅逐漸加重情勢下，必然會面臨愈來愈嚴重的賣壓！
其次，就另一角度加以觀察，2021Q3全國房價所得比高達9.24倍，台北市與新北市分別高達15.86倍、12.13倍；此外，全國貸款負擔率36.90%，台北市與新北市亦分別高達63.35%、48.46%，由此不難瞭解一般年輕人普遍買不起房之主要緣由，即使勉強購屋，也大都以中小坪數為主。另外，根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示，長期以來台北市房價租金比一直高懸於49倍，全球排名第二，僅次於土耳其伊斯坦堡之52倍，亦即投資49年才得以還本，其次，租金收益率2.06%則係全球倒數第二，僅次於土耳其伊斯坦堡之1.93%；至於2016年1月1日房地合一稅45%之邊際稅率，亦是全球最高之一，由此不難了解當前房市雖呈現「49X、2.06%、45%」等利空因素，惟仍抵擋不住龐大資金對房價之投機炒作；值得關切的另一問題是，未來整體房市還是得面對超額供給與購買力節節下降之雙重壓力！
台灣房市長久以來一直存在泡沫化疑慮，除超額供給之外，近年人口成長趨緩亦是一大警訊，惟自台商回流之後，在錢多利率低情勢下，房價自2018年之後開始呈現大幅飆漲趨勢，尤其是央行連續四次選擇性信用管制效果依舊無法彰顯，因此，金管會已於去年底宣布啟動「不動產」專案金檢，查核重點包括餘屋貸款、土建融、豪宅及央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定等相關事項。
此外，各地方政府亦正積極研擬囤房稅，並且內政部也刻正推動相關條例修正草案，擬全面限制預售屋及新建成屋換約，從而讓不少市場人士擔憂房地產市場是否會出現泡沫破裂危機？
以下僅就1990年代日本房市泡沫破裂之後，筆者根據國際評量房價泡沫彙整編製之十大泡沫指標，本期先就房價所得比、房貸負擔率、房貸餘額占GDP比重、房價租金比與租金收益率加以分析如下：
一、房價所得比：超標 ─房價所得比普遍超過家戶可支配所得五倍
依Demographia International Housing Affordability Surveys住房負擔能力評級係以中位數倍數，亦即房價中位數除以家庭收入中位數做為評量標準，三倍以下屬負擔得起，超過五倍即屬較嚴重負擔不起(詳請參閱附表)。
至於內政部營建署不動產資訊平台對於房價所得比之定義：房價所得比=中位數住宅價格／中位數家戶可支配所得。代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。
由附表資料可知，2002Q4起全國房價所得比即已陸續出現超標情況，至於六都則僅台中市在2002年低於五倍；此外，更值得關注的是，近年台北市、新北市與台中市都超過十倍，其中尤以台北市15.86倍最受訾議，台中市則是在2020年開始超過十倍。由2021Q3之數據顯示，全國與六都房價所得比均已嚴重超標。
附註：2020年每戶可支配所得平均數108.0萬元，較108年增加1.9%；每人平均數37.0萬元，增5.4%。就中位數觀察，每戶中位數92.9萬元，較108年增加2.6%；每人中位數32.0萬元，增5.7%。(行政院主計總處)
二、房貸負擔率：超標 ─房貸負擔率超過家戶可支配所得30%
由附表資料可知，2002Q4之後全國房貸負擔率即已陸續出現超標情況，尤其自2015年起，除台南市之外，全國與其他五都房貸負擔率都已超過30%，至於台北市與新北市則自2002年起超過30%，截至2020年六都都已超標，由此不難了解當前一般民眾愈來愈沉重之購屋負擔。
三、房貸餘額占GDP比重：超標 ─房貸餘額占GDP比重超過40%
就國際用以衡量房價泡沫警戒線之指標，亦即房貸餘額占GDP比重是否超過40%？依2021年國內之購置住宅貸款餘額與建築貸款占GDP比重，另再以房地產業貸款占存、放款比重分別計算如下，以供參考。
(一)房貸餘額與建築貸款占GDP比重：
1.購置住宅貸款餘額占GDP比重：
2021年購置住宅貸款餘額8兆8,030.24億元，2021年GDP為21兆6,494億元，房貸餘額/GDP=40.6%
2.(購置住宅貸款餘額+建築貸款)占GDP比重：
(房貸餘額8兆8030.24億元＋建築貸款2兆8,084.31億元)/GDP=53.63％
(二)房地產業貸款占存、放款比重：
1.房地產業貸款占全體貨幣機構存款比重：
=11兆6,114.55億元/52兆7,352億元
=22.02%
2.房地產業貸款占全體貨幣機構放款比重：
=11兆6,114.55億元/33兆4,896億元
=34.67%
由以上之分析可知，不論是購置住宅貸款或者再加上建築貸款，所占GDP之比重都已超過國際用以衡量景氣是否過熱之標準，更何況就Global Property Guide「49X、2.06%」，以及房地合一稅高達45%稅率加以衡量，究竟應如何在打炒房而又能兼顧產業發展與整體經濟成長，必然也是當前政府擬定壓抑政策所面臨空前棘手之一大課題！
至於房地產業貸款占全體貨幣機構存款比重已高達22.02%，並且占全體貨幣機構放款比重亦高達34.67%，更是當前金融主管機關不斷加強金檢之主要原因，俾免因建築產業流動性風險而衍生金融業系統性風險！
然就當前整體政經情勢加以觀察，房市雖有泡沫化疑慮，仍不致出現泡沫破裂危機！
四、房價租金比：超標 ─台北市房價租金比49倍，全球排名第二，僅次於伊斯坦堡之52倍
依全球房地產指南(Global Property Guide)根據全球93個最高房價城市房價租金比之統計數據(詳請參閱附表)，台北市房價租金比一直高懸於49倍，全球排名第二，僅次於土耳其伊斯坦堡之52倍，亦即投資49年才得以還本，由此顯見此一數據與國際最高房價城市相較，必然是房價遠超過家戶可支配所得所致。
五、租金收益率：全球倒數第二 ─台北市年租金收益率2.06%，係全球倒數第二，僅次於伊斯坦堡之1.93%
依全球房地產指南(Global Property Guide)根據全球93個最高房價城市房價租金比之統計數據(詳請參閱附表)：在全球93個最高房價城市當中，台北市房價年租金收益率2.06%，係全球倒數第二，僅次於土耳其伊斯坦堡之1.93%，因此長期被列為不具投資價值的城市，主要原因即在於房價遠超過家戶可支配所得所致。
由以上之分析可知，當前不論是房價所得比、房貸負擔率、房貸餘額占GDP比重、房價租金比與租金收益率，都已超過國際用以衡量景氣是否過熱之標準，更何況就Global Property Guide「49X、2.06%」之數據，再加上房地合一稅45%之高稅率，以及推案累積數量愈來愈多，2023年起市場必然會出現供給大於需求情況；因此，除產業群聚與交通利多區域之外，中南部房價過分飆漲之蛋白區應慎防價格下跌之風險！在此必須再強調一點，在當前主管機關不斷限縮貸款與加強金檢情況下，縱然可能出現小型建商倒閉情事，惟房市泡沫化疑慮仍將僅止於「軟著陸」，不會演變到「硬著陸」！