親屬間買房四條件認定「假買賣、真贈與」！ 專家教你破解SOP

網路上，有人討論「如果房子在奶奶名下，房子市價1,500萬元，孫子用800萬元，跟奶奶買這棟房子，會不會有贈與稅問題？」

●林老師分析與建議：

國稅局判定「近親買賣」是否有贈與稅，主要看「付款事實」、「房地產時價」、「買方資金來源」、「賣方資金去向」這4大要件。

1. 付款事實

如果孫子接到國稅局約談公文，必須依照約定時間，拿出當時匯款到奶奶帳戶的匯款單，證明有付款事實，就是買賣行為，而非無償贈與。

2. 買方資金來源

孫子必須說明她的購屋資金來源，若是以下二種情況，也是有問題喔！

(1)匯款前，孫子帳戶突然收到一筆800萬匯入款，而孫子卻無法說明資金來源及性質！則稽徵機關會推論這是故意安排的虛偽金流，並非孫子的自有資金，仍須課徵贈與稅。

(2)孫子向奶奶購買的資金，居然是孫子向奶奶借來的，再回頭向奶奶買資產。或者，孫子的資金是向銀行或保險公司做貸款而來，雖然孫子是貸款人，但是抵押物(房產)卻是奶奶提供名下的資產，來給銀行設定抵押，這樣安排也不行，也是屬於「視同贈與」。

3. 房地產時價

奶奶愛孫心切，以低價出售房地產給愛孫，到底可以便宜到甚麼程度，而不會招惹到贈與稅呢？因為，價格過低的買賣行為，也是「視同贈與」喔！所以，接著要看房地產的價值。

就遺贈稅法而言，房地產價值並非以市價為基礎，而是以「時價」為準！而土地的時價是「土地公告現值」、建物為「房屋評定現值」。舉例說明如下：

簡單說，孫子以800萬元向奶奶購賣房地產，只要金額高於房地產的「時價」就可以了，不必等於「市價」。甚至於，還可以比「時價」再減少一個「贈與免稅額」。如下表驗算：(111年度贈與免稅額為244萬元)

4. 賣方資金去向

國稅局的追稅是天長地久的，還會注意奶奶收了孫子800萬之後，這筆資金的去向。多日之後，國稅局可以行文到銀行，要求分行提供奶奶帳戶的進出明細。若發現，奶奶把800萬匯入孫子帳戶、或者匯款到孫子的貸款還款帳戶，代為償還貸款，若查到這類金流就會證明「假買賣、真贈與」了！就算，這筆資金從奶奶的帳戶提領現金，去向不明，奶奶也無法提供合理說明，國稅局仍會持續追蹤其他家人的資產變動是否出現異常。(例如NCD領息人)

●林老師分析與建議：

不過，這個網路提問，本身是「很不理想的」傳承規劃喔！網路上討論重點都放在如何判斷贈與稅，卻不知螳螂捕蟬、麻雀在後……房地合一稅的嚴重性！？

如果，奶奶真的以800萬元出售給孫子，孫子將來以市價出售時，他的成本就是800萬元，房地合一稅2.0驗算稅額如下表。

如果，孫子在5年內出售，房地合一稅約212～272萬，持有超過5年再出售，稅額才能降到121萬元。若能連續6年符合自住條件，才能把稅金壓到21萬元最低水準。

其實，我會建議奶奶以市價1,500萬元出售給孫子，則孫子隨時以1,500萬出售，都不會有房地合一稅的問題，因為稅金是零。另一方面，當奶奶取得孫子給付1,500萬元後，從2022年開始，以每年贈與244萬元(當年免稅額)的速度，6年多以後，即可合法將1,500萬元完全免稅贈與還給孫子了！

關鍵字： 贈與稅 國稅局 時價 擔保 遺產 孫子 奶奶 房地產 帳戶

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照片來源:pixabay