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宅品味

2022年房市泡沫十大衡量指標之檢視(上)

理財周刊

更新於 2022年02月24日09:08 • 發布於 2022年02月24日09:08 • 莊孟翰

根據內政部公布數據,2021年全國買賣移轉棟數為34.82萬棟,年增6.62%,如再就2017年台商逐漸回流所導致交易數量逐年增加加以探討,2017年買賣移轉數量266,086棟,2018年277,967棟、2019年300,275棟、2020年326,589棟,明顯呈現逐年增加趨勢,至於2023年應該會介於35~36萬棟之間。不過,如就市場實務現況觀察,大部分交易都集中在中小坪數,並且除部分投機炒作區域之外,都還普遍存在10%以上的議價空間,因此,對於今後市場走勢之觀察就應再加入政府政策、稅制改革與美國升息等變數,俾免驟下結論誤判未來市場走勢!

此外,在2017年首傳台商回流投資苗栗三義木雕與嘉義馬稠後園區之後,市場即逐漸呈現交易熱絡景況,此亦可由2016年北台灣推案量8,132億元,銷售率僅28.8%,2017年推案量增加至8,315億元、銷售率37.88%,2018年11,120億元、銷售率45.77%,2019年11,287億元、銷售率45.88%,2020年推案量急遽增加至12,754億元,銷售率也再度攀升至58.36%,2021年推案量雖略減至11,929億元,銷售率也再向上攀升,由此顯見近年台商回流所導致市場交易漸趨熱絡之實務現況;惟另一值得關切的是,十年來所累積大量空屋餘屋,在當前房產稅逐漸加重情勢下,必然會面臨愈來愈嚴重的賣壓!

其次,就另一角度加以觀察,2021Q3全國房價所得比高達9.24倍,台北市與新北市分別高達15.86倍、12.13倍;此外,全國貸款負擔率36.90%,台北市與新北市亦分別高達63.35%、48.46%,由此不難瞭解一般年輕人普遍買不起房之主要緣由,即使勉強購屋,也大都以中小坪數為主。另外,根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於49倍,全球排名第二,僅次於土耳其伊斯坦堡之52倍,亦即投資49年才得以還本,其次,租金收益率2.06%則係全球倒數第二,僅次於土耳其伊斯坦堡之1.93%;至於2016年1月1日房地合一稅45%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市雖呈現「49X、2.06%、45%」等利空因素,惟仍抵擋不住龐大資金對房價之投機炒作;值得關切的另一問題是,未來整體房市還是得面對超額供給與購買力節節下降之雙重壓力!

台灣房市長久以來一直存在泡沫化疑慮,除超額供給之外,近年人口成長趨緩亦是一大警訊,惟自台商回流之後,在錢多利率低情勢下,房價自2018年之後開始呈現大幅飆漲趨勢,尤其是央行連續四次選擇性信用管制效果依舊無法彰顯,因此,金管會已於去年底宣布啟動「不動產」專案金檢,查核重點包括餘屋貸款、土建融、豪宅及央行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定等相關事項。

此外,各地方政府亦正積極研擬囤房稅,並且內政部也刻正推動相關條例修正草案,擬全面限制預售屋及新建成屋換約,從而讓不少市場人士擔憂房地產市場是否會出現泡沫破裂危機?

以下僅就1990年代日本房市泡沫破裂之後,筆者根據國際評量房價泡沫彙整編製之十大泡沫指標,本期先就房價所得比、房貸負擔率、房貸餘額占GDP比重、房價租金比與租金收益率加以分析如下:

一、房價所得比:超標 ─房價所得比普遍超過家戶可支配所得五倍

依Demographia International Housing Affordability Surveys住房負擔能力評級係以中位數倍數,亦即房價中位數除以家庭收入中位數做為評量標準,三倍以下屬負擔得起,超過五倍即屬較嚴重負擔不起(詳請參閱附表)。

至於內政部營建署不動產資訊平台對於房價所得比之定義:房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得。代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。

由附表資料可知,2002Q4起全國房價所得比即已陸續出現超標情況,至於六都則僅台中市在2002年低於五倍;此外,更值得關注的是,近年台北市、新北市與台中市都超過十倍,其中尤以台北市15.86倍最受訾議,台中市則是在2020年開始超過十倍。由2021Q3之數據顯示,全國與六都房價所得比均已嚴重超標。

附註:2020年每戶可支配所得平均數108.0萬元,較108年增加1.9%;每人平均數37.0萬元,增5.4%。就中位數觀察,每戶中位數92.9萬元,較108年增加2.6%;每人中位數32.0萬元,增5.7%。(行政院主計總處)

 

二、房貸負擔率:超標 ─房貸負擔率超過家戶可支配所得30%

由附表資料可知,2002Q4之後全國房貸負擔率即已陸續出現超標情況,尤其自2015年起,除台南市之外,全國與其他五都房貸負擔率都已超過30%,至於台北市與新北市則自2002年起超過30%,截至2020年六都都已超標,由此不難了解當前一般民眾愈來愈沉重之購屋負擔。

 

三、房貸餘額占GDP比重:超標 ─房貸餘額占GDP比重超過40%

就國際用以衡量房價泡沫警戒線之指標,亦即房貸餘額占GDP比重是否超過40%?依2021年國內之購置住宅貸款餘額與建築貸款占GDP比重,另再以房地產業貸款占存、放款比重分別計算如下,以供參考。

(一)房貸餘額與建築貸款占GDP比重:

1.購置住宅貸款餘額占GDP比重:

2021年購置住宅貸款餘額8兆8,030.24億元,2021年GDP為21兆6,494億元,房貸餘額/GDP=40.6%

2.(購置住宅貸款餘額+建築貸款)占GDP比重:

(房貸餘額8兆8030.24億元+建築貸款2兆8,084.31億元)/GDP=53.63%

(二)房地產業貸款占存、放款比重:

1.房地產業貸款占全體貨幣機構存款比重:

=11兆6,114.55億元/52兆7,352億元

=22.02%

2.房地產業貸款占全體貨幣機構放款比重:

=11兆6,114.55億元/33兆4,896億元

=34.67%

由以上之分析可知,不論是購置住宅貸款或者再加上建築貸款,所占GDP之比重都已超過國際用以衡量景氣是否過熱之標準,更何況就Global Property Guide「49X、2.06%」,以及房地合一稅高達45%稅率加以衡量,究竟應如何在打炒房而又能兼顧產業發展與整體經濟成長,必然也是當前政府擬定壓抑政策所面臨空前棘手之一大課題!

至於房地產業貸款占全體貨幣機構存款比重已高達22.02%,並且占全體貨幣機構放款比重亦高達34.67%,更是當前金融主管機關不斷加強金檢之主要原因,俾免因建築產業流動性風險而衍生金融業系統性風險!

然就當前整體政經情勢加以觀察,房市雖有泡沫化疑慮,仍不致出現泡沫破裂危機!

 

四、房價租金比:超標 ─台北市房價租金比49倍,全球排名第二,僅次於伊斯坦堡之52倍

依全球房地產指南(Global Property Guide)根據全球93個最高房價城市房價租金比之統計數據(詳請參閱附表),台北市房價租金比一直高懸於49倍,全球排名第二,僅次於土耳其伊斯坦堡之52倍,亦即投資49年才得以還本,由此顯見此一數據與國際最高房價城市相較,必然是房價遠超過家戶可支配所得所致。

 

五、租金收益率:全球倒數第二 ─台北市年租金收益率2.06%,係全球倒數第二,僅次於伊斯坦堡之1.93%

依全球房地產指南(Global Property Guide)根據全球93個最高房價城市房價租金比之統計數據(詳請參閱附表):在全球93個最高房價城市當中,台北市房價年租金收益率2.06%,係全球倒數第二,僅次於土耳其伊斯坦堡之1.93%,因此長期被列為不具投資價值的城市,主要原因即在於房價遠超過家戶可支配所得所致。

由以上之分析可知,當前不論是房價所得比、房貸負擔率、房貸餘額占GDP比重、房價租金比與租金收益率,都已超過國際用以衡量景氣是否過熱之標準,更何況就Global Property Guide「49X、2.06%」之數據,再加上房地合一稅45%之高稅率,以及推案累積數量愈來愈多,2023年起市場必然會出現供給大於需求情況;因此,除產業群聚與交通利多區域之外,中南部房價過分飆漲之蛋白區應慎防價格下跌之風險!在此必須再強調一點,在當前主管機關不斷限縮貸款與加強金檢情況下,縱然可能出現小型建商倒閉情事,惟房市泡沫化疑慮仍將僅止於「軟著陸」,不會演變到「硬著陸」!

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