有錢人也來搶買小宅？專家揭「畸形助漲現象」！

好房網News記者林和謙／台北報導

央行規範，台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上，其他縣市總價4,000萬元以上，就符合「豪宅限貸令」，房貸成數下縮至4成，無寬限期，造成買方購屋猶豫期拉長，也導致建商調整推案策略，多規劃小坪數。寶麟廣告副總經理管清智表示，10年前豪宅貸款限貸令限制房市漲勢，「但10年後豪宅限貸令恐怕反成為房市助漲因子」！他點出其中幾個關鍵因素。

觀察過去10多年，當房市過熱時，政府就會祭出房市相關政策，央行也推動選擇性信用管制，2012年央行推出豪宅限貸令，當時規定雙北市8,000萬以上、其他地區5,000萬元以上就屬豪宅，購買豪宅的貸款成數以6成為上限；2014年調整為台北市房屋總價7,000萬元以上、新北市總價6,000萬元以上，其他縣市總價4,000萬元以上就符合「豪宅限貸令」，2021年底央行將豪宅房貸成數再下縮至4成。

管清智指出，市場總是上有政策、下有對策，10年前，房市單價結構較低，且相關房貸管制不像現在以多管道齊發來箝制，因此整體購買力較強，市場的領頭羊確實是「高單、高總價的住宅產品」。

管清智說，在房市政策的管控之下，許多建商逐步放棄各都「豪宅線以上的產品規劃」，所以會看到近年各都100坪以上的新建案幾乎絕跡，伴隨著近年房價漲幅劇烈，未來市場將幾乎沒有60坪以上換屋型新增推案供給，小宅產品將越來越多。

管清智認為，當豪宅型建商也推小坪數商品，市場物以稀為貴，單價創高是必然，再透過實價登錄2.0機制、使得房價快速傳導，區域房價漲幅連動性變快。他表示，雙北市以外地區4,000萬以上的住宅產品，僅能貸款4成，自備款必須拿出2,400萬，有錢人的購屋動機多為置產及資金規劃，有錢人為因應豪宅限貸令，勢必也會「動腦筋轉彎、改變購屋策略」。

有錢人會調整的購屋置產思維，管清智指出，包括有兩部分，方案一，以全現金2,400萬元買2間1,200萬的2房，如此一來，資金效率更高，又安全。方案二，透過家族人員名下房地產貸款額度，放大槓桿，一樣在現金2,400萬的情況下、可貸款8成，最多可買10間1,200萬的2房，總值1,2億，或保守些、每戶抓3成交屋自備款，可買超過6間1,200萬元的2房，總值超過7,200萬；以上都是實務上的案例假設。

管清智表示，跨過豪宅線的住宅產品不僅貸款成數低，利率也較高，有錢人也很會算，因此會將不動產資金往小坪數房型配置，因利率較低的關係，持有成本更低，就是近年房市趨勢。他分析，綜合上述市場趨勢變化，「豪宅限貸對房市調控已失效」，疫情後近4年來，也成為房市助漲因子，「形成有錢人與中產階級搶房的奇特現象」，若豪宅限貸政策不做調整，台灣房市將更為畸形、房價趨漲。

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