買房前一定要做的基本功！建設公司董事長也在用的4個選地技巧
（圖片提供／幸福空間）
地點的選擇非常重要，投資在高價值的土地上能確保資產的保值增值。高價值土地能帶來很多的人流、物流和金流，能量大且流動順暢，而低價區域則可能因人流、物流不足而使得金流微弱且容易產生滯留，也就是套牢。因此，只要是好地方、投資有利潤，不論土地有多貴，都是建商的投資標的，尤其是精華區的土地在多頭市場時漲得最快，空頭市場時也最能保值。
以科技並保險的判斷方式來看，會避開地震帶、斷層帶、淹水、土壤液化等潛勢區，因為這些因素會讓房子的投資效益大打折扣，而以下就跟大家分享幾個選地的小技巧：
技巧1：利用衛星空拍圖查看土地發展程度
衛星空拍圖很適合用來分析土地的開發程度，而Google地圖就是其中一種容易取得的便利工具。以衛星空拍圖來看台北，能蓋房子的地方都已經蓋滿了，扣除山地，還能夠開發的區域只剩三峽、林口、淡水等地。因此，這幾年比較大的建案都集中在這些區域。由於台北盆地已經沒有什麼可開發的土地，除非是危老都更的案子，然而台北住房需求遠大於供給，因此台北房價下跌的空間不大，二手屋市場也很穩定。只要懂得看衛星空拍圖，這些情況其實都能分析出來。
再來看新竹，新竹地不大，頭前溪橫貫其中，南側是新竹市，北側是竹北市。新竹市左側有新竹空軍基地，占據了新竹一大半的平原區。基地西側的南寮海風很大，不適合居住，僅存的可開發平地只剩空軍基地附近的金雅重劃區，以及頭前溪南岸的土地。所以，新竹的重劃區預售屋大家都在搶，因為真的沒什麼地可蓋。
總的來說，新竹和竹北能夠買的房子其實不多，新建案更是稀少。如果買不到新房，也可以考慮入手中古屋，近年來新屋和中古屋漲勢都很兇，跟台北一樣需求遠大於供給，這也是新竹房地產非常搶手的原因。
技巧2：國家災害中心查看災害潛勢地圖
第二個小技巧是可以到「國家災害防救科技中心」官網，查看淹水、地震、土石流等災害潛勢分析。政府已經將數據整理出標準，圖1是新竹的淹水潛勢分析，超大豪雨的定義是24小時累積雨量在500毫米以上。雖然出現超大豪雨的機率相當低，但也不是不可能發生，倘若降雨集中在6小時之內累積250毫米雨量，那麼淹水潛範圍就會變大（圖2），表示出現更多容易淹水的地方。
因為平時不會下這麼大的雨，所以難以提前發現哪些地方有淹水的潛在風險。等到發現問題時，房子可能已經買下了，那就為時已晚了。因此，在購房前查看災害潛勢地圖，才能避開這些潛在風險區域。
▲圖1 6小時降雨150mm的淹水潛勢區（圖片提供／創見文化）
▲圖2 6小時降雨250mm的淹水潛勢區（圖片提供／創見文化）
斷層帶的影響不容小覷。以新竹的公道五路為例，原本是一條幾乎沒有坡度的平坦道路，但在921大地震後，從交流道下來的地方隆起了一個大斜坡，這就是921地震造成的地形變化。這告訴我們，如果買房時沒有注意這些因素，一遇到大地震，自己的心血可能就付之一炬了。
從竹科工程師轉行建築業的綠盛世建設有限公司林聖逸董事長表示，工程師在模擬的時候都要設想一些最壞的情況，儘管那些狀況可能幾百年都不會遇到。例如，我們的環境不太容易同時出現地震、颱風、豪大雨，但工程師就是會去做這種極端的測試或模擬，如果模擬過後都沒有問題，就會覺得這裡是個好地方。所以我在選地的時候，就會分析這些資料，因為房子一住基本就是50甚至100年，房子要搬也搬不走，所以一開始就要避開這些潛在風險。
▲新竹斷層帶分布圖（圖片提供／創見文化）
再拿土壤液化來說，新竹就沒有台北嚴重，因為台北盆地曾經是湖泊，地質關係影響了土壤液化的程度。但在新竹，土壤液化區主要集中在漁港的海埔新生地。其他還有土石流、海嘯、核子事故等災害潛勢，這些資訊都可以在「國家災害防救科技中心」網站上查詢。政府這些年來對這些資訊公開得非常透明，建議大家在購屋前先做好功課能住得安心！
▲新竹土壤液化潛勢區（圖片提供／創見文化）
技巧3：Google地圖塗色區塊了解人口精華區所在
Google地圖還有一個功能，透過大數據，地圖上會將人類活動的精華區用淺黃色來標示。如果你是外地人，對於當地的房地產熱點不熟悉，可以透過這個方式來了解各鄉鎮市的精華地區。
▲新竹市精華區（圖片提供／創見文化）
以新竹為例，上圖顯示了新竹市的幾個精華區，包括巨城購物中心、新竹火車站到城隍廟的區域（傳統的新竹市中心）、竹蓮寺附近的八大學區、清大夜市以及馬偕醫院附近等。建議配合電腦或手機打開Google地圖一同查看。
技巧4：分析人口流動和所得中位數
由於工程師的薪水普遍較高，他們的居住選擇會直接影響當地的所得統計資料，所以我也會分析近幾年新竹各鄰里的所得和人口變化，以了解科學園區工程師的遷徙趨勢。例如，新竹火車站區域因站前SOGO百貨結束營業，店面和人流減少，導致該區域的所得和人口下降；而這些資金和人流就明顯轉移到巨城購物中心附近，提升該區域的商業活動和人流。這些變化是可以通過數據分析出來的。
房地產投資應該根據人口和資金流動的趨勢來調整策略。例如，新竹市的人口是淨流入還是淨流出？該區的人均所得是上升還是下降？人口和資金集中的地方房價通常會上升，而人口流出的地方房價則可能下跌。這就像在科技業分析生產數據一樣，我們會根據趨勢來調整策略，以達到最佳的投資回報。理解這些趨勢，可以有效降低投資風險。
這種趨勢在台灣的城鄉差距中特別明顯。隨著少子化和都市化的發展，越來越多的人遷往城市，導致都市的房價和物價上升，而鄉村地區則人口凋零。例如，921大地震後，南投的有錢人遷往台中，推動了台中精華區的房地產市場。同樣的趨勢在其他城市也適用，人口和資金的集中會帶來房地產市場的繁榮。金錢也可以視為能量的一種反映，能量集中的地方金錢自然越多，這個地區也就越精華。這種能量的變化通常是延續十幾二十年的趨勢，了解這些能量的流動和趨勢，可以幫助我們做出更明智的投資決策。
總結來說，在選地時我們會優先選擇精華區，避開斷層帶、淹水區和其他災害潛勢區，並觀察人流、金流是否集中。如果這些條件都符合，就算土地價格再高，我們也願意投資。即使房價高昂，由於需求旺盛，未來想轉手也沒有問題。
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本文作者-林聖逸 董事長
學經歷：
★綠盛世建設有限公司創辦人及董事長
★中華民國不動產經營管理協會理事
★瑞鼎科技研發主管
★旭曜科技研發經理
★三星電子研發副理
★凌陽科技IC設計工程師
★交通大學電機碩士班畢業
公司推案：
★綠盛世13――實美築（2024年交屋）
★新竹湳雅街危老都更案（預計2027年完工）
【本內容節錄自編輯精選好書《房產經營學2》】
書名：房產經營學2
出版社：創見文化
作者：林宏澔、許志維、戴智權、林聖逸、郭志方、邱俊霈、賴金水、黃耿彬、呂理立、林泰博
本篇撰文：林聖逸
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