房貸該選30年還是40年？　內行人：選對是真的可以提早退休

好房網News記者王惠琳／綜合報導

隨著央行不斷升息，各行庫房貸利率也跟著調整，地板價正式突破2％大關來到2.06％，對房貸族來說負擔越來越重，該如何在利率與年限間選擇也成為一大難題。

一名網友在PTT詢問，A銀行提供利率1.95、30年房貸；B銀行則是利率2.0，40年房貸，雖然是單純的問題，自己卻一直無法決定該選哪一種。

網友們幾乎一面倒「無腦選B」，直言：「利息誠可貴，年限價更高」，不少人也紛紛表示：「多留一點金流可以操作，而且40年有年齡限制，可以用就先用」、「利率不會是主要考量，除非差距很大，年限成數才是擴大戰果的幫手」、「現在不選40年，你下次再買未必有40年可以選」、「40年啊，想提早還自己來，搞不好你三年寬限一過房價又噴了，咦？我還沒繳本金，怎麼賺錢了？選對的話，是真的可以提早退休」。

內行網友也實際計算兩者每月需支出的房貸金額，若以貸款金額1000萬元，無寬限期，40年房貸利率2％每月需支付30283元；30年房貸利率1.95％則是每月支付36712元。算下來兩者每月差距6429元，且再單看兩者利息的差距，40年房貸1年只比30年多出5000元，1個月多416元，1天僅僅差13.7元，利率差距幾乎可以忽視。

內行人更表示，房貸年限不只影響繳款金額，更會影響到未來各種貸款的收支比，假設未來3年房市行情又上漲，想要轉增貸時，40年房貸會剩下37年，30年房貸卻很容易只剩27年，此時銀行就會藉口說你的收支比不夠高，反而拉高利率、限制貸款年限，甚至「明明市價多了500萬，銀行卻只願意多給100萬而已」。

品嘉建設董事長胡偉良則分析，還款年限的選擇其實與收入息息相關。高月薪族群選擇20年房貸較合適，除了能盡早回歸無債狀態，也能比30、40年房貸省下龐大利息。但若為月薪不足10萬的族群，還是以30或40年作為首選，每月還款數較少，也有多餘的錢生活。

胡偉良也提到，不建議提早還款，最主要的原因是房貸對銀行來說屬於優質貸款，很少會有壞賬的問題，所以銀行不會希望借款人提前還款。尤其是以減少利息支出為目的的一次性還款。與其早早將房貸還給銀行，不如把錢拿在手裡，盡可能讓錢生錢，讓收益跑贏利息，只要積極認真地找尋，年投報率5％以上的投資產品不難找，對於具備基本理財的人而言，一直按月還款才是最划算的。

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