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圖解/【我的室友不是人】凶宅如何認定?凶宅的房價,誰說了算?

韓劇《大發不動產》由飾演身兼驅魔師的不動產社長張娜拉,碰上不信鬼神的神棍鄭容和,兩人從歡喜冤家變成「大發不動產」的最佳拍檔。

《大發不動產》的工作內容主要是接下業主委託,將出沒屋內的鬼魂驅離淨化,再以合理的價格把房子賣掉。

同樣在台灣,也有人會邀請法師到曾發生命案的房屋作法,希望就此恢復以往的安寧生活。但在旁人眼中,這樣的房子似乎有著一張永遠撕不下來的標籤:「凶宅」。

如何認定凶宅?凶宅房價誰說了算?圖/實價登錄比價王 製作

▋什麼是「凶宅」?社區內只要一戶曾發生過命案,整棟就都算是凶宅?法官跟你想的可能不一樣

台灣目前對於「凶宅」(房仲業者多稱「事故屋」)其實並沒有白紙黑字的明確定義,不是正式的法律用詞。

推敲原因可能是因事涉個人隱私與機密資料保護原則,政府沒有建立像實價登錄查詢網站的公開頁面可供查詢凶宅名單。

民間則有人特別架設網站,羅列整理過往凶宅的新聞報導連結,以及物件大致的地理位置等資訊。

另外,可參考坊間房屋仲介網,也能從當地鄰里間口耳相傳獲得消息。

要說最接近凶宅的官方定義,則可參照內政部「不動產說明書」應記載事項中:本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,若有,應敘明。

若遇糾紛時,法官通常會依內政部函釋、調查結果的證據與辯論過程等綜合考量,針對不同事件的輕重程度,最終依法官自由心證作出判決。

關於凶宅的判定,可從兩個角度討論:

(一)「死亡原因」,又分「自然死亡」與「非自然死亡」:

✦「自然死亡」通常是指因年邁、病故,壽終正寢。2021年台灣本土疫情爆發,五月中旬全國面臨三級警戒,期間曾發生染疫民眾在家中猝逝的憾事。

隨即有人問起「這類住宅是否屬於凶宅範疇?」為此內政部當時解釋,因屬染疫病死,所以不算凶宅。

不過,一般民眾「感覺上」心裡毛毛的,大多還是不敢買來住。雖然因病故家中,不被法律認定為凶宅,但實務上房仲業者為避免日後產生交易糾紛,大多選擇「據實以告」,仍將此類住宅於不動產說明書標註為凶宅,以供消費者參考。

✦「非自然死亡」則是因意外枉死(如一氧化碳中毒)、輕生、他殺等情形。

(二)「發生起末點」:凶宅的判定之所以有這麼多爭議,就是和死者發生命案的起始點和結束地點有關係,而「建物專有部分」就是影響的關鍵。

更多法院判例的結果,詳情參考下列新聞:

鬼月專題/從9樓輕生、墜落在2樓,哪戶是凶宅?你不知道的凶宅大解密

鬼月專題/凶宅房價打5折!跟風買房除了八字夠硬 還有「這前提」

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凶宅與房價的關係?銀行業者老實說…

大家都知道,凶宅會影響房價,且一般民眾大多不會選擇購買凶宅,當然也不希望自己住到一間凶宅。

除非是投資客抱持「台灣人普遍很健忘」過了5年、10年或許就沒人記得,該地曾發生命案的念頭,想讓「時間沖淡一切」。

所以仍有人願意嘗試以低價買入凶宅,之後「重新包裝」再出租或賣掉,藉此賺取價差而獲利。

然而,要想以凶宅作為投資標的,不僅心臟要很大顆、口袋也要夠深。

電訪銀行行員得知,市面上凶宅雖因案情程度有所不同,但銀行業針對凶宅物件的接受度普遍低落。

有銀行在調查物件時,若發現該物件曾發生過命案,無論死亡原因為何,一率選擇不承作。

因為對銀行來說,凶宅是一個高風險的擔保品,未來不可抗因素實在太高,未來恐難以轉手,故多數銀行不願意接收凶宅的業務。

即便銀行願意給貸,貸款的成數比起一般市場行情還要來得低;換句話說,如果想要購買凶宅,你得要準備更多的現金,甚至可能要全額購屋。

▋我們要如何避免買到「凶宅」?

凶宅的房價通常和市價相去甚遠,不想買到凶宅,通常有幾個方法可以查詢,可降低買到凶宅的機率:

(1) 避開凶宅多打聽:拜訪當地社區大樓的街坊鄰居、和管理員或警衛打交道。

身為第三方的鄰里長辦公室,也是重要情報站。經過多次詢問探訪下,相關社區物件的「歷史紀錄」就能一一浮現。

(2) 凡走過必定留下痕跡:如今仰賴網路發達,人手一機,「隨時保持備份」習慣的網友大有人在。

加上社群媒體百花齊放,舉凡臉書、Instagram、LINE或其它網路論壇等,都有熱心民眾和當地居民,分享第一手最即時的消息,提供買房的民眾參考。

搜尋網路可輸入「凶宅」+「大樓名稱」,結果一覽無遺。

(3) 坊間各大房仲品牌,多有建置全台房屋物件的龐大資料庫,具備更多專業的背景市調。

加諸前文所述,房仲多半會要求屋主(即賣方)誠實告知現有屋況,並按照不動產現況說明書如實填表,揭露相關房屋資訊,以保障買方的購屋權益。

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