買中古屋不踩雷！依循4大重點教你買好房

過去大眾普遍認為購買社區大樓、預售屋，會把錢花在不常使用的公設上，所以偏好購買坪數看得到、也用得到的公寓中古屋，但中古屋有潛在問題需要留意，《樂居網》創辦人李奕農提醒，不管是公寓、社區大樓還是別墅等物件，在購買中古屋之前一定要從以下4大重點評估，才能買到滿意的房子。

Point 01.留意屋齡&建築完成年限

考量房子的屋齡和建築完成年限的原因，是因為建築會遵循當時的法規標準建造，而部分法規在後來爆發重大災害與意外後，也陸續增訂修改，因此要考慮住宅安全性，就要將以下圖表中幾項要點與時間點筆記下來。

（圖表提供／樂居LEJU）

李奕農在過去直播也曾提出同樣的論點，表示購買老屋需要注意「房屋老化」，就是顧慮結構安全問題，因此購買民國91年後、遵循新修訂建築法規的房子耐震度比較好，同時也提醒看房時看到在民國70～80年間蓋好的物件，而且有意購買的話，可以向房仲提出自費檢測輻射屋、海砂屋的要求，對自身安全也是多一分保障。

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Point 02.總預算記得要包含裝潢費

相對新成屋的裝潢成本，因為中古屋可能需要更新基礎工程、重新隔間等施作，需要投入費用是比較高額的，這部分金額就要記得一併估算進你的購屋預算中。

Point 03.觀察社區管理情況

如果是社區大樓，建議到處看看了解社區管理運作狀況，公設是否有維護得當、佈告欄公告張貼的事項，然後觀察看屋處的樓梯間是否堆滿雜物或鞋櫃，藉由小地方預想可能的狀況，避免遇到不好溝通的鄰居。

Point 04.注意附近的嫌惡設施

雖然這是看房一定會注意的部分，但李奕農再度提醒的用意在於，要大家預先思考物件「後續接手性」的問題，他指出普遍看房會找優點多的物件，不過優點是見仁見智、有侷限性，他以反向思考認為應該是找「缺點少」的房子，萬一日後要換屋的話，售價比較不會被受限於某些條件。

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（圖表提供／樂居LEJU）

李奕農並提醒有購屋需求的民眾，買房要注意買到的是一般住宅、地上權宅還是登記為「辦公室」、「一般事務所」的商業住宅，雖然其他兩項的總房價略低，卻隱含著看不見的成本問題。

像是無法登記為住家的「商業住宅」，如果作為住宅居住，雖然購入價格略低但會有人員出入複雜、無法隔間、增設衛浴這類二次施工裝潢的問題，經檢舉將會被強制拆除。而地上權宅也是看似總房價便宜，但在貸款成數低、貸款利率為一般住宅2倍，再加上政府打房調漲地價稅，地上權宅立刻受到影響、將增加租金，都是不確定的成本因素，如果想要購買這類物件，權衡的條件不只一兩項，都是需要再三考慮的部分。

（圖表提供／樂居LEJU）

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