租屋族注意》「頂樓加蓋」修法明年上路，該注意哪些事？
違章建築注意！台北市政府近日修改「台北市違章建築處理規則」，內容主要是針對1994年12月31日前存在的「既存違建」。依現行規定，除了危害公共安全或專案計畫等優先查報拆除外，既存違建在一定條件下修繕或變更，都可以用「拍照列管」的方式處理，暫時不必查報拆除。
但是，將來修法後既存違建不得修繕，若有修繕行為，政府可優先查報拆除，等於台北市的既存違建將慢慢走入歷史，新規定預計在2023年1月1日上路實施。
台北市目前針對違章建築的處理原則，依照違建存在的時間分為3種，包含：1945年10月25日以前，及台北市改制後編入之5個行政區（文山、南港、內湖、士林、北投）都市計畫公布前已存在之建築物，稱為「舊有房屋」、1964年1月1日至1994年12月31日之間存在的「既存違建」，以及1995年1月1日以後存在的「新違建」（詳見表1）。
從時間軸來看，既存違建已經存在將近30年，一般建築物的使用壽命，依據台北市公布的「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」來看，鋼筋混凝土造（RC）的建物耐用年數為60年、加強磚造為52年、一般磚造為46年、土磚混合造或木造則為30年或35年。
然而，針對既存違建，台北市建築管理工程處處長劉美秀表示，這些違建，由於其建築結構未經《建築法》或其他規則等相關規範檢討，其危害程度較一般合法建築物高，若發生災害，更容易有危險的情形發生。
因此，台北市政府自2021年9月開始，如果經消防局通報有發生火災之違建，政府單位就會查報優先拆除，而現在更進一步修改「台北市違章建築處理規則」，違建將被更嚴格地限制。
購屋市場》
擔憂頂樓加蓋價值漸減
恐引發投資客拋售
這顆震撼彈，會在房地產市場掀起什麼樣的漣漪？實務上，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，台北市最常見到的違章建築是頂樓加蓋，在交易的時候，市場大約會以正常坪數的1/3至1/2的價格計算。假設公寓的頂層為5樓，正常市價每坪30萬元，頂樓加蓋的部分，就會以每坪10萬元至15萬元進行買賣。
不少投資客會買進有頂樓加蓋的物件收租，因為單坪成本相對較低，租金卻與正常樓層差不多，所以換算下來，投資報酬率更高。
不過這樣的市況將慢慢出現變化，紅色子房資產管理公司協理唐瑋分析，這次修改的方向，說明政府對於違章建築的取締將愈來愈嚴格，而且「台北市這麼做，新北市將來也有機會跟進。」
因此台北市政府欲修改規定的消息一出，市場已有部分包租公、包租婆擔憂未來頂樓加蓋收租爭議不斷，便採取較為觀望的態度，甚至有意出售、回收現金。反映到雙北市的買賣市場，唐瑋表示，買方得有「頂樓加蓋等既存違建，隨時可能被檢舉、拆除，且遇到損壞不得修繕」的心理準備。
公寓頂層本來就因為可及性問題，單價較低樓層來得低，而將來，在可用空間「只減不增」的預期心理下，公寓頂層的均價恐怕會更低，即便市況好也漲不如人。
至於頂樓加蓋本身，則會愈來愈沒有價值，目前結構體等狀況還堪用者，應會漸漸回歸到自用而非出租，避免因修繕問題出現爭議，或是遭到檢舉；而狀況不佳者，價值減損的速度則會更快，甚至最後是歸零。
租屋市場》
既存違建易有修繕爭議
租賃前應明定處理方式
至於租屋市場的部分，消基會房屋委員會委員張欣民表示，頂樓加蓋本身的租金應無法再上漲，因為有房東、房客角力的問題，房東得承擔被檢舉的風險；至於選擇不租頂樓加蓋而流入正常租件的房客，某種程度上會出現替代效應，導致正常租件的租金出現上漲，不過上漲幅度多寡還是受到大環境的影響較深。觀察近3年來租金走勢，早已呈現持續上漲態勢（詳見圖1）。
唐瑋補充提醒，如果是頂樓加蓋等既存違建的租件，不管房東、房客，最好都要針對雙方的權利義務、修繕問題等討論出一個明確的處理方案，譬如「如果損壞部分的維修會違反法規，怎麼樣的程度可以無條件退租？或是酌減租金？」並將協議結果載明在租賃契約上，避免糾紛。
目前僅有台北市下重手，董家菱觀察，以其他5都來說，多半是以違建存在的時間點來界定處理原則，施工中的違建、新違建，基本上都列為優先拆除的對象；存在時間較久的既存違建，則暫時拍照列管，分類分期處理。
不過，不管是哪一類的違章建築、是優先拆除，抑或是拍照列管，張欣民強調，法令的修改趨勢應該會變得愈來愈嚴格。而且民眾要有認知，這不單單是價值減損或是被拆除的問題，因為台灣處於地震帶，每一次搖晃都是對建物的考驗；再加上住宅密集，萬一火災，情勢也更加難以掌控，「安全性，才是大家最應該關注的事情。」
修法後，既存違建遇天災損壞不得修繕
「台北市違章建築處理規則」修正案將於2023年元旦上路，針對既存違建「不得修繕」，很多人有疑問，難道颱風、地震，導致結構體出現瑕疵也不得修繕嗎？答案是：沒錯！
台北市建築管理工程處表示，將來「構造上的變更或修繕」完全不被允許，不論室外、室內，只要是既存違建，其梁、柱、屋頂、樓地板、壁體、室內天花板、隔間牆等皆包含其中不得變更或修繕。但是非構造上的變更，譬如粉刷、貼壁紙等行為不受限制。
如果遇到天災，如地震、颱風等，而使既存違建出現結構上的損壞，一樣不得修繕，若嚴重到影響公共安全，則依法優先處理。修法的預期結果，就是既存違建將慢慢地被自然淘汰。
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