2025房價鬆動「打龍成蛇」？　房市達人教戰買房對策

2024年房市驚濤駭浪，猶如洗一場三溫暖，上半年新青安政策將房價推上高點，沒想到下半年央行揮出史上最重打炒房拳，信用管制限貸令讓買氣降到冰點；市場缺乏信心之下，對於2025年，多數專家預期，2025年房市走空，房價開始鬆動，超漲區更是「打龍成蛇」，將回歸原本的價格，有自住需求的民眾，可多籌備一些自備款，大膽進場議價。

戴德梁行總經理顏炳立：房價修正不下跌 自住民眾可低接

2025年房市雖不好，但房價只會修正，不會下跌。下跌是合理價往下掉，修正則是不合理價往下掉。例如，如果兩三年前買1000萬的房子，現在漲到1300萬元，那麼降到1200萬出售，就是修正，但要跌破成本，以低於1000萬元買到，則是下跌。

由於低接買盤存在，若想期待房市泡沫崩盤，是「一點機會也沒有」，希望房價下跌兩成撿便宜，也是「一點機會也沒有」。

顏炳立認為，房價只會修正、不會下跌，想等房市崩盤是一點機會也沒有。（資料照片）

2025年房市買氣將只剩「地段、環境、可及性」等好產品。由於2024年市場買氣主要來自銀行資金及政策利息補貼，是炒作，目的在賺錢，而這不是真買氣，但央行去年9月的限貸令，斷了投資投機買盤，購屋人借不到錢就不會買了，2025成交量會大幅萎縮。

去年房市群魔亂舞，把明明是像「蛇」的蛋白區，炒得像「龍」一樣的蛋黃區價格，到了今年「打龍成蛇」，將回歸原本該有的價格。而2025年自用當道，自住民眾可積極看屋，若價格稍有回檔，口袋的錢也夠支付3成自備款，遇到喜歡的就可買，但要以實價登錄當參考，價格不宜追高。

去年房市群魔亂舞，蛋白區炒成蛋黃區，今年「打龍成蛇」，將回歸該有的價格。（永慶房屋提供）

吉家網不動產董事長李同榮：「三高二多」區域抗跌

2025房市將正式進入修正期，並呈現「量縮價小跌」格局，下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%，將修正至2026上半年。

若想買房，台北市因此波漲幅不高相對抗跌、桃園市因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠，表現會最優，中南部短線調整，台南此波漲幅達114%，將率先領跌，中南部長線仍為可為。而「三高二多」區域則較抗跌，三高包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈發展重劃區，二多包括家戶數增加、人口數淨流入增加區域。

李同榮表示，北市房價漲幅不高相對抗跌、桃園因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠，表現最優。（取自李同榮臉書）

整體而言，未來一年半住宅平均跌幅10%，預售屋視個案與品牌跌幅約15%，中南部跌幅較多，北部抗跌，廠辦與商辦持平與經濟成長同步。未來新的房市循環，則透過高科技產業南移、南北建設均衡發展，高鐵軌道經濟縮短南北距離與價差，修正後的房市焦點就是「聞積起舞、見軌則發」。

地產作家SWAY：留意台積電與政治建設等利多變數

去年第4季央行大力打炒房，拔除投資客槓桿投資法，也抽空投資客買房意願，今年房市走向，我看到幾個明顯跡象。首先是純自住市場出現，缺乏投資客，市場轉為自住，建商新推出的房屋終於較適合自住，而不是過去的投資用，且新推出的預售案更有能力直接降價，只要價格夠低，預期是至少低於1成，能夠吸引自住客購買，市場才有機會反轉成有交易的市場。

SWAY研判房市走向將轉為自住，而不是過去的投資用。（資料照片／張哲偉攝）

但賣方努力做多，實際卻不然。賣方都高價買投資房，怎捨得快速斷捨離？假裝高價成交的違法案例會越來越多，直到買方相信而追高，是今年投資客會使用的招式，尤其是各地的投資熱案，所以這些投資房會出現兩極化，有人賠錢出場，有人看似高獲利售出。而不少重劃區及郊區的投資房，跌價速度也快，去年底開始快速跌回起漲點。

還有未來利多因政治反轉。去年鄭文燦、高虹安、柯文哲等大咖政治明星紛紛中箭落馬，過去在桃園、新竹、台北市有不少工業區開發、捷運線開發、轉運站開發等利多承諾，都會停滯或遙遙無期，至少也會停工許久或重新調整，買家購屋時要注意是否為投資客倒貨。

此外，台積電牌會被建商打敗。台積電到處蓋廠，引發房地產投資熱潮，但各地台積電都出現大小意外，例如挖到古蹟或未爆彈甚至工安意外，為未來增添不少變數。至於建商快速施工交屋獲利的模式，常常是房屋竣工多年後，但產業鏈員工還沒出現，導致房屋無人接手，且開始漏水有壁癌。另一種是建商與投資客蓋出許多難住的小投資房，完全無法吸引高薪工程師入住，只好低價轉租給移工，房價直接崩跌並無人願意接盤。

台積電到處蓋廠，引發房地產投資熱潮，但在興建過程出現大小意外，為未來增添不少變數。（資料照片／王侑聖攝）

馨傳不動產智庫執行長何世昌：購買預售屋應有10年抗戰思維

以往房市熱絡時期，投資客購買預售屋紅單後轉讓，或者簽約後再轉約，這類投機炒作的行為令人詬病，於是內政部修改《平均地權條例》，全面禁止預售屋轉售，並於2023年7月1日起實施；由於預售屋禁止轉售，及建築工程期延長和房地合一稅閉鎖期的緣故，現買預售屋市正式進入「10年抗戰時代」，房屋持有期普遍達10年以上。

由於目前國內建築勞工力依然短缺，預售屋的建築工程期普遍偏長，購買純預售的民眾大多要等5年才能交屋，而交屋後因持有時間重新起算，若要避開房地合一稅5年內課徵35％至45％的重稅，則必須等到第6年再出售。

何世昌表示，現買預售屋市正式進入「10年抗戰時代」。（取自何世昌臉書）

當預售屋市場10年抗戰時代來臨，無論自住或置產族群，是購買預售屋應有新的思維。首先，在購買預售屋時，必須把「長期持有」作為優先選項，考量的不是今後1年、3年、5年的房價，而是10年後的房價，因此短期的房價動盪基本上可以忽略。

若考量出售，預售屋買方應思考的是房屋所在區域未來10年的發展潛力，若位於舊市區，需評估市區發展動能是否會衰退、商圈是否會移轉與沒落等，但若買在新重劃區，看的就不是當下有無機能，而是10年後有無機會欣欣向榮。（責任編輯：殷偵維）

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