買房下斡旋、簽要約或簽約後反悔要賠多少錢？如何避免賠款？

（圖片提供／幸福空間）

買房可透過口頭談、斡旋談、要約談、見面談四種常用的方法談價，其中斡旋、要約及簽約都有相關的違約罰責，我們須在了解避免違約賠款的方法前，知道不同狀況下的違約賠償金額是多少，並進一步認識有哪些方法可以避免自己賠款。

違約賠償金額是多少？

口頭談、斡旋談、要約談、見面談的違約罰責不同，賠款金額可參考下方表格與舉例。

違約項目

賣方違約金額

買方違約金額

口頭談

無。

斡旋談

須付與斡旋金相等的金額。

須付斡旋金（斡旋金被沒收）。

要約談

須付房屋總價的3%（依要約書內容而定）

須付房屋總價的3%（依要約書內容而定）。

見面談

（已簽合約）

須付房屋總價的15%（依合約書內容而定）

（表格資料來源：四塊玉文創）

違約賠款的舉例狀況

狀況一

斡旋書上是以價格1,000萬跟屋主成交，斡旋金10萬，如果買賣雙方其中一方反悔的話，就必須罰10萬。

狀況二

要約書上是以價格1,000萬跟屋主成交，如果買賣雙方其中一方反悔的話，就必須罰30萬。（註：此處以3%計算。）

狀況三

合約書上的成交價格是1,000萬，如果買賣雙方其中一方反悔的話，就必須罰150萬。（註：此處以15%計算。）

（表格資料來源：四塊玉文創）

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如何避免違約賠款？

如果買方做到以下幾件事，就有很高機率可以避免違約賠款的狀況。（註：由於會違約賠款，比較高比例是因為房貸成數不足，導致自備款不足填補，所以為了避免此情況，以下分享3個預防方法。）

1.出價前先請銀行估價

在談價前，買方若先請銀行評估房價，可避免自己出價時買貴，以及有機會提早知道房屋是否屬於銀行認定的標準品，因為若不是標準品，買方能被通過八成貸款成數的可能性較低。

因此，買方可透過出價前先請銀行估價，提早評估自己申請房貸的結果是否能順利，例如：房貸審核的三面向六關卡中，可以提早跟銀行確認物況（估價、標準品）的部分；而有些銀行可能會用電話的方式，幫買方評估人況（職業、收入）。

不過要留意，房貸審核中的聯徵（負債、信用），只能在正式送審後，銀行才能協助確認，或透過自然人憑證線上申請，可以大致了解自己的信用狀況，如此也較能避免臨時得知貸款成數太低，而對如何另外籌款缺乏心理準備。

Tips 可找仲介或代書配合的銀行

談價前，通常可以請仲介協助提供房屋的相關謄本，給銀行進行估價，如果自己沒有認識的銀行，建議可以找房仲公司或代書配合的銀行進行估價，且同時找兩、三家評估也可以；若買方自己要找不認識的銀行也可以，不過如果自身沒有太多時間找多家陌生銀行評估，此時請房仲公司或代書協助介紹銀行會較省時。另外，若談價前請銀行先行估價，也比較有籌碼知道如何跟屋主談價，畢竟屋主應該會比買方更清楚自身房屋的行情，而銀行的估價都有參考依據，找幾家銀行估價後，對於未來談價，買方的心中會比較踏實了解該物件在市場中的價值。

2.押房貸成數的解約條款

若買方擔心貸款成數過低，可能會害自己因為支付不出購屋款項，而被迫違約及罰款，可在出價前或談價中，就先請仲介協助和賣方討論是否能在簽約時的合約書中，押房貸成數的解約條款。例如：「若購屋貸款的純房貸成數（不包含其他信貸或其他民間貸款）申請不到七成，就可無條件解約並返回價金。」不過，要經屋主同意，才可押此條款。

Tips 可向代書諮詢解約條款的寫法

另外，也可以徵詢專業的代書意見，看解約條款該如何寫，對雙方比較有保障，因為解約條款必須買賣雙方合意接受，同時又必須有效力，這部分建議簽約前或簽約時，多問專業代書的建議；但若賣方不同意解約條款，買方就無法採用此方法降低違約風險。

3.遵守「問5找3送2備1」的技巧

多問、多比較、多確認，是買方能在簽約的前、中、後，針對「房貸」這部分做到的事，建議可以詢問多家銀行。

例如：從5家金融機構的房貸條件中，找出符合自身需求（成數、利率、年限為首要目標）的3家，並只先選其中2家金融機構正式申請、送審房貸，最後1家當作前2家若沒申請通過時的備案。

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