北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看
把握台商回國設廠，及本土企業舊辦換新辦等需求，預售商辦相繼進場，使去年北台灣商辦推案量首破千億，從台北大直到新北林口等，都屬近年商辦推案集中區。
文／成采錡 攝影／羅劍明
因應全球供應鏈轉移與國際情勢變化，經濟部2019年七月起推動「投資台灣三大方案」，提供企業土地租金優惠、專案貸款等措施。根據投資台灣事務所統計，截至2023年12月15日，已有1435家企業通過審核，總投資金額超過2兆元，預估將在國內創造逾14萬個就業機會。
除國外企業擴大投資台灣，本土企業也因應疫後工作型態改變，開始尋求新辦公空間，指標建商看準未來商辦需求，相繼推出商辦作品。經《住展雜誌》調查，2019年來，北台灣商辦推案量逐年成長，2023年在松山指標案挹注下，推案量首次突破千億元，且建案都以預售型態進場。
進一步盤點近年推案分布，雙北市有四大商辦推案集中區，分別是台北市大直地區、內湖科技園區、北投士林科技園區，及新北市林口新市鎮，以下針對各區房市進行分析：
中山大直地區 》
頂級商辦聚落
在鄰近內湖科技園區的大直地區，大彎北段商業區及娛樂區，一度深陷商業宅違規作住宅使用爭議，不過隨著重劃區發展日漸成熟、環狀線北環段工程開始招標，及官方加強土地使用分區相關管制措施等，商用不動產開發計畫相繼啟動。如興富發建設先一步在樂群二路推出『台北時代廣場』，規劃50至1000坪單位，近年部分單位成交單價站上百萬元。
而在去年上半年，忠泰建設商場、商辦齊發，先有位於樂群三路的商場「NOKE忠泰樂生活」開幕，後在敬業二路推出預售商辦『忠泰世界廣場』，規劃100坪至700坪單位，每坪平均開價150萬元，全案總銷達100億元。
同年第三季，華固建設於堤頂大道二段一帶，推出『華固時代置地』，全棟約6600坪，單層225至492坪，總銷約96億元。接下來，樂群三路上的家樂福大直店原址，會由大陸建設改建為頂級商辦出售，單坪開價將也是百萬元起跳。
內湖科技園區 》
商辦交易熱點
近年國內商辦交易最熱絡區域，非內湖科技園區莫屬，除前年長虹建設位於行善路的『長虹豐匯商業科技大樓』，興建中便由領航家投資興業以30.68億元整棟拿下，去年11月，輔信科技也以23.5億元，整棟購入富樂群建設位於潭美段的預售辦公大樓。
自用型買方對於預售商辦接受度提高，提升建商推案意願，經統計，內科是北台灣近年商辦推案數量最多的區域，目前線上商辦建案有『西湖之心』，基地位基湖路，全棟坪數含地下室約560坪，單層約77坪，每坪平均開價約97萬元。
而在捷運西湖站旁，長虹建設和新紡子公司合建的辦公大樓案，尚未正式推出便成市場焦點，主因是深耕內湖多年的長虹，近年有多棟商、廠辦都是由企業整棟購入，加上該案基地條件極佳，未來進場銷售，單價有望挑戰三位數。
北投士林科技園區 》
企業總部坐落
北士科園區位北投和士林交界，區內有約25公頃的科技產業專用區，軟橋段市有地規劃為T16、T17、T18科專區，透過設定地上權方式開發，T16正興建金仁寶集團總部，T17、T18未來將打造新光人壽4棟商辦大樓。民間商辦部分，中鼎工程位於新洲美段的第二總部大樓已啟用，華固建設『華固樂富中心』，由寶元開發以45.9億元整棟購入。
最新商辦供給，將是遠雄建設操刀的『遠雄商舟』，基地位新洲美段，全棟超過1.2萬坪。此外，長虹、江陵、聯上、東煒、永陞等建商，也都有商業不動產開發計畫進行中。
林口新市鎮 》
新興科技城市
林口新市鎮經多年發展，生活機能趨於成熟，機場捷運、國際媒體園區、新北國際AI+智慧園區等建設利多，吸引指標企業插旗。如全球半導體微影設備龍頭艾司摩爾（ASML）林口新廠，預計最快2026年啟用，可創造2千個就業機會。
值得一提的是，新北國際AI+智慧園區的定位是「先進研發、高階製造」產業聚落，目標吸引高科技、綠能、文創、醫療、智慧金融等新興多元產業，在此設立企業總部及關鍵研發中心。
事實上，在園區完成開發前，新市鎮精華地段便陸續有商辦建案推出，如展悅建設曾於文化三路二段推出『展悅CEO』，規劃百坪以上單位，近一年成交單價落在三字頭，福樺建設則在文化二路一段推出『福樺中央大樓』，規劃135至535坪單位，近期成交見四字頭。
核心商業區 微型商辦現蹤
目前市場關注的焦點，則是長虹建設興建中的『長虹A9商辦案』。作為國內指標建商，長虹建設具備豐富商辦、廠辦開發經驗，並對於產業聚落的發展脈絡，具備高掌握度，此次在文化三路二段的推案，是因應AI科技產業鏈高速發展，及疫後工作型態改變，為林口產業生態量身打造的純商辦建案。
且有別於過往商辦案，單位坪數往往百坪起跳，『長虹A9商辦案』平均單位坪數僅約40坪，結合林口預售商辦行情，產品總價範圍將遠低於北市三大商辦聚落。
照顧中小企業 李文造親力親為
長虹建設董事長李文造接受本刊專訪時提到，「中小企業是台灣經濟成長的主力」，在林口核心商業區打造小型純商辦的原始構想，是要為中、小型企業及剛起步創業的年輕族群，打造一座高級、舒適、溫暖的辦公場域。
1973年零元創業的李文造，相當理解年輕創業者的處境，看到小型企業因新商辦坪數太大或總價太高，只能選擇承租老舊辦公大樓或住商混合大樓，便決定除在北市推出商、廠辦產品，供中信、富邦、台產、威剛、萬海、廣越、中華郵政等大型企業購置，也要推出小坪數的純商辦大樓，提供眾多茁壯中的中小企業，一座可以代表門面的辦公空間。
有意進駐『長虹A9商辦案』的業者中，便包含深耕林口多年的聯鑫不動產。聯鑫不動產董事長李志傑表示，文化三路沿線有多個重要建設，包括林口轉運站、三井Outlet一二期、國際媒體園區等，長虹商辦案完工後，也將成為文化三路的重要地標。
且在國家重大計畫「亞洲・矽谷2.0」推動下，從AIoT科技擴大應用，到新創公司數量、規模加速成長，以新北國際AI+智慧園區為首的AI產業廊帶有望逐步成形，吸引國內外企業進駐，使林口成為新北科技產業重心。
《住展》2024年1月號 封面故事
北台推案量首破千億 雙北商辦熱區一次看
一銀、台達都跟進 商用不動產「近零碳」風潮正起
竹科經驗全島複製中 高科技聚落大點兵
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