台北這區中古屋，每坪比預售屋便宜近60萬元

【理財周刊記者顏瓊真報導】預售屋的價格通常代表對未來房價的預期，經常被視為區域房價的風向球。而寸土寸金的台北市預售屋每坪都超過百萬元以上，永慶房產集團根據實價登錄統計台北市近一年各行政區預售屋與中古屋的平均單價價差，結果發現大安區中古屋比預售屋便宜將近60萬元最多，中正區則是兩種產品價差最小，僅有30萬元左右。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市因開發幾近飽和、土地稀缺，使預售屋建案多須仰賴都更、危老方式來推案，在供不應求的狀況下，預售屋持續創高價。尤其建商在總價門檻考量下，中小坪數成為推案主流，單價漲勢更為兇猛。根據實價登錄統計，近一年台北預售屋單價為123.3萬元，相比中古屋單價78.7萬元，高出44.6萬元。

細觀各行政區的表現，大安區兩者價差最大。陳金萍指出，大安區是台北市最為精華的區域，因此不論是中古屋或是預售屋，皆是北市各行政區最高單價。但也因為大安區位於台北精華地段、再加上素地稀缺，使得大安區的預售建案若非豪宅社區，就是低總價、高單價的產品，使得大安區預售屋平均單價直上164.2萬元，相較大安區中古屋105.8萬元的平均單價，兩者相差58.4萬元，是台北市價差最顯著的行政區。

而名列第二、第三的松山區與信義區同樣如此，雖然中古屋單價也都破90萬元，但兩區預售屋單價皆逾145萬元，因此中古屋與預售屋的單價價差也分別達到56.8萬元、55.0萬元。

陳金萍分析，松山區與信義區亦位處北市精華地段，隨著去年上半年房市火熱，不乏多個指標預售屋建案創高價，例如松山區「勤美璞真城仰」的平均單價站上200萬元大關、信義區的「璞松高」、「華誼信義-閱翠」的平均單價也有逾170萬元水準，明顯帶動當地房市行情。雖然上述兩區的中古屋平均單價也都有90萬元水準以上，但相比預售屋而言，其中古屋房價實惠親民許多。

中正區則是中古屋與預售屋的單價價差較小的行政區，價差不到30萬元。陳金萍說明，中正區是台北市傳統的核心區域，坐擁台北車站、中正紀念堂、多所知名學府與商圈，其中古屋價格本來就處較高基期，平均單價已來到95萬元，甚至比松山、信義兩區的中古屋平均單價還要高。

而中正區預售屋近一年成交量主要受建案「全坤衡峰」影響，該建案緊鄰捷運西門站，近一年挹注中正區近25%的預售成交量，其平均成交單價為128.8萬元，以北市核心地段的預售屋來說相對實惠。因此，中正區在中古屋單價位處高基期，以及預售屋主要成交建案單價在蛋黃區仍屬親民下，讓該區中古屋與預售屋的價差僅29.7萬元，在北市各行政區中單價價差最小。

萬華區則是唯一預售屋單價未破百萬元的行政區，其中古屋單價也僅有62.8萬元，兩者價差為35萬元，在北市各行政區中單價價差第二低，陳金萍說明，萬華區開發較早，受到房屋屋齡偏高等原因影響，一直為台北市的「房價凹陷區」。加上過去萬華區相對缺乏大型開發計畫，房市缺乏高漲利多，因此，中古屋、預售屋單價相比其他行政區實惠許多，兩種產品之間的價差亦較小。

陳金萍表示，中古屋具有房價親民、坪數實在與可實地勘查屋況等優點，而預售屋因建築成本較高、屋況全新、以及反映區域發展和未來房價的增值空間，導致房價相對高昂。陳金萍提醒，中古屋和預售屋各有優缺點，民眾購屋前因多方考量自身需求，選擇最適合自己的房屋，切莫一味注重價差或CP值。

圖片出處:永慶房屋

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