租房或買房？做對選擇可以多存900萬？艾蜜莉會計師教你：租金、房貸每月現金流算法
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租房好還是買房好？
我們假設有一對夫妻，他們的月薪各5萬元，家庭的每月總薪資是10萬元，而且已經存到了頭期款300萬元，這時候該買房好還是租房好呢？
贊成買房者的論點很簡單，他們認為有錢就要買房子，有自己的房子就不會被房東趕，而且因為台灣房價長期上漲，加薪的速度根本比不上房價上漲的速度。
而贊成租房子的人認為房貸如果要付5萬多元，家裡一半的收入都拿去付房貸了，剩下不到5萬元，還要吃飯、買衣服、付保險費甚至養小孩，也許還有車貸，如果租金要付2萬5,000元，那房貸支出卻要2倍，為什麼不租房就好？而且如果只需要付租金2萬5,000元，家庭收入還有7萬5,000元可以運用，就會有更好的生活品質。
房貸單純是費用嗎？
艾蜜莉會計師認為，我們應該要釐清一件事情：每月房貸5萬元的支出，其實不全是房貸利息。如果用損益表來看，利息支出不是5萬元，5萬元其實是「部分在繳利息、部分在還本金」。
我們可以用下圖來比較「利息費用」跟「租金費用」，就可以看出2種「真正的費用」金額的多寡。下圖橫軸是時間30年、共360個月（360期），縱軸則是金額，表示每月5萬元，上面橘色是還本金、下面紅色才是利息支出，中間橘色的橫切線直線，是租金支出。用30年看，假設租金都不調漲，那就是固定每個月付2萬5,000元，這30年來總共會花900萬元租金在租房子。
圖1：買房1500萬元：貸8成、利率3%、貸款30年
圖片來源：艾蜜莉會計師×峰哥 生活財務課
而買房的利息支出怎麼看？可以看上圖紅色的部分，一開始每個月大約3萬元，但是利息支出會逐年遞減，到第353期後利息就只剩下幾百元，因為每月5萬元同時也在還本金，所以利息從1個月3萬元遞減到0元，每期會愈繳愈少，所以30年間付的利息是621萬元，其實比租金費用900萬元還少。
所以我們如果單純用「費用」來比較的話，買房的費用（利息）比租房的費用（租金）低，而且兩條線的交叉點落在第7年5個月，也就是說從這個月開始，租金支出就高於利息支出了。房貸每個月付5萬元，其實是下面紅色部分還利息、上面橘色的部分還本金，所以橘色部分的錢，其實是「存房子」的錢。
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那我們再看另一個假設，房東通常會漲租金，假設租金每年漲2%，以下圖來看，30年租金總支出為1,217萬元，買房的利息支出則會維持在621萬元，假設在第30年租金漲為每個月4萬多元，就會跟買房繳房貸5萬元差距變小，所以從這個假設的角度來看，租房不會比較好，因為他最後付出的「總費用」可能更多。
圖2：買房1500萬元：貸8成、利率3%、貸款30年、租金年漲幅2%
圖片來源：艾蜜莉會計師×峰哥 生活財務課
但是為什麼大家還是認為買房的人每月的開銷比較大呢？因為大家看的是「現金的流出」，而不是純粹看「真正費用的多寡」。所以大家在意的其實是現金流出的多寡、以及會不會影響生活品質，雖然租金支出會比較多，但是租房有一個好處：不需要付買房的錢，以下圖來看，整片長方形是買房總現金支出，深橘色部分是租房支出，所以這張圖上面淺橘色區塊，是買房付本金的錢，我們來算一下：
買房：
頭期款300萬＋貸款本金1,200萬＋利息621萬＝2,121萬元
租房：
30年租金共1,217萬
租房及買房所付金額差距：
2,121萬-1,217萬＝904萬元
所以在這30年期間，租房的人會比買房的人多存了904萬元，也就是說租房的人會多了這些現金可以做投資理財。
圖3：買房vs.租房現金支出
圖片來源：艾蜜莉會計師×峰哥 生活財務課
租房、買房每月現金流分析
另外，我們也可以從現金流來看這件事，舉一個例子，如果有一間1,500萬元的房子，買的話需要貸款8成，假設房貸利率3%，那房貸的支出大約5萬592元，我們就算5萬元。
如果是租房，目前台北市的租金報酬率大約只有2%，等於1年需要約30萬元的租金（1,500萬元×2%＝30萬元），換算每個月租金2萬5,000元，支出不到房貸支出的一半，也就是說租房的人會比買房的人，每月多了2萬5,000元能運用。
租金報酬率怎麼算：
租金報酬率＝（每個月租金×12） ÷房屋總價
想買房如何規畫財務？
不管是租房的人每月可以多存下2萬5,000元、還是租房的人30年下來會比買房的人多存904萬元都好，重點是：你有沒有把這筆錢做更好的投資運用？如果少付房貸是想追求更好的生活品質，那30年後你不但沒有資產，還可能要繳4萬多元的租金。
但如果你把這904萬元拿來做投資理財，例如存ETF、創造更好的收益，雖然沒有房子，但長期穩定投資的報酬率依然可以為你帶來可觀的報酬，不見得會輸買房的人，所以建議還是要依自己的偏好及習慣做決定，到底要存錢、存房、還是存股？如果還是很難決定，可以參考艾蜜莉會計師和《Smart月刊》社長峰哥共同打造的【生活財務課】，裡面有非常詳盡的租房及買房現金流分析，幫助你做出最適合你的決定。
本文僅供研究參考使用，無推薦進出之意。投資前應審慎評估、自負盈虧
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