買預售屋該注意什麼? 教戰守則告訴你!

預售屋怎麼買有眉角，買預售屋不是只要看總價跟付款方式而已，有很多魔鬼細節要注意，還有什麼絕對不能碰的地方，邀請百億房產教練Renba一起來告訴你!

■ 參觀樣品屋注意事項

• 牆面 天花板偷空間：不少樣品屋的設計會偷空間，天花板、牆面、走道，這在房屋完成後的感受會完全不同，ex.牆面寬度在樣品屋常常只有一層薄薄的木板。
• 注意玻璃鏡面設計：玻璃和鏡面有讓空間放大的效果，但是當你真的住進去是不需要這些設計的。
• 開門空間要預留：很多樣品屋直接把門拿掉，要注意開門空間要預留。
• 傢俱比例要小心： 樣品屋的傢俱有玄機 ，有的會做比較小讓空間看起來更大。ex.衣櫃正常要60公分，有些樣品屋會做40公分衣櫃；只要看衣服是掛橫的要有警覺。
• 採光方位要對照：記得要特別對照格局圖
• 標配品牌要拍照：樣品屋成列的標配品牌最好都拍下來

■ 怎麼買到便宜價?

• 早鳥買：通常預售屋在一開始賣的價格最優惠，越後面買會越貴。
• 找建商：記得如果想要買到便宜，順序很重要，如果有門路記得要先找建商帶你去看房子，這樣才有機會省掉代銷成本。
• 揪團購：一次買多間價格比較好談，可以透過網路力量嘗試。

 Tips  找經理出來會比較便宜嗎? 
通常不會，因為當到經理或主管，通常是業績比較好，所以他們更會演，找經理可能是找更厲害的對手出來。而且一般來說建商每一戶都有設定底價給代銷，代銷能給的折扣是有限制的。

■ 不二價是真的嗎?

現在市場上越來越多案子開始做不二價銷售，但有些人還是沒辦法接受，我買房子不行殺價；其實不二價銷售未嘗不是一件壞事，可以避免成交價有差異的狀況，畢竟不是每個人都那麼會殺價，明定的房價也讓市場更透明。

 Tips  車位可以殺價嗎?

車位當然可以殺價！常常會聽到案場 說車位不能殺價，如果這裡車位行情是200萬，他車位賣到270萬，不要猶豫殺下去就對了。 

■ 注意不要買一案建商

買房子建商很重要！直接關乎到住的品質，及後續修繕服務的問題；絕對不能買的是「一案建商」因為他最有可能有倒閉的風險，導致你血本無歸；有些一案建商還有體系，像是知名的「維冠大樓」，雖然很多案子叫「維冠」但他每一間都是用不同公司登記蓋的，這種一定要特別注意！明明有想要長期經營的願景，卻沒有長期經營的作為，就是要規避保固責任。

不是房子一定要蓋得零缺失才能買，有些建設公司會用比較好的建材和請比較好的工，但價格就會差很多！重點是未來後續的修繕保固找不找得到人負責，買房子前一定要瞭解未來如果房子有問題，誰會來處理該怎麼聯絡。

 Tips  知名建商比較貴合理嗎？

這並沒有所謂的對錯，就看你怎麼選擇。有些大品牌的建設公司願意花更多成本請技術好的工人、用更好的建材等，但這些成本也會反應到售價上，ex.同樣在江翠重劃區，大樹建設賣55萬/坪以上，零食建設45萬/坪也有，一坪差10萬，30坪差了300萬；可以修100次以上的屋況問題。就像iphone真的這麼貴嗎?是一樣的道理。

■ 預售屋合約的魔鬼細節

1.履約保證機制

• 價金信託／不動產開發信託：由第三方銀行或是信託業者來信託管理，較推薦這種方式。
• 同業擔保／公會擔保：由同一個等級的建商或是公會提供連帶擔保，建商蓋不下去的話，最後他們來幫忙蓋完。
• 價金返還保證：建商最少用的機制，所有錢存進信託專戶裡，在交屋前建商不能動用；如果建商倒閉消費者可以把錢全部拿回來。

2.建材表

參觀樣品屋和看建材表有些地方要注意：

• 同等級：在合約裡很常見，通常不會有太大問題，因為有價錢來界定，就算換了品牌也會是差不多市價的產品替換。
• 高級：高級鋁窗、高級防爆門，這種寫高級的就很難界定他的建材，每個人對高級的認定不同。
• 進口：進口廚具、進口衛浴，合約裡出現也要注意，歐洲、中國、東南亞，都是進口但是差很大。
• 樣品屋要拍照：廣告是合約的一部分，不能現場展示和之後給你的不一樣，拍照留存保障權益。

3.磋商條款

買賣房屋內政部有定型化契約範本，而磋商條款就是買賣雙方想對範本內容修改或增加附註，也往往成為交易時最多爭議的地方，要特別注意!

• 交屋款：內政部規定５％但不少建商有他們自己的規範，因此在交屋條款中最常見，交屋款如果低於10萬最好不要簽；交屋款某種程度代表建商蓋房子的信心。
• 二工區域：原本建造圖裡沒有的設施，例如現在公設會規定機房、管委會、緊急避難空間等，但不見得用到這麼多空間，建商會把這些用不到的轉作公設，如健身房、瑜珈教室等，增加賣點還不會增加公設比。要特別注意的是這些二工區域最好是「活動式」的，因為他畢竟還是違規使用，如果被檢舉像廚藝教室這種「固定式」公設要特別注意。
• 外貸保證金：如果你沒有跟建商配合的銀行貸款，建商會要求簽這條，以免你到時候不撥款；但真正要注意的是這種條款通常附帶，例如通知你的７天內你就必須要撥款否則就算違約。違約處罰可參考；內政部地政司資料第45頁，預售屋契約應記載事項(19)。

■ 應該請驗屋公司嗎?

驗屋公司透過專業儀器，可以驗出你看不到的缺失，而且記得一定要復驗，才會知道建設公司到底有沒有修好；之前有個案例：驗屋公司初驗完貼標籤請建商修正，建商竟然只把標籤撕掉就跟屋主說修好了，好險有復驗才知道缺失都沒改正，因此為了保障自己的權益，建議花小錢請驗屋公司，比交屋後出問題整修還好。

 Tips  驗屋建議要拍照

建設公司不管多大間，在修正缺失項目上，幾乎都只有手寫，不會拍照；像是「油漆不平」整面牆這麼大是哪裡不平？因此拍照可以讓雙方溝通更好也保障自己的權益，確保建設公司有針對缺失修繕。

■ 預售屋購買守則

1. 「一案」建設公司絕對不要買！

2. 交屋款低於10萬千萬不要買！

3. 建案二工區域很多或是二工區域都設計「固定式」公設要特別注意！

4. 附近有明顯嫌惡設施要特別注意！

文章出處：最好用的實價登錄平台 樂居