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理財

台北東區危老重建指標案,為何從全台跑最快變跑不動

商業周刊

發布於 2023年06月29日01:00 • 林洧楨
台北東區危老重建指標案,為何從全台跑最快變跑不動

台北市忠孝東路3段、北捷忠孝復興站旁,一度被喻為最慘烈的正義國宅都更案,終迎來重生喜悅。中高樓層住宅,變身每坪上看250萬元的頂級豪宅,飽受折磨的建商、地主總算是苦盡甘來了。

相隔40米,馬路對面是危老重建案連雲玥恒,當時僅花8個月整合就取得90戶住宅地主百分百同意,號稱史上整合最快速的危老重建案。如今,卻爆發地主抗爭、揚言對簿公堂。

這案子從成案至今不過30個月,為何從人人稱羨的重建童話變建商、地主互控的噩夢?

一紙霸王條款促成最速整合

建商說服90戶、談到高6%利潤

兩個關鍵人物,是連雲建設總經理蔡漢霖,與帶頭組地主自救會的地主黃嫻靖。

黃嫻靖不僅是該案地主,還是長年在當地租屋開設佛堂、深耕地方的資深仲介;蔡漢霖是連雲建設第三代。兩人祭出兩大武器,快速說服地主同意。

一是霸王條款,也就是比照條例,只要建商與地主有更優惠的私約協議,所有住戶全可比照辦理。這成功營造出先簽約也不怕吃虧的氣氛,所以一出手就獲得眾多地主支持。

二是棄都更走危老,且善用危老當時須趕在2020年提出申請,才能有最高40%容積獎勵,因此催促所有地主,必須趕時效,這又成功縮短整合時間。

結果僅花8個月就讓所有地主簽字同意,還搶到一個66比34的絕佳分配條件,讓建商有比別人更多約6%的分配利潤空間。

跨過最難整合,分配卻爆爭議

地主店面增值3成,建商大樓達一倍

成功跨越最難的整合階段,接下來就是建築規畫,蓋好房子分回給地主。但房子拆完,引來各方打探該案重建條件,這一問、一比較,分太少、分不夠的問題爆發了。

以黃嫻靖為例,她自稱她的一樓店面在參與危老前,原有約1億3千萬元的市場價值,但加入改建後,如今店面只增值3成、約1億7千萬元,遠不如預期。

「連雲對地主太壞了,我還讓大家簽下那麼不公平的合約,我情何以堪?」獲得至少43%地主支持的黃嫻靖對商周投訴說。

對此,蔡漢霖解釋,疫情與電商等因素,嚴重衝擊店面價值,以北市來說,其他地方租金至少跌3成,東區則是跌5成以上,因租金大跌,導致一樓店面地主的重建價值變薄,他也相當無奈。

但這樣的說法,無法獲得近半數地主的認同,他們要求建商每戶讓出超額利潤給所有地主,否則不惜玉石俱焚,拒絕讓其繼續開發。

建商當然不從,強調要依契約精神,推動建案,同時針對部分地主的不實指控,也要以訟止謗。這讓蔡漢霖與黃嫻靖雙方全面決裂。

若破局,恐創百分百同意後毀約先例

不僅雙輸,更讓全台建商皮皮挫

現在最難解關卡是全員比照的霸王條款改革,如果真補償一樓地主7千萬元,全案90戶可全部比照,屆時恐怕是一筆建商難以承擔的數字。

此外,最可怕的是一旦破局,連雲將首開全台老屋重建百分百同意都還能反悔的市場先例,全台同業沒人樂見。

而被延宕的過程中,建商無論是租金補貼或是貸款利息都要持續支出,雖可走法律途徑向地主咎責追討,但能討回多少,很難說得準,最終只會落得兩敗俱傷,完工交屋遙遙無期。

一條忠孝東路兩個世界,蔡漢霖自言:「問題不在於都更或危老,而是人性。」人性的貪婪、猜忌是無止境的,只求快又沒管理好,欲望被挑起、互信被打破,再美好的童話故事,都可能因此破滅。

※本文由商業周刊授權刊載,未經同意禁止轉載。

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留言 121

  • 邦邦
    已經停工了,沒有贏家。人性之貪,無以復加。祝福
    2023年12月20日01:41
  • 龔勢棋
    有都更不走,自砍趴數走韋老…
    2023年07月02日23:41
  • 🔚🚷🚸🚶🐑👼👓👻
    . 很好!這很地主,懶得勞動(Landlord ) 建商再怎麼奸詐,還是得勞動 地主就不一樣了 土地升值要賺錢,貶值不用賠錢 出問題還能轉嫁租客+逃漏稅,穩賺不賠欸🤩
    2023年06月30日01:53
  • 丹尼
    沒有虧損,也不需要貼錢, 只是賺太少, 真是貪
    2023年06月30日01:20
  • 藍仁志(小光)
    算盡一切最後只剩下算盤,什麼都沒了
    2023年06月30日01:03
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