倒數4天！負債逾千億港元的新世界發展傳已獲銀行875億再融資 鄭氏家族能顛覆債務命運？
香港資本市場今 (27) 日傳出最新消息，新世界發展有限公司(00017-HK)已獲得所有參與貸款銀行的書面承諾，初步同意其 875 億港元再融資計畫。若相關交易能在下周一 (30 日) 前完成最終審批程序，這家香港老牌房地產開發商將成功緩解債務壓力，否則抵押擔保物釋放及銀行承諾失效的風險將引發連鎖反應。
目前，下一步程序性工作為銀行簽署貸款文件，預計將很快完成。此外，消息人士也透露，新世界正跟超過 50 家銀行展開最後階段的協議簽署，力求在時限內完成這項關乎生存的關鍵操作。
新世界此次融資計畫歷經數月談判，旨在避免公司觸發債務違約條款。若獲批，約 635 億港元將用於償還 2025 年、2026 年到期的債務，剩餘 240 億港元則用於涵蓋 2027 年債務，為企業爭取喘息空間。
但上述數字背後暗藏危機。截至 2024 年底，新世界債務總額達 1510 億港元，淨負債比率為 57.5%，短期債務超 322 億港元，但帳面現金僅 218 億港元，償債缺口龐大。先前該公司延遲支付 34 億美元永續債利息的事件，雖未直接觸發違約，但已導致股債雙殺，暴露出資金鏈的脆弱性。
身為香港四大家族之一，鄭氏家族的債務危機凸顯房地產黃金時代的落幕。1967 年香港動盪時期，鄭裕彤逆勢囤地，1970 年成立新世界發展並建成香港會展中心，與郭得勝、李兆基、李嘉誠並稱「四大家族」。鄭裕彤成功源自於對週期的精準判斷，但近年來戰略失誤導致危機，先是 2019 年鄭志剛以近百億拍下杭州地王，2022 年恒大危機前夕仍在中國豪擲百億拿地，淨負債率飆升至遠超行業平均的 57.5%。
如今，新世界不得不透過甩賣資產自救，2024 財年出售 80 億港元非核心資產，2025 財年目標提升至 260 億港元，包括多棟香港辦公大樓及杭州 A 級商辦等大宗交易。
為配合融資計劃，新世界採取「開源節流」雙軌策略。行政總裁黃少媚在期中財報會議上明確表態，改善現金流與降負債是首要任務。中國市場成為關鍵，在 2024 年 7 月至今年 5 月，中國合約銷售額達 134 億元人民幣，佔集團總銷售額七成，管理階層更將今年在中國的銷售目標從 110 億元上調至 140 億元。
與此同時，鄭氏家族透過自購物業釋放信心，鄭家純配偶葉美卿斥資 1487 萬港元購入「皇都」兩套物業，黃少媚以 5488 萬港元購入豪宅。
此外，管理階層變動亦顯露變革決心。鄭家純將女兒鄭志雯納入核心管理階層，後者獲委任為提名委員會成員，但日常營運仍倚重職業經理人。自大兒子鄭志剛去年 9 月辭任後，首席營運總監馬紹祥接棒行政總裁，黃少媚則被賦予降槓桿重任。家族第三代與專業經理人的權力交接，成為危機應變的重要變數。
新世界此次 875 億港元融資若成功，有望延緩債務到期壓力，但 57.5% 的淨負債比率與千億債務規模仍需要數年消化。
分析人士指出，新世界能否真正脫困，取決於資產處置效率、中國銷售回款進度及銀行業對長期債務結構的容忍度。
當囤地模式難以為繼，鄭氏家族能否透過戰略收縮與資產優化重現生機，將成為觀察香港房地產開發商轉型的典型樣本。
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