拒當房市「韭菜」 買賣房屋這些成本很驚人

【黃鈺倫/採訪報導】房市熱，價格飆，在「屋主市場」裡想買賣房屋，買方可別光只算頭期款，屋主賣房，賣價該訂多少?別忘了還有稅金等「硬成本」，一般來說，房屋交易時，買方要負擔契稅、印花稅以及地政登記規費等稅務，而賣方則是負責土地增值稅以及財產交易所得稅或房地合一稅。此外，地政士指出，雙方可能還有仲介費與履約保證等費用要共同支付，因此建議買方在交易前應先仔細試算，以免存款不足。

｜買方得預留數十萬元稅金

買房需支付的價金除了房屋頭期款之外，稅金的部分是多數人會遺漏的，明冠地政士事務所指出，房屋買賣交易中，買方需支付的費用包括契稅、印花稅以及地政登記規費，並且若是有房屋貸款的話就得再支付貸款設定登記費。

首先契稅通常是買方稅務中最大筆的開銷，計算方式為建物核定契價×6%，建物核定契價並非以房屋成交價計算，而是以房屋評定現值為基準，因此房屋契稅會隨著屋齡遞減，新成屋由於屋齡新，因此建物核定契價會比起中古屋更高。郭彥廷地政士事務所地政士郭彥廷表示，以雙北來說，常見新成屋的契稅約10~20萬元左右，而中古屋約6~7萬元，老公寓約2~3萬元左右。

而印花稅計算方式則是(房屋評定現值+土地公告現值)×0.1%計價，約數千至數萬元不等，再來則是登記規費，登記規費指的是在取得房屋時，必須到地政事務所辦理土地及建物移轉登記產生的費用，地政登記規費的計算方式為(房屋評定現值+土地申報地價)×0.1%，以及書狀費一張80元，加總起來約數千元。最後，明冠地政士事務所提醒，如果房屋還有貸款的話，就得再支付貸款設定登記費，算法為貸款金額x1.2x0.1％，舉例來說，貸款1000萬元，抵押設定登記規費即為1.2萬元。

｜賣方需留意自住條件享節稅優惠

賣方在售屋後雖然看似賺了不少，不過其實需要負擔的稅務也不少，包括土地增值稅以及財產交易所得稅或是房地合一稅。首先針對土地增值稅的部分，土地增值稅的課稅基礎是每年重新調整的「土地公告現值」，依漲價總數分成20%、30%、40%級距，不過若是符合自用住宅的條件，則可以享土增稅「一生一次」或是「一生一屋」10%優惠。

另外，則是需繳交財產交易所得稅或是房地合一稅，根據房屋取得時間而定，若房屋為2016年前取得則出售房屋需繳交財產交易所得稅，於交易隔年5月併入綜合所得總額結算申報，不過此種算法由於房屋與土地分別課稅，使得早期就有賣方藉此規避土地增值稅，因此房地合一稅於2016年正式上路。

房地合一稅適用於2016年後取得的房屋，並且2021年實施的房地合一2.0更限制土地漲價漲數額上限，嚴格避免逃漏稅，同時為減少投機客短期炒作，依房屋持有期間調整稅率，分別課徵15~45%不等，不過若是有設籍自住滿6年，同樣可享有10%優惠稅率再加上400萬元免稅額。

｜仲介費、履保費用由雙方負擔

買賣房屋雙方除了還須負擔上述稅務之外，還有部分的費用則由雙方共同分擔，首先若是透過仲介交易，就得再額外支付仲介費，一般來說透過仲介成交，最高將收取房屋價金6%的服務費，通常由賣方支付4%，買方支付2%，舉例來說，若是房屋以1000萬元成交，屋主就需付40萬元，而買方則需額外負擔20萬元。

再來則是為了保障交易安全，建議買賣雙方應使用履約保證，一般來說，履約保證的費用是成交總價的萬分之六，由買賣雙方各付一半，舉例來說，總價1000萬元的房屋交易，買賣雙方要各付3000元，最後則是代書費，約1~2萬元，郭彥廷地政士表示，常見北部代書費用由買方負擔，不過南部則是以平分方式共同支付。

Tips:

房屋買賣雙方除了須負擔上述費用之外，還有其他的隱形成本也得留意，像是購買中古屋若是屋況較差的話，就還得再花上百萬元裝修，另外，民眾在跟銀行申辦房貸時，銀行多會要求購買每年約1千元的地震火災保險，保障火災或地震造成房屋(抵押品)損失時，保險公司會優先理賠給銀行，有多餘的理賠金才會回到貸款人身上，也是買房須留意的隱形成本。