老屋空間大、總價低，但又擔心結構安全、脫手問題...看過1000間房子的達人分享，4大評估重點

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在房市熱絡時，不只預售屋、新成屋熱，就連屋齡高的老房子，價格也屢創新高。到底老房子可不可以買？會不會不好貸款？甚至未來不好脫手呢？

老屋有很多優點：坪數實在（尤其是沒有電梯的公寓）、總價比較好入手，加上很多老房子都是在早期就發展起來的市區（新房子比較多的，大部分都是在比較市郊、新興的重劃區）。如果喜歡市中心的機能，加上總價的考量，可能就會考慮屋齡高的房子。不過，老房子的問題也不少，這些問題你在買房時，一定要好好觀察。

第1個是常見的漏水問題。在買之前除了要先仔細看屋外，也要確認「現況說明書」上，屋主對於屋況的聲明。必要的話，複看時請師傅一起去估價，會比較精準。如是需要鄰居配合才能修繕的漏水，建議直接放棄。

▲老屋的漏水問題，可大可小！只要不需鄰居配合就可以修繕，而且還沒傷害到結構安全的，就是可以處理的。（圖片來源：幸福文化提供）

第2個是結構安全。不知道大家有沒有注意到，許多屋齡老一點的大樓都穿裙子（在外牆外面多加了好幾圈網子），就是為了防止上面的磁磚掉下來。此外，由於過去的建築技術規範對於耐震標準比較不嚴謹，加上鋼筋混凝土有它的使用壽命（畢竟我們的房子不像歐洲的古蹟，常常在保養維護），所以，地震來時總是會比較擔心。

▲有些房子在外牆外面多加了好幾圈網子，就是為了防止上面的磁磚掉下來。（圖片來源：幸福文化提供）

第3個是管線老舊。很多人都知道，如果屋主已經20年、30年沒有換過管線，裝潢時最好換一下。尤其電開關箱、電的迴路和總配電，最好都請師傅檢查一下。不過，只有我們自己一戶更換其實是不夠的，如果鄰居的管線老舊不處理，導致用電發生危險，受害的可能是整棟鄰居。

▲屋齡高的房子，最好重新更換管線，尤其是用電安全，絕不可以輕忽！（圖片來源：幸福文化提供）

第4個缺點是對房子未來的保值性沒有信心。畢竟，如果現在屋齡已經40年，預計要住個10年，未來換屋時屋齡已經50年了，還會不會有買方願意買，也是許多人猶豫的原因。

所以，到底屋齡老的房子可不可以買呢？有4個評估重點：

評估1》土地條件

房地產＝房子＋土地。當房子因為屋齡高，導致殘值愈來愈低時，如果因為地點好、土地持份大，土地增值幅度大，這樣一來一往，房子整體還是有機會增值。

如果土地使用分區、臨路寬度、街廓面積條件很好、附近新成屋的價格很高，甚至可能有機會和建商合建。

但是，如果土地價值不高，就不建議買老屋！

評估2》結構安全性

大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全，不過，如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子，甚至是921地震災情嚴重的社區，會發現很多都是20多年的房子，以這種屋齡，很多人可能不會把它歸類為「老屋」，反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。

看屋時，除了注意樑柱、外牆、樓地板有沒有裂縫、有沒有傾斜、鋼筋外露、磁磚掉落等，還有一些結構上的眉角，在看屋時可以特別留意。例如：如果想買的是電梯大樓，社區建物的形狀愈簡單愈好，如：一字形、口字型（通常是用伸縮縫切開，由4棟一字形所組成）、其他的ㄇ字形或L字形也是一樣的道理。

如果是沒有伸縮縫的大L型、T型、U型、V型等不規則平面配置（如台南維冠大樓、花蓮雲翠大樓、統帥飯店)，在大地震時就會比較危險。

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除了房子的形狀之外，還有一種常見的危險結構就是「軟腳蝦」。現在的高樓建築都有經過技師的設計，建商也都會有嚴謹的結構計算書。

比較擔心的是某些老舊建築的1樓、2樓磚牆被任意拆除作為賣場、超商、餐廳等，大地震來時，1樓、2樓少了原來的磚牆來分擔地震衝擊，或是像有些公寓一樓連排房子、好幾個門牌，一起打通成一個店面（921地震倒塌很多的沿街店鋪住宅，都有一樓牆量極少的特性，也是標準的「軟腳蝦」建築），或是懸挑式騎樓的老舊大樓（如花蓮大地震的統帥飯店)、開放空間大樓、或使用不當的住商混合大樓，就很容易有「軟弱層」，在地震時發生倒塌。

評估3》不同市場，對於老屋的接受度

在雙北市，因為發展得早，平均屋齡偏高，又比較少腹地可以蓋新房子，所以，大家對於老屋的接受度比較高，甚至在台北市，每成交2戶，就有1戶的屋齡超過30年。

但在其他縣市，例如桃園，屋齡2年以下的就占了將近3成，每成交2戶，就有1戶的屋齡在10年內，和台北相反。或是像台中，你問很多台中的朋友，屋齡25年以上的房子考不考慮，他們可能直接打叉。所以，不同的市場對於老屋的接受程度，也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。

評估4》事先詢問貸款條件

老屋的貸款條件，和地點有很大的關係。如果地點好，因為銀行認為土地還是有價值，真的不難貸款，成數還是有到8成、85成，只是貸款年限可能從30年變25年或20年。但是如果地點較偏遠，屋齡太高的房子真的比較不好貸款。所以，在斡旋之前，最好先問過銀行會比較放心喔！

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買房人生課：看過1000間房子，也梳理人生百態，濃縮15年買屋經驗，實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開！
作者：邱愛莉
出版社：幸福文化
出版日期：2024/05/08

作者簡介_邱愛莉
House123執行長。
「安居樂業」的實踐者，「財務自由」的創業家。

對房地產有不可思議的熱情，談到房子，眼裡總有閃閃的光芒，非常喜歡看屋和裝潢。自認面對「房子」和「孩子」，是她人生最有耐心的時候，而也是這兩個領域，激發出她從沒想過源源不絕的創意和學無止境的好奇心。

她認為，人生最大的幸福就是「安居樂業，財務自由」，發掘自己的天賦才華，並建立一個財務安全網，讓自己可以沒有後顧之憂的投入自己喜歡的工作，是很幸福的。

她很愛房子，也期許自己當一個珍惜房子、珍惜房客的好房東。期待在自己成長的同時，也能帶給其他人更多知識與經驗的分享，安居自住，幸福收租。

著有《買一間會增值的房子》、《小資族大翻身：8年從20萬滾出4000萬的賺錢筆記》

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