什麼是建造執照？房屋建照要注意什麼？怎麼查去哪查圖解教會你！

我們可以常常在新聞看到一些房屋買賣的糾紛（延伸閱讀：付了錢不代表那是你的房子），往往都會和所謂的「建造執照」有關係，那這個所謂「建照」到底是什麼呢？建照對我們買房有什麼影響呢？要怎麼自己在網路上查建照呢？本文將會一步步揭開建照的神秘面紗！

建照對民眾有什麼影響？

「建照」的全名是建造執照。顧名思義，只要對房子有物理上的建設或改造，就要申請這一種執照，所以包括新建、增建、改建、修建……等，都是需要申請建造執照的範疇。

建照對民眾主要有兩個方面的影響：

是明確房屋的合法設計
是保障預售屋的買賣

1. 確定房屋的合法設計有哪些，避免不能用的建物。

在建照的申請過程中，需要提交詳細的建築設計圖，包含每一層樓的格局、陽台雨遮的面積、使用的材質等等細節。如果有不合法的地方是無法通過政府審核的，因此建照上所示的面積和設計是有強制力，後續的施工圖也必須要一一落實建照上所羅列的要求。

對於民眾而言，建照就是要監督營造商/建商是不是有真的落實法律規定，曾經有發生過不肖廠商貪圖方便，沒有遵守建照上的設計，導致後續沒辦法申請房屋的使用執照（後續將會有文章做說明），使得房子就閒置在那邊好幾年都不能用。

2. 建商必須要取得建照後，才可以向民眾出售預售屋。

因為預售屋交易期間較長，平均都要三、五年，再加上房市受總體經濟影響的環境很大，稍微有點風吹草動，都有可能影響建案的開發。之前就曾發生過民眾付錢買預售屋，但最後建商跑路或是擅自改變戶型，民眾到交屋的時候才發現跟當初談好的都不一樣。（延伸閱讀：看預售屋注意事項有哪些？）

所以為了避免民眾的權益受損，政府要求建商必須「拿到建照後」，才可以出售預售屋。建商在取得建照後，必須依照原有的設計並在規定的時間內完成建案，否則會面臨到法律上的責任，在一定程度上遏止預售屋市場的亂象。

建照的內容怎麼看？

下圖是目前建設中的台中市立美術館的建造執照，上面登記了跟此次建案有關的相關訊息。建造執照比較重要的內容有以下幾點：

1. 起造人和設計人

「起造人」就是建築物申請人，通常是出資方；「設計人」通常是合格執業的建築師。如果在建築期間要更改起造人和設計人，都必須要向縣市政府提交申請，依法進行變更。要特別注意的是，如果在變更「起造人」的當下，涉及買賣、交換與贈與等行為，就必須依法報繳契稅。

有些建商在確認未來買家之後，在建案尚未核發建照、還沒有房屋稅籍的情況下，就先將「起造人」變更為認購預售屋的買方，希望能夠逃避稅，目前稅捐稽徵機關對此類案件都會特別緊盯，所以消費者不要落入建商的圈套，反而還要被追討一大筆錢。

2. 使用分區

「使用分區」的類別跟房子的使用性質息息相關，例如有兩個建案，一個在農業區、另一個在住宅區，原則上住宅區的建案開發強度會比農業區來得大，自然而然使用的特性上也會有所不同。這也是為什麼同樣都是作為住宅使用，但位於不同使用分區，還是有價格差異的原因之一。

3. 建蔽率和容積率

從建照上的「建蔽率」和「容積率」的數據（延伸閱讀：建蔽率容積率是什麼？），可以大概推估建築物的規模。在此提供一個簡單的估算方法，建築的樓層數可以用容積率除以建蔽率來求得，即 樓層數＝容積率／建蔽率 ，透過這個公式可以大概知道建物的高度。另外也可以比對法定的建蔽率和容積率，看看建蔽率和容積率是否有剩下，才知道未來是否有改建或增建的空間。

4. 發照日期

這幾年建照制度改動的比較頻繁，不同時期的建照會對應到不同的標準，尤其是在雨遮計坪計價的部分，只要是民國 100 年 4 月 30 號以前申請的建照，無論預售屋、成屋，雨遮都是「可計坪可計價」；在民國 100 年 5 月 1 號～民國 106 年 12 月 31 號之間申請的建照，預售屋雨遮「可計坪不可計價」，成屋雨遮仍維持「可計坪可計價」；民國 107 年 1 月 1 號開始，所有申請的建照，無論預售屋或成屋，雨遮都「不可登記不可計價」。下圖幫大家整理出了雨遮計坪計價的方式。