預售屋簽約注意事項！簽約15個眉角

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預售屋可以分期繳納且可以客變，使得許多首購族以此為標的，尋找優質物件，積極成為有殼一族。不過，在簽約前，下面15個事項你注意到了嗎？

Point 1 建商是否領有建造執照

建築的興建，須領建造執照，才可廣告或銷售及向建築管理機關申請開工，完成時才能申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記（建物第1次登記），並申請建築改良物所有權狀。

Point 2 不合理之定金之支付與審閱期

不可要求買方須先支付定金才提供契約書審閱期五日，詳閱契約書狀內條文是否符合公平原則，並不可在契約內加入「已充分閱讀故放棄審閱期」。

Point 3 釐清房屋面積坪數及單價

建商銷售坪數一般包含所有面積，購屋前要清楚了解附屬面積與公共設施面積佔比，尤其是含夾層的房屋，更要了解其合法性，才能正確計算主建物單價。

Point 4 貸款額度

許多代銷整合服務包含房貸申請，務必充分了解貸款額度與合適性。

Point 5 建材與設備是否與交屋時相同

清楚比較文宣上的建材與設備是否與實際完屋後相同，務必留下當時的DM 文宣和載明當時銷售人員所承諾的家電、設備、建材之廠牌、規格、等級與保固時間，並註明於契約中。

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Point 6 物件資訊是否有清楚標示

買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積、持分比、或坪數、樓層、戶號、每層戶數，若有購買停車位應註明車位規格特別是高度，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中；另應留意交屋後坪數落差處理方式是否不足和超過都可以解除契約，避免超過之價款無法負擔或都攤分在公設內，一般不足全數找補，不足3% 得以解約。

Point 7 土地產權

若建商與地主合建，務必與地主簽立土地買賣契約及與建商簽立房屋買賣契約，以免日後拿不到土地產權。

Point 8 開工、完工、交屋日期

簽約時應詳細註明開工日期、完工期限與交屋日期，保障權益。

Point 9 完工後之管理維護及保固期限

合約需明載建商的保固期限( 一般結構至少15 年，建材設備如門窗、粉刷、地磚約一年)、範圍、年限和售後服務，並要求保固卡茲以證明。

Point 10 清楚了解違約事項

預售屋從簽約到實際交屋約需經1 至3 年，契約內容應將違約條款內容詳加記載，避免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款而造成損失。違約金一般5 ∼ 10% 成交總價可磋商，最高上限15%；若未簽約，訂金可全數返回。

Point 11 房屋稅與地價稅負擔劃分

依據交屋通知應記載交屋前由建商負擔，交屋後由屋主負擔。

Point 12 瑕疵修繕

內政部預售屋買賣定型化契約規定「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」因此可在建商完成修繕、複驗合格後，才需要付交屋款。

Point 13 屢保專戶

買賣房屋必須堅持承作履約保證制度，買賣價金務必直接匯至專戶，並開立收據或於契約書記載為證，而開立票據記得以賣方為受款人並禁止背書轉讓。

Point 14 對話紀錄保存

所有協議、議價、承諾或取消等討論內容都盡量以通訊軟體溝通，以保留對話紀錄。

Point 15 盡快提出訴訟

建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，買方得依法解除契約，這些都是保障消費者條例，合約上最好也加註上去才有保障。若有必要可向法院聲請假扣押或假處分、向地方政府消費者服務中心申訴，避免耗費時間讓損失擴大。

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出版社：時報出版

作者：Dr. Selena 楊倩琳

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