小資買房起手式，想過銀行貸款這關？讓樂屋網告訴你(圖片來源:樂屋網)
當你花了那麼多時間看房找房，終於覺得一間房子還不錯，準備下斡旋請房仲議價，這時候會開始準備申請房屋貸款，請銀行對房子鑑價、審核你的貸款條件，小資族想買房的你，要注意什麼？讓樂屋網來告訴你。
01│貸款申請流程
從決定下斡旋，甚至是已經進入不動產契約簽約流程，就開始進入申請貸款的流程。簽約前有些銀行可以協助粗估鑑價，從房屋的所在地、屋齡和坪數等條件，告訴你粗估結果，得到的價格通常也可用來評估屋主出價是否合理。
若是已經進入簽約階段，申請貸款通常會由代書（或地政士）進行協助，不管是房仲介紹的代書，還是自己找的代書，會將房屋資料交給銀行鑑價，*評估房屋現值是第一步，接下來銀行會審核申請貸款的人，是否符合條件。買房貸款流程，見下圖：
買房貸款流程：選擇銀行→申請房貸→不動產鑑價→銀行內部審核→簽約→對保→抵押權設定→撥款 (圖片來源:樂屋網)
銀行鑑價原則：
物件區段、法拍行情、仲介提供成交行情、銀行自有資料庫、不動產成交行情及鑑價資訊平台、實價登錄……等，銀行依這些資料對房屋現值進行估價。
*註：房屋屋齡高、是違建、凶宅或輻射屋，或者房屋周邊有嫌惡設施、巷弄宅小，在無尾巷內…等，也會影響房屋現值，影響銀行是否願意承作，調降貸款成數。
02│申請房貸，貸款人需要什麼條件？
銀行審核貸款人買房貸款條件，最重視的是收支比，簡單來說就是你每個月繳納的房貸金額佔總收入的百分比。如何計算自己的收支比？若以月薪六萬的小游為例：
小游每月收入 60,000
每月繳的房貸 30,000
收支比 30,000÷60,000＝0.5，0.5 X 100＝50%
評估收支比，通常都建議越低越好，通常收支比低於60%，銀行都可以接受，超過60%較容易審核不過。另外除了收支比，還有以下幾點也會是銀行審核的重點：
1.你的職業和月收入？
職業是上班族還是攤商，每月是否是固定薪資收入，或現金進入戶頭，都會影響，通常也會用薪轉帳戶或扣繳憑單來參考。
2.是否有其他負債？
包括信用貸款或學貸等以個人名義借款的負債。
3.信用卡是否有不良紀錄？
逾期遲繳、常使用分期繳款有循環利率紀錄，甚至有被停卡或催繳利息的情況，都會影響申貸，對保前也建議不要有過多的信用卡聯徵調閱紀錄。
以上幾項重點，影響房貸審核的成數與利率，每家銀行評估的方式都不同，有穩定的收入，還是最重要的。
03│青年首購條件是什麼？
政府為維護居住正義，推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，首次購屋的你可以直接用較低的利率，向 8 間公股銀行申請房貸，貸款的身分與條件如下：
1.貸款對象：20歲以上成年，且本人與其配偶及未成年子女均沒有自有住宅者。
2.貸款條件：最高可貸 8成，最高額度可到新臺幣 1,000 萬元。
3.貸款年限及償還方式：貸款年限最長40年（含寬限期 5 年），可選擇本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。
4.貸款利率：一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式擇一，一經選定不得變更，可見下表。
青年安心成家購屋優惠貸款利率表。(圖片來源 財政部)
不過公股銀行雖然利率低，但也有審核嚴格、房屋鑑價較為保守的特質，有些民營銀行願意提供較高額度（但利率也會較高）、房屋鑑價好，或是審核借款人條件，現金收入的借款人也願意承做，各家銀行的特性不一，建議可以多方詢問蒐集資訊。
※申請公股銀行「青年安心成家購屋優惠貸款」，也可搭配使用「自購住宅貸款利息補貼」，讓政府幫助，省點利息錢。
04│若貸款沒過怎麼辦？掌握這幾點！
貸款沒過，通常有以下問題，建議申請房貸前都要避免：
1.謹慎使用信用卡：很多人會申請多張信用卡，建議不要有信用卡遲繳紀錄，或是超額刷卡的問題，建議申請房貸前半年，也不要有過於頻繁的申請信用卡，銀行調閱聯徵紀錄都會影響申貸。
2.固定存款的好習慣：銀行喜歡薪資固定，若在百大企業工作，或是公務人員等有明確收入，銀行很快都會通過貸款，如果是以現金為收入的SOHO或優土伯等自由工作者，建議每月固定把錢存入存摺，但不能是存入就提領用掉的月光族！穩定的收入存款，也能告訴銀行你有自備款。
※【延伸閱讀】買房需要自備款嗎？
3.減少分期付款或非必要信貸：小額購買卻還是選擇分期付款，會讓銀行懷疑你的理財能力堪憂，過多的信用貸款，過高的負債比，則會降低銀行對你還款負擔能力的信任。
4.從「薪轉銀行」開始申貸：若有固定收入，但因為過往沒有銀行借款紀錄或信用卡使用紀錄，銀行不願意核貸，不妨可以從薪轉銀行著手，因為「薪轉銀行」比其他銀行更了解你的財務明細，也可能爭取到較優惠的貸款成數獲利率，即便是小白還是有機會申貸成功，建議「先求有，再求好」。
5.多同時參考其他間銀行：每一間銀行的審核條件不同，提供的成數和利率也有差異，若銀行審核不過，可以再找尋他家，或者尋求專業代書協助。
05│結論
買房是人生大事，從看房到簽約交屋花費一至兩年時間，若有興起了買房的念頭，除了評估自身收支比外，過往與銀行來往的信用條件也會影響房貸申請，建議半年至一年都要保持良好信用紀錄。
過往也有創業者票據跳票，或是成為他人連帶保證人而有不良紀錄影響房貸申請，買房前不可不慎。貸款並非難事，即便貸款成功完成對保，後續保有良好的還款習慣，也非常重要。
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