大樓的房屋稅比透天還貴？一次搞懂房屋稅是怎麼計算出來的。圖／Pixabay
每年5月不僅要申報綜合所得稅，同時也是繳納房屋稅的時間。對於才剛進階有房人生的首購族來說，收到房屋稅繳款書時，對於帳單上的公式肯定是滿滿的不明白。那麼，接下來就透過8個快問快答，一步步把房屋稅說清楚講明白！
1. 房屋稅到底在付什麼？
房屋稅，是向「房屋所有權人」課徵的「持有稅」，每年5月開徵，計算期間為前一年的7月1日至當年的6月30日，以附著於土地的各種房屋為課徵對象，除了一般認定的房子外，也包含頂樓加蓋、車庫、夾層屋等可供居住、工作、營業使用的建築改良物，即便是無照違章建築，仍是會被課徵房屋稅的唷。
2. 違建也要課房屋稅？
是的，依據稅法：附著於土地之各種房屋，及有增加該房屋使用價值的建築物，皆為課徵對象。但若是增建部分沒有搭設門窗、牆壁的棚架做為遮陽防雨使用，則可以免課徵房屋稅。
3. 房屋稅是怎麼算出來的？
房屋稅 ＝ 房屋評定現值 × 房屋稅率
房屋稅並不是按照房屋造價或市價計算，而是以政府評定的房屋價值「房屋評定現值」乘以「適用稅率」計算得來。而「房屋評定現值」也被廣泛用來當作房屋稅、契稅等房屋相關稅賦的課徵基準。其計算公式如下：
房屋評定現值 ＝ 房屋核定單價 × 面積 × （1－折舊率 × 折舊年數） × 房屋街路等級調整率（路段率）
簡單來說，「房屋評定現值」的計算，是依房屋構造、用途、樓層等條件，去核計出一個「房屋核定單價」，接著再以「房屋核定單價」與使用面積、地段、折舊率，計算出「房屋評定現值」。
透過算式結構，可以得到一個最基本、最重要的結論：通常使用坪數愈大、地段愈棒、樓層愈高、建材愈好、屋齡愈新的房屋，房屋評定現值就會愈高，所需繳納的房屋稅也就愈高。
4. 房屋稅的稅率？有沒有節稅撇步？
房屋稅稅率是根據「房屋的實際使用用途」去計算，因此房子是不是自住、有沒有營業用，都會影響到稅率的高低。
以台北市為例：
自用住家稅率1.2％
非自用住家2.4％～3.6％
非住家營業用3％
非住家非營業用2％
不過，想要享有1.2％自住優惠稅率，還得要滿足以下3個條件：
1.房屋無出租使用
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
如果本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋超過3戶，且實際都是無出租、自用使用，那麼以台北市為例，民眾可以挑選3間房屋評定現值較高的以1.2％自住稅率計算，其餘房屋則依據「非自住房屋」的稅率去計算課稅。
5. 房屋稅的概念都有了，實際來試算看看吧！
假設小明在台北市信義區松壽路三段有一棟5層樓鋼筋混凝土造（RC）住宅房屋，於民國85年3月建造完成，總面積250平方公尺，每平方公尺核定單價2,450 元，折舊率1％，供自住使用，111年路段率為290％，小明111年期的房屋稅是多少呢？試算如下：
2,450 元 × 250 平方公尺 ×（1-1％ × 26 年）× 290％ × 1.2％＝15,773元
6. 房屋稅最晚何時要繳？怎麼繳最方便？
房屋稅為一年收一次，繳納期間為每年5月1日～31日，房屋稅納稅義務人原則上即是房屋所有權人，但非納稅義務人本人也是可以用信用卡、行動支付來繳納房屋稅。
另外，有一點要特別留意，因為房屋稅是「按月課徵」，因此若是房屋使用有任何變更，一定要在當月15日前申請。比如說房子本來是營業用，後來變更為住家用，那麼只要在當月15日前申請變更，當月的稅率就會變成住家用的稅率；若是當月16日之後才申請變更，則當月的稅率還是會根據原本的稅率計算，下個月才會更改成新的稅率。
7. 有沒有什麼情況可以不用繳房屋稅？
當住家用房屋現值低於10萬2千元時，就免繳房屋稅！
房屋稅是依「房屋評定現值」課徵，而房屋評定現值會因折舊而逐年降低；按照房屋稅條例規定，當房屋均做為住家使用，且房屋評定現值遞減到10萬2千元以下，即可免徵房屋稅。
8. 房子已經很老了，不是說會折舊嗎？為什麼還要繳房屋稅？
不是老舊房屋就能免徵房屋稅喔！房屋稅的計算會依據房屋構造、面積、高度、街路地段率及使用情形而調整，且每年會依照房屋構造的種類提列折舊，房屋的課稅現值也會逐年降低。如果做為住家使用，且課稅現值在10萬2千元以下，即符合免徵房屋稅的標準。
但若是房屋的課稅現值雖已低於10萬2千元，可是同一房屋卻部分供住家使用，部分供營業使用，因營業面積仍需課徵房屋稅，所以就無法適用免徵房屋稅的規定。
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