【租事大哉問】跟房東本人簽約比較有保障？一招教你分清自租、代租及轉租的差別

在租賃市場，有房東自租跟委託仲介代租兩種情況，通常在租屋廣告上很容易區別，有特別標示「屋主聲明：仲介勿擾」的，就是屬於房東自租，至於仲介代租，則會標明經紀業者的名稱。兩者最大的差別，房東自租不用收服務費，但如果是透過房仲代租，假如是簽一年租約，通常仲介會跟房東收半個月租金，同時也會跟房客收半個月租金，租約簽二年以上，則會跟房東收一個月租金，房客還是維持收半個月租金。房客也可以詢問帶看的人：「有沒有收服務費？」就可以判斷是否為房東自租。 

（圖片提供／幸福空間）

房東分3類

在這邊要特別釐清一點，法律並未限制房東一定要是屋主本人，假設兒子拿媽媽名下的房子來出租，只要媽媽同意的話，那兒子也算是房東自租。包租業者雖然不是屋主，但已經跟屋主長期包租，再將房屋轉租他人，這也算是房東自租。

房東自租：如果房東就是屋主，房客可以要求屋主出示所有權狀或是謄本來證明。

家人代租：如果像是兒子拿媽媽的房子來出租，就應該要出示媽媽的權狀還有同意書來證明。

業者轉租：至於包租業者轉租房屋，房客可以要求出示跟屋主簽定的租約以及同意轉租的同意書來證明。

轉租的注意事項

針對轉租，租賃專法特別規定，轉租人一定要先經過房東書面同意，才可以轉租住宅的全部或一部分。而且，當轉租人在簽訂轉租契約的時候，應該向次承租人提供房東同意轉租的書面文件，並在轉租契約中載明其與房東租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人還要在簽訂轉租契約後30日內，用書面的方式通知房東。

這當中要特別注意的，就是包租業者跟原房東的租約期限還剩多久？簽約時間不能比包租業者剩餘的租期更久，否則將來可能被原屋主趕走。例如原房東跟包租業者的租約在今年12/31到期，結果房客跟包租業者竟然簽租約到明年6/30， 超過12月31日的部分對屋主而言都是違法轉租，屋主可以主張無權占有，請房客搬遷。至於如果是仲介代租，可以請求仲介出示屋主出具的委託書或其他有權出租的證明文件。

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最後提醒，簽約前一定要確實查驗各項有權出租的權利證明，才不會被騙走租金、押金，落入租屋詐騙的圈套。

【本內容節錄自精選好書《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》】

書名：《租事順利：從挑屋、簽約到和平分手，房東與房客都要懂的租屋金律》

作者：蔡志雄

出版社：三民書局

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