大家問車位及停車權益 律師親自回答

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Q：請問我的地下停車場有獨立專屬權狀停車位，停車場我除汽車外有放置一個小箱置放物品，管委會要求移除小箱，但個人認為係專屬權狀停車格，且位於車後牆壁邊不影響人行車輛逃生等，請問這樣可以嗎？

A：一、 「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」、「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」、「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」公寓大廈管理條例第5條、第6條第1項、第15條第1項、第16條第2項分別定有明文。

二、 從您的問題來看，無論是否有專屬權狀，其實在開放的停車場空間，仍然是要遵守社區規約跟使用目的，而停車場原則上就是單純停車目的使用，實際上大部分案件也是確實「不」能放置車輛以外。但少部分案件中，對於堆放小物品這件事情，仍需先看是否屬於法定避難空間及社區的規約而討論，如果不屬於避難空間、社區規約也沒有明文規定，說實話就會有模糊空間存在。

Q：

1、公寓社區地下B2层以共有持方方式取得约定專用車位使用權。

 2、該共有持分人所有權人以租賃契约方式，承租给專營出租車位的廠商，合法？

 3、要不要取得區權會的同意權？

 4、因該社區的停車埸管理辦法，車位承租對象限制為住戶。

 5、該廠商有辦法取得營業執照，就可合法出租非該社區的住戶？合法？

A：一、 這樣白話講，公寓大廈的住戶身為房屋所有權人，理當可以出租自身房屋給他人使用；同理，公寓大廈住戶身為約定專用車位之人，自然對於該車位也有使用收益之權利；因此停車位是否可以出租一事，仍需探究社區規約是否有明文規定不得出租予外人；若社區規約沒有明文規定，該出租車位也不影響其餘住戶正常使用，則難認有違法的情形。

Q：小公車位轉讓，未辦理坪數轉移，欲買回車位，請教導

A：此問題過於模糊，建議您至法院「訴訟輔導科」詢問。

Q：我現在遇到停車位十幾年前賣出，對方好像沒有過戶，十幾年來稅金都是我繳的，現在我要如何是好尼，謝謝你

A：若已有出售車位的事實存在，而雙方並未有約定說要由您代墊稅金，則您協助代墊的部分，原則上可以推定是民法上所謂無因管理(即沒有法律的原因卻自掏腰包幫他人忙)，可以依法請求返還代墊款。至於未移轉的部分亦可提起訴訟請求轉移。 

Q：管委會於月會紀錄裡寫明, 將社區某一處機械停車位旁, 人員出入的車道, 提供給他人長時間停車. 想請問：管委會這樣做是違法嗎? 是竊佔社區住戶的共有持份嗎?

A：一、 此部分需看社區「規約」是否有授權管理委員會對於社區的停車空間有合法使用收益的權限。另原則上這至多屬於民事損害賠償、或刑法上背信(違背住戶意旨執行任務造成住戶損失)，竊占的話基本上有點勉強。

Q：請問律師，購買的預售屋在已經完成交屋手續後，卻未能使用大樓地下停車場（買賣契約書中有停車位分管協議書），請問建商的法理依據是什麼？而我方要求使用自購的地下停車位的法理依據又是什麼？如果是我方有理，要怎麼提出求償呢？

A：房屋若買賣完成、現實中也已經點交完成，則所有權就完全屬於您，併隨契約的大樓地下停車空間，自當可以合法使用。若建商賣給您卻不給使用，則有民法上所謂債務不履行的問題，依法可訴請履行契約(交付車位)及損害賠償(不能停車額外找停車位的損失)。

Q：您好！我母親在87/12出售房子，但是對方不買停車位，所以簽訂「停車位暫時保管契約書」（當時負責簽約的代書也證明此事），但是時隔18年，我母親離世，對方不承認此借名登記契約，不願配合產權移轉。之間經過調解、一審訴訟（我們勝訴）、上訴再調解（對方委託律師表示願意以25萬買回車位產權，我們不同意）。我想請問：

 1.對方提出借名登記契約非其親簽，我們已善盡舉證之責，可以要求對方提出「非親簽」證明嗎？

 2.借名登記契約有哪些情況下是無效的?

 3.line對話內容是否也可作為舉證事實?

 4.若我們勝訴定讞，可以提起刑事訴訟告對方竊占並要求賠償嗎？"

A：讀者您好，您的案件已經進入訴訟，案情的法律分析，正常流程律師都需要閱卷(調出全部資料卷宗並分析)後才能表示意見，實在很難在網路上僅憑這樣問題就予以回答，不是小氣，而是正常狀況生病我們也不會網路看醫師後直接抓藥，更何況案件有時候幾句話、1個證據就可能正反完全反轉，因此很容易出錯，建議委請正式律師處理為妥。另Line的對話紀錄現行法院是承認證據能力的。

Q：建商將「自設/法定」停車位都賣光，而無法提供管委會管控作為社區住戶臨時停車。像這樣沒有違法，也無解嗎？ 因為連施工是廠商車輛都沒有車位可以臨停卸貨，不知道可以怎樣解決？

A：您好，您所述的這個狀況是沒有違法的；這好比廠商製造一件褲子，口袋卻很小很難放下手機，廠商也沒有違法，就是消費者單純很難使用而已，因此您的狀況只能說是建商興建時對於未來實際使用思慮不周。

Q：公寓大廈地下室法定機械停車位被固定少數車主佔用，應如何訴訟？

A：您好，停車位仍需要看是否屬於約定專用，若是專屬於該不動產所有權人使用的，則沒有違法情形；若是一大塊停車位在那邊全部完全沒規定，現在大家搶停，則可召開區分所有權人會議，擬訂規約後制定事宜方法處置；興訟是較難解決的，如果以民法排除侵害訴訟，亦是返還予全體住戶，也無法單獨授權您停車。

Q：獎勵停車位買了，一定要開放給外車停嗎？不開放會違法或有罰則嗎？

A：此部分可參考內政部營建署100.09.15營署建管字第1000056512號函；獎勵停車位是不是需要開放給外車停(即給大眾使用)，需依建造執照申請日期及都市更新事業計畫於生效日前已報核並符合都市更新條例規定適用報核之日法令之都市更新案而論，換句話說，原則上會以民國101年12月31日做為分水嶺。此部分仍建議讀者詢問所在地的市政府為主。

恆勝國際法律事務所 / 何孟臨律師（風律）

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