想買法拍屋，一定要先搞懂法拍拍次和法拍流程。(示意圖 樂屋網)
想從法拍屋市場找到低於市價近成的房子，買房的新手要注意什麼呢？如果你還不懂法拍屋，先看這篇新手教學，但如果你已經了解不動產交易流程，想從中賺取價差或收租，一定要知道法拍屋的投標流程和拍次，就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。
01│法拍屋怎麼買？法拍屋的投標流程
法院拍賣不動產非常複雜，但只要了解約略的十個流程，就能清楚掌握法拍的進行與各項重點，以下逐一說明：
法拍屋的流程？如何購買？
流程步驟
注意事項
01 尋求法拍資訊
至「司法院法拍屋查詢系統」，選擇執行拍賣法院、縣市區域、法拍物種類型後，就能查到該地區的所有法拍公告，點選想看的房子，能夠看到這棟房子的投標的時間地點、土地及建物資訊，是否是凶宅或海沙輻射屋，甚至知道現階段的使用情形。
若是銀拍屋，則在各家銀行網站查詢。網路上也有不少法拍公司可查到資訊。
02 評估並籌措買屋資金
尋求資金前，務必先請有執照的估價師協助估價，或是由願意承作法拍墊付的銀行協助鑑估，評估後確定能貸到款項。
自備現金部分，建議也要有三成。
03 到現場探勘法拍標的物
法拍屋無法進入屋內查看屋況，但還是可以先勘查房子建築外觀、建築樣式，周邊的交通狀況、生活品質與機能設施是否符合需求。
如果還是想要了解屋內狀況和社區管理，也可以從左右鄰居打聽是否有漏水，管委公設現況。
04 決定標的物價格
結合當地仲介市場與實價登錄價格，並思考房子的稀有性，抓出2-3個投標價，投標當天再視投標人數決定要用高中低哪個標價。
05 進行投標
準備底價的20%-30%保證金支票或匯票，將你的喊拍價格一起放進保證金封存袋內密封，並在封口處簽名蓋章，
06 截止時間將標單投入投票箱
在鐘響前放入投標箱。
07 開標
法官或司法人員打開投標箱，依序念公佈每一棟不動產最高出價者。
未得標：領回保證金。
得標者：取得交付尾款通知書。
08 繳付價金
繳交身份證及印章，7日內至法院民事執行處繳交剩餘尾款，10-14日內取得不動產權利移轉證明書。
09 申辦契稅、地政規費並辦理過戶
將不動產權利移轉書交給地政士，辦理過戶與塗銷債務，銀行法拍墊付轉為一般房屋貸款。
10 點交房子
法院點交取得房子，或不點交自己取得房子。
02│法拍屋的拍次流程，什麼是五拍四賣？
法拍有「五拍四賣」的拍次流程，多一個拍次是三拍後的「應買」階段，若此時還是沒人購買，則進入四拍，每次拍賣流標會再打八折。四拍時無人購買，債權人會可以更改底價重新拍賣，銀行是債權人的話可能會自行買回，當作銀拍屋。
為什會有法拍流標？流標產生可能是因為價格太高或房子本身有狀況，拍賣當天沒有人投標。一拍（約市價９折）流標後約 2-3 周後會進入二拍（一拍的價格再 8 折），二拍流標後一個月會進入三拍，三拍流標會進入「應買」階段。「應買」階段比快不比價，誰先投標誰得標。若「應買」流標，則進入四拍階段，仍是採價高則得標。
想要買來自住的，建議從二拍進場，因為拍次越後面底價更低保證金也低，會吸引更多投標者競標，曾發生第四拍得標價格，因為現場搶標造成拍出價格前拍還高的情形。
法拍屋的流程圖，可看出一共有五拍四賣
法拍屋的拍賣次數，也影響拍賣價格，拍次越後面，價格越便宜。(製圖樂屋網)
03│購買法拍屋注意事項
1.詳讀法拍內容公告：看清楚底價、抵押權是否塗銷、點不點交、房屋現況有無住人或出租、第三者有優先購買權、產權移傳限制、假造租約出租、有積欠管理費債務等問題。
2.成本計算：除了上網查詢房屋市價，其他如拍定完畢到點交的貸款利息、保險、水電瓦斯、管理費、稅費等額外成本也要納入計算。短期投資者，也要思考房仲費、房地合一稅、年限持有等問題，以能負擔的成本金額為考量寫標價，不要為標而標。
3.撰寫投標文件：投標的標單有制式規定，一旦寫錯就成為廢標，投標密封前，最好再三確認。
4.確認有無積欠費用：法拍公告上只會詳列房屋資訊，房屋使用情形，曾發生有人購入後，收到社區管委存證信函，要求繳清管理費用。
5.慎選代標公司：法拍新手可找法拍屋代標業者，除了協助買方投標物觀察，精算標價與投標、觀察現場競標狀況、陪同撰寫標單、得標後協調海蟑螂搬走。另外一種則是代標公司只提供自己選定的標的物，提供買賣媒合，合作前一定要先清楚知道公司服務項目並探查口碑評價。
結論
第一次踏入法拍屋，一定會因為龐大的資訊量弄暈頭轉向，稍微了解法拍屋流程的人，也會誤解認為三拍、四拍之後再進場絕對沒問題，但不管是自己投標還是請代標公司，投標前還是要先思考個人時間金錢的成本是否划算，建議可以從房屋現值的每坪單價來評估價值，才能買到便宜的房子。
網路有法拍專家分享過來人經驗，認為法拍最大的風險是「看不懂法拍公告」和「了解房屋狀況」，購買前一定要做足功課，先看懂公告內容，並且走一遭房屋地址，知道權狀範圍和社區概況，避免得標後踩雷還得處理一堆問題。投標現場曾發生代標業者炒高標價，或是點交時房屋遭到屋主破壞，購買前都要有心理準備，審慎評估。
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