2022年房地產二十大發展趨勢(7)
七、地上權產品漸受青睞
─上市櫃建商與保險業、金融業、零售倉儲業、文教事業都積極購置
109年為國有非公用土地設定地上權豐收年，不僅成功標脫臺北市世貿三館及國泰營區基地，設定地上權權利金達463億元，標脫率更高達五成。
根據國產署公布數據，近年國產署為配合大面積國有土地不出售政策，係透過招標設定地上權方式，釋出土地使用權，政府又可保有土地所有權，收取權利金、地租及稅收，創造永續財源，達成活化大面積國有土地，以及促進民間資金開發利用之雙贏目標。
按國產署在2020年推出兩批地上權案共34宗，最後標脫17宗，標脫率約50%，創下歷史新高，2021年再推出三批地上權案共46宗，最後標脫28宗，標脫率約60.87%，再創歷史新高。
茲再將109~110年國產署國有土地招標設定地上權案開標結果分別列述如下，以供參考。
(一)109-110年國產署國有土地招標設定地上權案開標結果：
1.國產署109年第一批15宗國有土地招標設定地上權案於6月29日開標結果，標脫九宗，標脫率六成，決標權利金總金額新臺幣123億4,581萬元。
國產署分析本次標脫結果，臺北市推出三處精華國有土地皆全數標脫。其中國泰營區案104年曾列標未標脫，本次捲土重來，除容積率從200%提高到400%，同時也由原本的民生社區特定專用區(住宅用地)變更為特定專用區(三)(比照第三種商業區)，符合市場規劃需求，溢價率高達59.9%。
此外，本次四宗土地首次列標即順利標脫，包括臺北市南港區土地、臺中市北屯區土地、雲林縣斗六市土地及澎湖縣馬公市土地。
另外，高雄市鳳山區土地已陸續標脫四宗，本次溢價率高達58.9%。
2.國產署109年第二批19宗國有土地設定地上權案，12月14日開標結果標脫八宗，標脫率四成，決標權利金總金額新臺幣27億2,019萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。
國產署分析本次標脫結果，臺中市太平區新興段土地及高雄市岡山區岡山段土地，首次列標即順利標脫，二宗標的皆鄰火車站三分鐘車程，顯見交通便利仍是市場首選具潛力之重要特質。另外，高雄市鳳山區福誠段最後1宗土地亦順利標脫，有三家投標者，溢價率再次創下新高達67%，顯示優質區位標的深受市場青睞。
3.國產署110年第一批20宗國有土地設定地上權案，6月21日開標結果，標脫10宗，標脫率五成，決標權利金總金額新臺幣30億5,307萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。
國產署分析本次標脫結果，臺北市松山區等八宗土地首次列標即順利標脫。其中臺北市松山區土地使用分區為敦化南北特定專用區(A區)，近微風南京購物商場，有11家投標者，由皇翔建設股份有限公司以權利金8億5,350萬餘元得標，溢價率61.55%；臺中市南區土地使用分區為第二種住宅區，對面為臺中高工，有五家投標者，由厚榮實業股份有限公司以權利金9,299萬餘元得標，溢價率31.19%；臺南市北區土地使用分區為「商特-2(1)」商業區，毗鄰開元振興公園，有4家投標者，由寶贊開發事業股份有限公司以權利金3億5,898萬元得標，溢價率20.24%，顯示優質區位標的深受市場青睞。
4.國產署110年第二批15宗國有土地設定地上權案，8月30日開標結果，標脫九宗，標脫率六成，決標權利金總金額新臺幣28億52萬元。本次招標設定地上權案地租年息率3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期申報地價計收。
國產署分析本次標脫結果，位於臺中車站附近干城地區一宗土地及臺南市東區平實營區二宗土地，區位及面積規模極佳，本次獲得市場青睞，順利標脫，溢價率分別為1.23%、8.67%、9.93%。本次新北市土城區等三宗土地首次列標即順利標脫，其中新北市土城區鄰近土城工業區之土地有二家投標者，由福容開發股份有限公司以權利金3億2,668萬元得標，溢價率25.48%；屏東縣東港鎮精華區土地，有四家投標者，由升鴻水電工程股份有限公司以權利金1億8,680萬元得標，溢價率12.4%。國產署表示，從近幾次開標結果，雖仍有金融及建築業者參與投標，近期已有多宗標的由零售倉儲業、文教事業等非不動產相關產業之業者積極插旗得標。
5.國產署110年第三批11宗國有土地設定地上權案，11月8日開標結果，標脫九宗，標脫率八成，決標權利金總金額新臺幣19億2,296萬元。
本次招標之地上權標的，遍布全台各地，從北到南，無論區位為住宅區或商業區，招標成果相當亮眼，國產署分析原因，主要為針對地上權住宅貸款問題，經國產署積極協商各大行庫，解除銀行承作貸款疑慮後，相對促使業者願意投標地上權標的；另本次二宗屬商業區土地標的，不僅吸引多家公司搶標且溢價率分別達30%及102.37%，顯見於後疫情時代，預期經濟復甦力道強勁，故市場逐漸活絡，商辦需求增加。
(二)近年地上權標案漸受青睞
─精華地段大面積建地一地難求，壽險業積極投資地上權案
近年壽險業積極參與標購地上權案之主要原因在於錢多利率低，尤其當前一個月期存款牌告利率僅0.35%，一年期存款牌告利率0.77%，十年期中央政府公債次級市場利率0.72%，加以央行宣布升息一碼之後，壽險業者投資不動產最低收益率門檻已自2.095%調高至2.345%，在台北市商辦供應量不足情況下，遂將投資重心轉朝桃園、台中、新竹發展，並且逐漸轉向地上權投資案。
近年保險業者大手筆購置商用不動產，主要有2020年南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案，推升當年度保險業在台北市投資金額逾千億元。此外，除轉向台中、桃園、新竹發展之外，對於商辦、廠辦、倉儲物流產品也積極購置。此一發展趨勢亦可由附表觀察得知。
(三)2020~2021年地上權土地交易概況
─地上權土地交易遍佈北、中、南各地
根據信義全球資產之分析，台北市在大面積建地一地難求情況下，近年南山人壽與富邦人壽更是不惜競價標購信義計畫區地上權標案，連帶南港新興開發區也吸引不少壽險資金投資。此外，壽險業者投資方向也逐漸由純收益型產品轉向可自行開發的土地、地上權以及具有都市更新與危老重建效益的標的，以兼具收益與增值雙重效益。
至於2020~2021年地上權土地交易情況，請參閱附表。
▲2017~2021年壽險業購置不動產金額對照圖
(四)近年最受矚目高價標脫的地上權標案：
─「世貿三館」地上權案：創單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高之三項紀錄。
1.台北學苑地上權案
─每坪標脫單價349.8萬元
2013年11月28日，中國人壽以141.68億元，標得容積率僅284%，坐落於敦化北路的「台北學苑」七十年地上權案，溢價率近23.9%，相當於每坪單價349.8萬元；按中國人壽擬規畫做為開發金控總部，旗下子公司大都會亦將搬遷至此。
2.「空軍官兵活動中心」地上權案
─每坪標脫單價719.70萬元，創地上權單價新高紀錄
2018年9月3日，元大銀以82.01億元，超出底價一倍，溢價率約223%，標得坐落台北市仁愛路三段精華地段的「空軍官兵活動中心」地上權案。該案土地面積約1139.51坪，權利金底價約36.73億元，地上權期限70年，每年地租為4.5%，土地使用分區為第三種商業區，平均容積率約510%，拆算每坪地上權單價約719.70萬元。
3.「信義行政中心」地上權案
─每坪標脫單價744.19萬元，躍升為地上權單價新「地王」
2019年11月20日，南山人壽以159.81億元，超出底價近60億元，溢價率六成，標得信義計畫區、信義路五段上、鄰近台北101大樓、南山廣場的「信義行政中心」地上權案，拆算每坪標脫單價高達744.19萬元，躍升為地上權單價新「地王」。
4.「世貿三館」地上權案
─創單宗土地面積最大、權利金底價單價最高、決標權利金總價最高之三項紀錄
2020年3月30日開標結果，南山人壽以312億7,600萬元，超出底價46.34億元(原底價266億3703萬元)得標、溢價率17.4%，拆算每坪單價約644萬元；本案基地面積高達16,054平方公尺(4,856坪)，且緊鄰台北101大樓，為臺北市信義計畫區最後一塊大面積國有非公用土地，使用分區屬娛樂設施區，建蔽率50%、容積率560%。
本案地上權存續期間70年，地租年息率4.5%，其中地租隨申報地價調整之年息率為1.0%，地租不隨申報地價調整之年息率為3.5%。以109年公告地價計算，年地租2億6,368萬餘元。
由以上之分析可知，在當前「多元活化國家資產，落實推動國家政策」前提下，國產署為配合國家政策，將持續積極活化國家資產，創造永續財源，藉以全力協助推動社會住宅、長期照護及綠能政策，因此，未來將會有更多精華地段的地上權建地提供開發利用。
【法令依據】
國產署各分署辦理國有非公用土地招標設定地上權業務係依據「國有非公用土地設定地上權作業要點」，該要點業經財政部111年2月25日修正發布，相關重點說明如下：
本署各分署辦理公開招標設定地上權案件，由國有非公用土地設定地上權審議小組依下列規定評定存續期間、權利金底價及地租標準。
一、存續期間：最長70年。
二、權利金：土地市價之3成至7成計算。
三、地租：以土地申報地價年息1%至5%計算，分為隨申報地價調整(年息率不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率)及不隨申報地價調整二部分。地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。
【附註】
1.近年台商持續回流，再加上台北市精華地段一地難求，導致上市櫃建商與保險業、金融業、零售倉儲業、文教事業爭相投資地上權開發案，並且將觸角逐漸延伸至桃園、台中、新竹等地。
2.央行宣布升息一碼之後，壽險業者投資不動產最低收益率門檻已由2.095%調高至2.345%，未來投資意願如何，仍需俟投資標的與升息幅度如何而定。
3.國泰營區案104年曾列標未標脫，國產署除將容積率從200%提高到400%，同時也由原本的民生社區特定專用區(住宅用地)變更為特定專用區(三)(比照第三種商業區)，再符合市場規劃需求情況下，溢價率高達59.9%。
4.國產署表示，110年為國有非公用土地設定地上權豐收年，標脫率達60.8%，為自99年來最高，主要原因為地上權人所遭遇問題已逐漸獲得解決，加上民眾對於房價僅市價6-7成之地上權住宅接受度逐漸提高所致。
5.地上權標案之交通便捷性與區位發展潛力極為重要，此可由雲林縣、澎湖縣首次標脫地上權案見其一斑。
6.購置地上權產品時應特別留意所剩使用年限與交易價格之關聯性。