都更到房地都不見了？ 常見都更危老7大合建契約爭議

文／王奕淳

都更危老議題浮現檯面由來已久，不少民眾又因地震使得室內天搖地晃，加深了老屋重建的念頭；但在這資訊爆炸的時代，也許捕風捉影、也許確有其事，民眾與建商在重建整個過程中發生糾紛等情事時有所聞，這些都在在加劇了老屋居民的兩難處境。本次《住展雜誌》就帶您一睹，在民眾與建商商量協議合建時，有哪些契約常見的爭議。

Ｑ1.合建後的三種（分屋、分成、分售）分配方式中，以合建分屋最為常見，也是民眾與建商雙方可能存在認知差異的重點，如持有土地坪數可分回的坪數總額為何？車位坪數有無納入分回的樓地板面積？公設比有無特別比例限制？

Ａ1：簽約時，雙方可合議甲方（民眾）分回的房屋坪數為固定坪數，共計○○坪，其中包含室內、陽台與公共設施的分攤面積，公設比為○○％（例如約32至35％）；並且記有停車位，例如地下室停車位0.7位；其餘的房屋坪數及停車位屬於乙方（建商）所有。

Ｑ2.分配內容有無包含：開發商自行出資取得的容積獎勵，或是藉由建商容積移轉而增加的部份容獎？而所謂的擇優條款又是甚麼？

Ａ2：民眾必須釐清建商預計申請的容獎項目與額度等相關細節，例如經由申請都更、危老案，或是藉著容積移轉而取得的容獎等方式。其中經由容積移轉所取得的容獎，因為會稀釋地主持有的土地比例，所以即便容積移轉是由建商出資，也必須部份分回給地主，綠建築的容獎就是一例。

另外，分回比例則一般以10至20％較為合理；至於擇優條款則視契約而定，因為民眾並非一定有機會可參與擇優條款，一旦有機會實際簽訂，在政府算回分回比例後，地主可與原合議契約條件相比後，擇其優。

Ｑ3.若建商沒有依照契約的規定內容重建房屋，找補時的依據有哪些？找補款項又是何時給付？

Ａ3：一般建商會提供經公開或政府核定的價格，來作為找補金額的依據，民眾需特別留意契約上的找補計算方式、上限與給付日期，例如以權利變換估價師的估價，來作為甲方的找補依據，並在交屋時以現金一次給付。

Ｑ4.部分建商會在與民眾簽訂契約後，擅自將合建權利及都更實施權利，讓與第三者，如其他建設公司等。民眾為避免這類情形發生，進而造成其他不必要的麻煩，可以透過甚麼方式加以保障？

Ａ4：可在民眾與建商簽訂的合建契約上，加入相關規定，例如不得再與他人簽訂任何有關土地的合建、委建、買賣、租賃、擔保契約或抵押設定等情事。

Ｑ5.都更危老進行時，建商為了達到一定同意比例，或考量建築興建需求等，可能透過將基地連同鄰地擴大，或是減小面積等手段來滿足最大利潤，如此便可能影響民眾原先應該取得的面積，應該如何避免？

Ａ5：民眾在簽訂契約時，即便同意建商採取擴大或縮小的方式來推動興建，但仍然可以載明相關前提，例如在不影響民眾取得應得面積的情形下，建商可調整合建案基地範圍，以便順利進行。

Ｑ6.若工程因為各種原因無法如期完工，建商應該如何負起責任？

Ａ6：除了契約應該詳細註明簽訂日期，以及從開工日起計算的完工時間；民眾也應與建商簽訂，若完工每超過預期一日，需支付房屋工程造價千分之一，以2％為限；但若有政策變更、天災、鄰損等事故，則完工日期另計。

Ｑ7.建商在進行重建工程時，所需資金可能透過各種方式進行融資，其中包含將民眾持有的土地作為抵押，可能後續造成民眾權益損害，那麼，有甚麼方式可以避免？

Ａ7：為了保障合建雙方權益，可在簽約後，向金融機構設立信託專戶；另外註明建商不能以民眾的土地來辦理融資事宜。

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