實價登錄備註欄有玄機 不想買貴必看

【金筱筑/採訪報導】民眾買房做功課，大多都會察看實價登錄來評估想買的房屋行情，但有時候，常會看到區域內有房屋價特別高或特別低的異樣狀況，像這種物件就很有可能屬於「特殊交易」，專家表示，特殊交易主要可分13種類別，其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗，民眾在比價區域行情時，也要注意「備註欄」是否有註記為特殊交易，以免被誤導錯估市場行情。

｜特殊交易情形於「備註欄」勾選

為了讓不動產買賣資訊更透明化，在實價登錄中，有一列「備註欄」可讓民眾申報，若買賣是基於特定理由而使買賣價格與行情有一定落差，則可於特殊欄位勾選，藉此說明實際上的買賣交易狀況。民眾在看實價登錄時，若發現有物件價格與其他行情落差甚大，民眾可點選該筆物件的明細，若為特殊交易，就會跳出相關資料。而特殊交易大致可分為以下13項分類：

1.親友、員工或其他特殊關係間之交易
2.含增建或未登記建物
3.建商與地主合建案
4.(包含)公共設施保留地之交易
5.畸零地或有合併使用之交易
6.向政府機關承購之案件
7.受債權債務影響或債務抵償之交易
8.急買急賣
9.有民情風俗因素之交易
10.單獨車位交易
11.土地或建物分次登記案件
12.瑕疵物件之交易
13.塔位或墓園

｜看老公寓物件 不少屬於增建及未登記

在特殊交易分類裡，「含增建或未登記建物」以及「親友交易」這兩種為最大宗項目。首先，假如民眾買到屋齡較高的舊公寓建築，就很容易會看到違增建、頂加或未登記的物件。

禾禮地政士事務所黃景揚地政士表示，以雙北市來說，居住空間寸土寸金，因此有不少老房會透過4+5頂樓加蓋、陽台、騎樓外推、夾層屋等違增建，使物件具有額外的使用空間，假如建物屬於民國84年以前的既存「實質違建」，由於多處於緩拆或拍照列管階段，因此在中古屋買賣市場仍具有一定資產價值。不過要注意，由於這種增違建的部分無法辦理保存登記，民眾只會有「事實上的處分權」；且銀行貸款鑑價時，只會看權狀上「主建物」加上「附屬建物」的面積，違增建並不具有加分效果。

再來，有時候民眾看中古屋，實在無法光憑肉眼來判定究竟房子總樓高是4樓還是5樓，哪部分屬於增設違建哪部分屬於原始建築體，因此，為了避免日後引爆買賣糾紛，買方透過仲介看房時，應要求房仲業者提供「不動產現況說明書」，詳細閱讀房屋坪數及權狀內容等內容，釐清實際權狀，並且觀察是否有將5樓空間確實註記在違建上，好來保障自身權益。

｜親友交易 房價參考價值低

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，針對親友交易這部分，舉凡子女、兄弟姊妹交易都屬於這個範疇之中，且房價也容易有過低過高現象，對於整體區域的房價評估也相對不具有參考價值；而像那種急買急賣的大多也不會註記在備註欄內，只會視為不動產持有者的資產分配調整，但假如是受債權債務影響，像是賣方欠買方錢之類的情形，就會比較常看到；合併使用交易部分，比較常看到的案例則是左右兩戶打通一起賣的狀況。

假如是民情風俗因素的物件，則包括可能風水老師建議買賣的物件，以及非自然身故(凶宅)，其中非自然身故(凶宅)產品由於定位特殊，假如屋主及代理人(代書)知道真實狀況的話，大多也會建議要勾選，才符合「依實際交易資訊登錄」。

由於大多數「特殊交易」價格均與一般市場行情會有相當的出入，因此，在目前實價行情資訊，有高比重屬於特殊交易下，民眾在運用實價登錄行情資訊做為購售屋參考時，需特別留心，像是591實價登錄就有提供可直接剔除特殊交易的功能，且也會提供相關提示括陽台有無外推以及其他增建、未登記事務的資訊，提醒民眾得要詳細察看該物件行情，避免誤用而導致判斷錯誤，錯估該區域行情價格。

｜申報登錄價格以外資訊不實者 將處罰鍰

黃景揚表示，一般來說，內政部並無明文規定得要勾選特殊交易選項，但地政士在申報實價登錄時，還是必須依照買賣契約書的約定、不動產現況確認書及不動產說明書(有透過仲介居間買賣時才會有)，如實登錄申報實際交易資訊，否則，若有申報登錄價格及面積以外資訊不實者，如果屆期未改正，會處6千元以上3萬元以下罰鍰，因此建議民眾還是得要據實勾選申報。

另外，由於現階段實價登錄所公開的行情資訊中，仍有高比重的特殊交易的價格資訊，導致有不少過高或是過低的行情資訊混雜在其中，並且，實價登錄資訊所公開的「單價」項目中，目前車位分拆效果仍不佳，單價也一直有被過度壓低的問題，另外，舊時不少預售時期價格也混雜其中，容易造成消費者誤判。因此，消費者在購屋時，務必點進「交易明細」瞭解物件土地、建物以及車位的詳細狀況，並注意「備註欄」是否有註記，若要獲得更精確的價格資訊，建議仍需與具市場性、專業的仲介及地產業者進行諮詢，有助於購屋決策時的參考。

TIPS:

那買親友交易的物件是否有需要注意的地方？林家民表示，在過去房地合一稅實施前，親友買賣不動產交易節稅空間高，不乏親友間低價交易，而之後屋主轉手時，由於取得成本低，且買賣市場價格相較不透明，因此民眾可藉此嘗試議價，屋主相對讓利空間也會高；不過，隨著房產資訊量越來越多，再加上國稅局對於親友交易查稅審視比過去嚴格許多、房地合一稅上路、賣方市場當道等現象，親友間交易的售價多半都跟原屋主買價差不了多少，民眾也漸漸難藉此撿便宜。