不想當孤兒》老後安命 如何租對銀髮宅
文／朱福山
面對百百種且多元的銀髮住宅，不同需求的銀髮族，
往後餘生，該如何租對產品，找到適合自己的老後安命處呢？
近年銀髮住宅產品發展多元，各家定位亦不同，包括訴求酒店式管理、連鎖品牌體系、智慧綠建築等，堪稱五花八門，讓民眾無從選擇，若參考日本經驗高齡住宅以「區域」分類，可分為三大類型：都會型、地方型及兩者之間。
都會型 產品高檔、租金最貴
首先來看，都會型的銀髮住宅，由於市區內已有不少相關老人公寓、長照、養護機構，因此坐落於都會區內的銀髮住宅競爭激烈，加上土地成本取得高，因此產品規劃高檔，自然租金不菲，亦有結合商務、酒店式等管理，管家及公設訴求「高配版」，甚至業者引進駐點健康管理師，結合智能設備追蹤健康狀況等，如『新光新板傑仕堡』每月租金六位數起跳。適合經濟無慮，有錢、有閒，享受高檔退休人生的族群。
地方型 結合旅居休閒概念
地方型銀髮住宅，多處偏遠郊區居多，地廣土地取得成本相對較低，因此開發面積大，相對需服務的範圍也較廣泛，各類型的顧客也都有，為訴求銀髮退休宅，因此建商選址多位處依山傍水、空氣新鮮的區域，產品規劃則賦予旅居概念，如『長庚養生文化村』、『日初不老莊園』、『亞洲健康智慧園區』等。適合喜歡旅遊、養生，親山親水的族群。
其中由日勝生集團打造的銀養樂齡複合園區，包含『樂陶居三芝館』（出租）及『日初不老莊園』一、二期，首創出售型有產權的養生村，專案經理陳秉聲說：「有別於一般建案，選擇入住銀髮社區的購屋族，他們更在乎陪伴與傾聽。」據悉不少原本是社團朋友，分住不同地區，揪團一起過來置產，主要此類產品多結合旅居及全齡休閒概念。
接著看到「兩者之間型」的銀髮住宅，多處行政邊陲地區，人口規模相對地方型多，但社會資源不及都會型多，多結合當地特色與資源，例如『合勤健康共生宅』及『橘青春』。適合喜歡參與社區活動，重交流愛分享的族群。
連鎖品牌 避免服務變孤兒
銀髮住宅最怕服務中斷，因此選擇團隊（品牌）很重要；以『合』案為例，是一家訴求連鎖品牌體系的銀髮住宅，目前全台遍布台中烏日、苗栗、新北新莊，甚至跨海到金門，依各區需求及資源做不同產品的規劃，像是新莊『台北保健館』與地主合建，二樓捐贈為托老中心，三樓以上包含長照中心、銀髮住宅等，目前長照中心與佳醫集團合作，正對面為台北醫院，醫療資源相對豐沛。
值得一提的是，經營團隊有九成為建商編制內成員，不同於一般委外合作，除可自行掌握服務品質外，體系下其他連鎖產品，也可透過集團標準化及資源共享，達到更好的銀髮服務，合勤健康事業董事長李柏憲說：「選擇連鎖品牌經營產品的好處，還可規避委外經營團隊合約期滿未續，使得銀髮服務變成孤兒。」
銀髮宅挑選 重點在真需求
銀髮族在挑選適合的住宅產品時，最怕需求不明，不妨依照身心現狀、未來性、經濟能力，以及目前家庭居住情形來做比較。若屬健康的銀髮族，自然選擇彈性大，一般銀髮住宅可提供日常血糖、血壓等基礎測量，位址多數近醫療資源豐富的生活圈，建議民眾可挑選鄰近市區，或貼近原本生活圈的產品，主要因這階段的銀髮族，活動自如，可能選擇自己採買下廚，偶而回原住社區見老鄰居、家人等較方便。
聲寶集團總裁陳盛沺說：「未來的住宅趨勢，應該是『三代同鄰』，銀髮族租近子女住所，不用同住但仍方便來往，日常生活互不干擾，偶而想看小孩或孫子時，也很方便。」
因此健康的銀髮族，除可挑選鄰近子女住所外，還可參考混合型的銀髮住宅，房型包括一般與友善，在身心健康無礙時，可先入住一般房型，待有需要時再轉入友善房型，兩者主要差別在於室內空間裡，有無無障礙空間的規劃，好處是日後更替時，勿需重新適應環境及人員。
現階段台灣社會以亞健康的銀髮族為最大宗，這類高齡者一般健康檢查可能無太大異常，日常生活裡偶感身體不適或有慢性病，最好留意是否有用藥提醒、健康諮詢暨管理、定期安排健檢等服務；另外若發生緊急狀況，能否即時處理再送醫，因此建議具備或結合醫療背景集團的銀髮住宅，盡量選擇全區，從大門入口到住處，皆為無障礙空間的環境。
須人照護者 銀髮宅不收
亞健康的銀髮族選擇具有醫療背景／資源的社區，除具有專業銀髮服務團隊外，還可連結集團醫院醫療體系，提供健康照護與緊急醫療等服務，一旦健康走下坡，銀髮住宅通常轉至長照、護理機構。
但這類產品有些業者還可以依照個人意願，讓住民選擇「就地安終」，另請照顧服務員來照護即可。若是已進入需被照護的銀髮族，通常銀髮社區不收，民眾可直接選擇養護、護理或長照機構。
對於與銀髮族同住，卻擔心家中長者平日安危而不能好好工作的上班族而言，為降低長輩的居住風險，可考慮有家庭房型的銀髮社區，通常這類混合型產品，強調銀髮服務的經營團隊，才能滿足各種不同族群的需求，而對於同住家人而言，若有智慧感應通報系統服務，他們較安心。
近年在健康的銀髮族之上，還出現一種新型態的銀髮族，叫做第三齡（third age），由英國學者拉斯里特提出，指已卸下工作及家庭責任，開始追求第三人生至身心機能需依賴他人前，還有錢、有閒、有活力的一族，建議選擇結合旅居的全齡休閒宅、酒店式管理的銀髮社區、社區活動及公設豐富等產品，亦可選擇投資自住彈性高的自有產權型產品，通常購入為第二屋，或產權直接登記在子女名下。
老後安命處 千萬別勉強
民眾在參觀銀髮住宅時，除基本空間設施必須符合高齡者需求外，還需留意是否全區皆為無障礙空間，通道是否有安全扶手、夠寬敞，廁所進出有無門檻、橫拉門設計，廚房是否為通用設計，有無提供緊急通報按鈕、緊急定位與救護服務等，這些細節，並非每一家都規劃到位，也不一定最完整的設施就是最適合的。
最終還是得考量口袋夠不夠深、居住氛圍喜不喜歡，畢竟高齡者害怕搬家，一旦入住就懶得再搬，因此千萬不要勉強，否則只是從困在自家變成困在銀髮宅而已，一定要找家人陪同，多看多比較，才能租對適合自己的老後安命處，避免老宅居住的隱性風險，例如安全結構、設備老舊等問題，如此不同住的家人也才能安心。
本文收錄自487期《住展》2023年4月號
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