長輩遺留的房產　處分方式誰說了算？

圖片來源：達志影像

三兄弟共同繼承了父母親留下來的房產，由於老大、老二長期住在外縣市，所以就將房子無條件給老三一家人居住。但是日子久了，問題漸漸浮上檯面，老大、老二認為，「明明三兄弟各有1/3的產權，為什麼卻都是老三一家人在使用？」於是兩人在討論過後，決定要將房產賣掉，分錢了事。

老三能夠理解兩位哥哥的想法，他不想住免錢的房子，但也不想賣房，這個時候究竟該怎麼辦呢？如果要買下來，又該怎麼跟哥哥們談錢？

類似的問題、相關的糾紛，將來恐怕會愈來愈多，因為根據內政部統計，台灣因繼承的房屋移轉登記比重愈來愈高。在2013年以前，比重皆不到10%；然而從2014年突破10%之後，2023年截至7月，因繼承移轉的比重已經來到17%（詳見圖1）。隨著台灣人口老化加劇，繼承的議題已不容忽視，到底該怎麼處理？

若未預立遺囑

不動產繼承登記有3方式

如果被繼承人留有有效遺囑，而繼承人們皆無異議，那後續財產就依遺囑進行分配。

但是，並非人人都會預立遺囑，在沒有遺囑的狀況下，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，當被繼承人逝世後，繼承人可以檢附被繼承人的死亡證明或除戶謄本，至國稅局申請被繼承人的遺產清冊等相關資料，查詢被繼承人是否有遺產或所得收入，以確認是否該拋棄繼承權或參加繼承。

遺產清冊上，如果有不動產、動產、投資或利息收入等，就是繼承人繼承的標的，後續便會進入申報遺產稅，同時辦理遺產分配的流程。

若以長輩離世，只有子女繼承的狀況來看，依《民法》規定，子女的應繼分相同，沒有男女之分、也沒有長幼順序的差別。房產專家李季鴻解析，如果是現金，相對較無爭議，因為可以直接均分；但不動產繼承相對複雜許多，就登記的型態而言有3種，包含：協議分割、持分共有及公同共有（詳見表1）。

1.協議分割：

假設被繼承人的子女有甲、乙、丙3人，遺產中有A、B、C共3間房屋。如果全體繼承人同意，鄭文在舉例，可以由甲取得A屋、乙取得B屋、丙取得C屋，並在分割協議書上簽名、蓋印鑑章，檢附有效印鑑證明送地政事務所完成登記後，3名子女便可各自取得所有權登記。

因為是獨自擁有完整的房地產產權，所以將來若想處分或是出售，可由所有權人自由處分，不需要與其他兄弟姊妹討論或協議，狀況相對單純。

2.持分共有：

假設這3名子女無法協議出由誰取得A屋、B屋、C屋，那麼為了公平起見，依據《民法》第1141條規定，可「按人數平均繼承」，所以甲、乙、丙3人可以各自登記A屋、B屋、C屋的所有權1/3，這樣一來，取得的遺產價格相同，就不會有爭議。但壞處在於，後續若要處分，情況相對複雜。

3.公同共有：

倘若3人對遺產分配沒有共識，但為了避免登記罰鍰發生，3名子女可先以公同共有辦理登記，等到未來有共識時，再辦理協議分割或是持分共有。因為《土地法》規定，「繼承登記得自繼承開始之日起6個月內為之」、「聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，但最高不得超過20倍」。

李季鴻補充，「持分共有」跟「公同共有」最大的差異在於，持分共有有明確的持分比率，譬如甲、乙、丙各有1/3；但登記成公同共有，只是說明共有人有甲、乙、丙3人，並無比率的概念。

若所有權人不止一人

欲出售時可採多數決

當繼承登記完成後，如果是協議分割成單獨所有，因為所有權人產權完整，只要本人同意就可以處分房屋。至於持分共有或是公同共有，雖然同樣都是「所有權人不止一人」，但因為共有型態不同，所以欲出售時面臨的狀況也不同。

持分共有的狀況下，因為各所有權人有自己明確的持分比率，所以各所有權人間可以互相買賣，也可以單獨處分自己的應有部分，出售給外人。但是，鄭文在表示，大多數正常的買方不會去買持分的房屋，因為「廚房、衛浴、客廳還有房間該怎麼和其他共有人分配使用？」

所以持分人對外求售時，價格通常會低於市價，也因為較便宜，故成了投資客覬覦的對象，投資客在取得後，再透過法院變價分割的手續賺取差價。坊間常看到的法院變價拍賣案件，多半都是類似狀況所衍生的案件，為了保障其他共有人，《民法》第824條規定，若由外人得標，「共有人有依相同條件優先承買之權，有2人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

以白話舉例，假設3人各持有某間房屋各1/3的所有權，其中1人向法院聲請變價分割，而後法院進行拍賣，並由外人以每坪50萬元得標，這時，另外2位持分的所有權人可以提出優先承買權，而交易價格就是外人得標的每坪50萬元，如果2位所有權人都提出優先承買權，則以抽籤決定誰可以獲得購買權。

若為公同共有，因為各所有權人沒有應有部分，所以無法單獨出售或處分，在沒有變更登記共有型態之前，想要出售就必須要經過全體同意才能辦理買賣登記，否則就要協議分割或改成持分共有的型態才能出售。

不過以上2種共有型態，在處分上也有例外的情形，以避免多數受制少數。依《土地法》規定，以下2種情形，共有人可代替全體共有人處分房屋的全部所有權：第1種是「共有人人數超過1/2，同時應有面積超過1/2」；第2種是「應有面積超過2/3，共有人人數不計」。

處分前，法規要求共有人應通知其他的共有人，所以其他的共有人一樣可以主張以同一價格優先購買，如果通知後15日沒有購買意願，則可分配對應的價金。

由於繼承糾紛難解，鄭文在建議，針對不動產，最好可以協議分割，並以取得單獨所有權的方式辦理繼承登記，避免一代傳一代，房屋所有權人愈來愈多，將來要處分，情況就會非常複雜的窘境。

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