【理財最前線】捷運年底上路 台中北屯熱區買房攻略
受惠於台中捷運年底通車，台中房市大漲，其中又以北屯區最熱，原因在於捷運貫穿「機廠特區」與「單元12」2大重劃區，同時享有交通建設與重劃區發展優勢。而該區房價與前2年相比，已大幅成長近4成。究竟台中捷運的利多該怎麼評估？如今想在台中捷運沿線買房，又該如何聰明選購？
「我是首購族，想在台中拚個機會！」30歲的何先生最近與女友從台北南下看房，由於在台北的主要交通工具是捷運，因此鎖定台中捷運沿線建案，「大學在台中讀書，我滿看好蓋了捷運後台中的發展，目前鎖定捷運北屯站周邊的3房物件，總價抓1500萬元以內。」
二大重劃區 人口激增
台中捷運綠線全長16.7公里，總站位於北屯，途經松竹路、北屯路、文心路、建國路等，終點為高鐵台中站，共有18個停靠站。其中捷運松竹站、大慶站與高鐵台中站都與台鐵共構，提供高鐵聯外交通及轉乘服務，有利於帶動台中產業發展。
實價登錄上路後，台中漲勢最為驚人，今年第1季平均購屋總價1059萬元，相較8年前漲幅達49％。有巢氏房屋統計今年建物買賣移轉棟數，台中交易量最多的區域就是北屯區，突破5千棟，年成長14.5％。
有巢氏房屋台中十期加盟店在地經營19年，店長林志雲分析，近年北屯人口移入數持續增加，從周邊小學爆滿、校舍不夠用，即可推知人口激增的盛況。「即使在疫情期間，北屯房市也熱度不減，並以剛性需求為主。」
為何北屯近期這麼熱門？林志雲解釋，主要是此區有二大重劃區，建商推案量高達39件，以松竹路為中心，往北屬於捷運機廠特區，往南則是民辦重劃區「單元12」，又有3大捷運站：北屯、舊社與松竹站貫穿其中。
建商紛推案 總價親民
走趟松竹路，沿途可見各大建商接待中心林立，精銳、櫻花、富宇、登陽、鉅虹、惠宇等20家建商紛紛推案，周邊一覽無遺的腹地，未來將會是一棟又一棟的住宅大樓與商場，預計會有超過1萬戶入住。
最早在此插旗的總太地產董事長翁毓羚分析，過去該區每坪僅16、17萬元，現在開價已站上30萬元，「未來交通建設到位，台中巨蛋、漢神百貨、錦村市場BOT開發案陸續進駐，有機會上看4字頭。」
到處看房的何先生坦言，比較台中捷運沿線各站推案後，發現台中精華市區沿線一坪都要3、40萬元，北屯目前相對親民。林志雲分析該區房價，預售屋開價落在3字頭，成交價每坪介於25萬至28萬元，但也不乏破3字頭的特殊案例，像是國泰、精銳、寶輝、惠宇等大品牌。
「台中房市以總價帶為主，同樣3房價格會落在1200萬元左右，但西屯的物件坪數比北屯來的小。」位於敦富路上的建案「櫻花巨人」專案副理孫先生表示，建案每坪約26萬元，分成2、3、4房型，總價落在800萬至1800萬元，共300多戶，「我們開案不久已賣完9成，基本上這區的建案1年內皆可完銷。」
具交通優勢 路網完善
同樣在敦富路上、距離捷運北屯站僅800公尺的「勝麗方程式」，每坪價格26萬至27萬元，預計明年6月交屋，共400多戶，目前也已銷售9成。「除捷運外，這裡3分鐘就可以上74號快速道路，直接通往西屯、南屯等精華地段辦公區，同時也鄰近台鐵頭家厝站，交通路網漸趨完善。」專案經理林竣源分析。
捷運機廠特區北有74號快速道路，東有捷運北屯站，西邊則是台鐵頭家厝站，不管是開車還是搭乘大眾運輸工具，都頗具優勢。74號快速道路原先就可連接國道一號、三號，現在國道四號延伸工程也在進行當中，只會越來越方便。在生活機能部分，11月開幕的「好市多北台中店」，離捷運北屯站僅隔一條馬路，是商圈發展的第一支箭，而周邊空地屬特商區，有待政府開放招商。
分析二大重劃區特色，捷運機廠特區訴求鄰近商業區，但需時間發酵，每座社區都是上百戶起跳，建案密度高。反觀單元十二建案密度低，且靠近發展成熟的東山商圈與北屯舊市區，兩邊生活品質跟風景大不相同。
而究竟如何評估捷運通車對台中房價的影響？業者透露，可從2個角度觀察。一為捷運行經台中商業精華地段，預估日載運量充足，「以接下來即將擴點至大坑的2個捷運新站為例，假日人流量高達5萬人，也讓政府決定拓點，納入前瞻計畫中。」林志雲表示不看淡。
二則是台中人對捷運不熟悉，對捷運宅的認定不一。在雙北市，距離捷運站走路10分鐘的住宅都屬捷運宅，但台中人尚無捷運概念，可能會覺得一定得在捷運旁才算數。只能說捷運對房價有加分，但加分程度不及雙北強烈。
地價頻創高 新案喊漲
立智國際總經理王耀斗分析，台中房價飆得快，幾乎每一區都創新高，上漲因素包括低利率帶來的資金行情。「預售賣得好，建商不見得開心，主要是土地成本越來越貴，甚至有建商透露，現在土地取得價格比去年高1倍，開發新案的成本變高，未來推案也只能朝4字頭發展。」
總觀台中房市，若近期想買房，王耀斗建議可參考新成屋或近2、3年前推出的預售案件，因為建商在推案時，除考量原建案成本，也會將接下來開發新案的土地成本納入定價中，「同地段的案子，即使價格一樣，建材也不同，若是近期才推出的案子，由於土地一直漲，建商會想辦法降低建材成本，例如從使用進口建材，轉為國產建材。」
若預算有限，可以參考5至10年內的新古屋，「以捷運機廠特區周邊區域均價目前落在20萬元來看，由於8年前取得成本在13萬至15萬元間，屋主議價空間大。」林志雲指出，若想找1字頭也還有機會，但就得忍受噪音或周邊有嫌惡設施，例如：鄰近快速道路，價格落在每坪17、8萬元。
在地人老實說
我住松竹火車站附近，但房子較老舊，最近在捷運機廠特區買了一間預售屋，因為覺得新興重劃區比較乾淨整齊，也看好周邊未來發展。由於現在房價在漲，等交屋後會再評估是要自住，還是做其他投資運用。
我家住北屯，開計程車十多年了，最近真的有感受到北屯移入人口逐漸在增加。前年松竹火車站才啟用，而新增車站對計程車司機來說多了載客點，我想未來捷運上路後，對我們行業也會有正面效果。