物有所值還是燙手山芋？公辦更新建案全解析

文／施絢傑

透過都更危老整合的建案，近年儼然成為雙北房市主流；而具備公辦身分，又是當中相當特殊者。
和一般民辦都更案，有什麼差異？

在官方鼓勵下，透過都更危老整合的建案近年快速竄起，甚至已成目前雙北市精華區房市推案主流型態。

一般情況下，這類建案是由原地主或建商先行整合，再提送事業計畫及權利變換等程序，也就是所謂的民辦都更。不過這幾年出現另一種樣態，那就是公辦都更案；雖目前數量還不多，但由於所在區位佳，故頗具話題性，且隨著官方推動，在可見未來內，此類建案將愈來愈多，成為購屋者的主要考量選項之一。

公辦更新案 正在增加中

循此，對消費者來說，接下來要面對和考慮的便是：公辦更新案和民辦者或甚至一般建案有何不同？這些不同處，是讓公辦案更物有所值？還是變成燙手山芋？從近年推出銷售的公辦都更建案中，或能歸納出某些結論。

先看都更主舞台台北市，近年推出銷售的代表性公辦都更案，包括信義路四段光復南路口『全坤X101』、嘉興街『潤泰信義』及大直地區『冠德大直湛』。

全坤案於前年底預售，基地原為三張犁派出所預定地（機關用地），後來廢除並於二○一七年納入公辦都更，一方面整合周邊民地，另也變更地目為商三特，重新開發為住商混合大樓，市府分回的則是低樓層商業空間。潤泰案原始身分和全坤案類似，為六張犁派出所重建，去年中開始預售。

半年前才推出且是先建後售的『冠德大直湛』，則是國防部及財政部原持有土地進行再開發的「北安段公辦更新案」，基地位海基會旁。特殊處為公益回饋設施是所謂都更再生基地，這在目前所見公辦案中還是首例，甚至不排除可能是唯一。

最新案例則都在文湖線沿線車站旁；一為忠孝復興站西南側的忠孝懷生案，另一則是科技大樓站西北側的瑞安段案。

瑞安段更新案其實年初就已完工，不過直到上月初才以『冠德安沐居.』之名正式銷售。此案規劃型式則和全坤案雷同，低樓層也是市府持有；根據稍早曝光訊息，除商業空間、托幼機構外，還會增加科技大樓站出入口（電扶梯）。

忠孝懷生案則將採預售，案名『富邦藝庭』，預計第三季後擇期推出；公益設施部份也有新增捷運出入口，另還有產業文創基地等，預料開價會比冠德案還高。

大陳義胞案 近年最大宗

新北市這頭的公辦都更案雖數量較少，但規模更大、話題性更強，分別是新店區公所旁『冠德創新殿』、『市政廳』，以及永和的『勝開大地』。

新店冠德兩案都是新店區公所，或正式稱為新店行政園區案得標廠商冠德分回量體，『創新殿』登記住宅，『市政廳』則為辦公室。永和『勝』案身分更特別，為大陳義胞社區更新案單元二，是近年雙北公辦都更案中規模最大，也最早推出銷售者。冠德案實際是區公所大樓重改建，『勝』案的回饋設施則主要是里民活動中心。

至於未來最受矚目的公辦案，還是大陳義胞案後續開發。此案總面積甚大，新北市府將其切成七個單元分別進行開發招商；其中單元二是前段介紹的『勝開大地』，五、六、七單元也將採取相同模式招商，其他三個單元則暫由新北住都中心主導。

最新訊息是，單元三由皇翔機構拿下，去年初簽約；另一在地開發商漢皇集團則取得單元六、七開發權，預計年底前送件。以此進度看，或許明年就有機會看到以上兩家開發商分回量體，以預售新案之姿開賣。

最大差異 含公益設施

透過以上具代表性的公辦都更案，大致可歸納出，和一般民辦都更案的主要差異。首先較明顯的，是個案規模。

一般民間都更案，無論原地主自力或建商出馬，規模通常不大，社區戶數不多，危老案更不用說，很多是鳥籠、紙片建案。相對地，公辦案要不含公有地，不然就是整合困難者如大同區斯文里或大陳義胞案，規模通常不小；像後者，光是單元二就超過七百戶，即使是最小的冠德北安段案，也有近百戶（可售僅約一半）。

但要注意的是，近期北市公辦都更政策新增所謂「自助人助」型，也就是只要開發基地位在市府劃定更新範圍內並達一定同意門檻，即可申請官方（住都中心）出面擔任實施者並協助招商。未來此類型公辦案如增加，確實可能因此出現規模偏小的公辦案例。

銷售規模可能不是消費者的主要考量項目，社區戶數多寡則有利有弊、因人而異；消費者真正關切的，應該是公辦都更案當中所謂的「公益回饋設施」。會有此特殊規劃，原因是官方土地參與或投入公部門資源協助，因此設置相關機制，以為回饋社會大眾之用。而對消費者來說，考量或關心的當然就是：該案附設的回饋設施是什麼？對房屋保值或未來轉手是否造成影響？

可能影響 因人而異

公辦案中的公益回饋設施作為何用？雙北市原則大致相同，即先針對各部會相關需求進行橫向調查，如台北市都更處便備有「都市更新建議優先提供社福或其他公益設施一覽表」做為參考，一般民眾都可到都更處網站下載檢閱。

實際項目則包括全市都有需求的社宅及長照機構，社會局需求之托老、托幼托嬰、身心障礙或失能照護機構，再者才是里民活動中心。不過這當然只是參考，還是得看更新案件本身的條件，如基地大小、區位及財務狀況等等，因此實際上還是依照個案處理。但單看台北市，以人口趨勢等角度論，除社宅外，未來應該會以日間長照機構為主。

至於另一原則是，幾乎都要求設置於一、二樓或低樓層且須有獨立出入口，因此和一般住戶出入混雜，恐造成困擾的擔憂或疑慮，一般而言並不存在。

從以上描述可知，公益回饋設施以社福機構為主，但還是有特例，如前述『冠德大直湛』就設置都更再生基地。此外，新北市包含已完成的新店或進行中的永和等行政園區，當然以區辦公廳室重建為主，上述『潤泰信義』則是派出所重改建。

持平來說，公辦更新案內含的公益回饋設施，絕非影響房價及票房的嫌惡設施，但也稱不上加分項目；事實是，需求或觀點不同，結果就有不小差異。如家中有幼兒或年長、失能者時，如果附近或社區內有此類機構，那再好不過；然要是沒有，或許就不會想看到所住社區甚或鄰近處設有這類設施。而或許也因如此，目前為止推出銷售的公辦案，產品幾乎都以中小坪數、低總價設定為主。

不過，公辦都更案通常位精華地帶，有些甚至緊鄰捷運站，因此一般單價不低，但基於同樣理由，仍有一定保值度。地段價值對比公益設施，孰輕孰重，是物有所值或燙手山芋？就看消費者自身需求及觀點而定了。

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