「實價登錄2.0」＝真實交易價格？(一)

─公設比與鄰避情結嚴重影響房價！

─以停車位或退佣、贈送裝潢、家電、家具掩蓋真實交易價格？

實價登錄2.0已於七月一日正式施行，其中對於歷來房地產交易最受訾議之(一)成交資訊門牌、地號完整揭露，(二)預售屋全面納管且即時申報，(三)增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則，(四)紅單交易納管，(五)預售屋買賣定型化契約備查等五大層面，都有詳細規範，相信今後對於購屋權益必然可以獲得進一步的保障！

惟如就房地產買賣實務案例加以深入探討，消費者購屋時仍有不少必須親自勘查之諸多重要事項，眼見為憑，購屋前務必勤做功課！

以停車位或退佣、贈送裝潢、家電、家具方式掩蓋真實交易價格

不過就實務面加以深入探討，在整個交易過程仍潛藏不少法令無法規範的不實交易價格問題，例如以不同停車位類型作為討價還價籌碼，或以退佣、贈送裝潢、家電、家具方式掩蓋真實交易價格。

其次，其間仍有不少法令規範不到的死角，有賴消費者購屋前勤做功課，除五天審閱期要詳細閱讀買賣定型化契約書範本與應記載及不得記載事項之外，對於以下最容易忽略之十五大重要事項，更應觀察入微，以資進一步保障購屋權益！

一、屋齡價差：一般而言，建物會隨著屋齡折舊逐年減值，惟近年在都更題材加持情況下，具備都更價值建物反呈現逆勢增值情況。

二、結構安全價差：當前最常用以比較建物結構價差者，當屬RC或SRC(詳請參閱照片)，亦即鋼筋混凝土或鋼骨結構，現階段適逢鋼鐵建材大幅漲價，兩者價差勢必逐漸拉大。

三、建材設備價差：一般購屋者都很在意建材設備高級與否，惟豪宅大都是毛胚交屋(詳請參閱照片)，因此，很難比較價差多大。

四、鄰避設施(NIMBY)價差：最常見者例如墳墓、電塔、基地台等((詳請參閱照片)。

五、景觀價值價差：其最明顯者為超高大樓豪宅高低樓層每坪價差往往高達二、三十萬元。一般十二層大樓每層價差大都在二、三千元之間。

六、地勢高低價差：淡水地區由於地形與道路高低落差，導致前後棟高低差三至四層，終致完工四、五年還有不少餘屋待售，因此，常見每戶價差超過二成。

七、大型社區價差：常見大型預售建案強調緊鄰捷運車站，惟距離回家路程卻超過十分鐘，例如新店、蘆洲超過千戶大型建案完工後仍大打廣告促銷，即可見其價差問題。

八、多叉路口價差：例如板橋、新莊常見五叉甚至六叉路口，不僅紅綠燈滿布，行車動線不夠順暢，候車時間往往長達三、四分鐘，更有不少尖角設計建物雜陳，甚或出現街角店家擺置石敢當者，這類建物市場性備受考驗。

九、巷道狹窄價差：狹窄巷道大都規劃為單行道，不僅車輛進出不便，亦嚴重影響視野景觀。

十、死巷價差：不僅車輛進出不易，更會影響救護車、消防車進出，通常巷道愈長價差愈大。

十一、自家大門正對他家後門價差：主要問題在於嚴重影響居家景觀與生活品質，導致出售不易(詳請參閱照片)。

十二、一樓空地價差：依法令規定，一樓空地係全體住戶共有，惟早期大都約定由一樓保管使用，尤其是在具備都更價值情況下，一樓與二樓以上樓層價差往往高達一至二倍。

十三、頂加價差：依法令規定，頂樓空間係全體住戶共有，惟早期大都約定由頂樓保管使用，其最常見於四、五樓或七樓建物，更有頂樓加蓋出租而導致糾紛層出不窮，近年則因都更題材補償問題而出現溢價行情。

十四、公設比大小價差：近年新建物公設比往往超過三分之一，甚至亦有高達四○％，至於屋齡十年以上大都在二五％以內，比價時應格外重視不同年代公設比對房價之影響。

十五、不規則屋型價差：此一情況大都是因小基地地形影響所致，例如三角形或梯形，其與附近建物價差必然不小。