搬進新租屋處發現有人住了，原來簽約的人不是房東，竟是房客！

到外地工作或讀書如果沒有配置宿舍，通常只能選擇租房子，不過有些學生會選擇在寒暑假返鄉時，將宿舍短期轉租給其他人；或是有些租屋者，因為有多餘的空間及房間，而選擇分租出去，這些情形會有什麼法律問題嗎？還是一切都會基於契約自由的原則而成為合法租屋呢？

最近有位大學生因為到外地讀書，第一次租房，結果在與房東簽約完要搬進去時，才發現租屋處已經有人在住了，經過詢問和比對，發現雙方的租屋時間和地點竟然一模一樣，這才驚覺被房東騙了；原來這名所謂的房東其實也只是租客，沒經過原屋主同意，利用轉租方式欺騙多人來斂財。

當然這樣詐欺的行為絕對是違法的，不過這位房客轉租房間給其他人的行為也是違法的嗎？

其實民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約」

從這個規定可以發現幾個重點：

●房屋可以分租但不能轉租

●需原房東未反對才能分租房屋

●如果違反約定轉租，房東可終止租約

因此，像是一開始所說的，學生因為寒暑假的空白期間把房子轉租給其他學生，這樣的行為其實是不合法的，除非是只有將房子的一部份空間租出去，像是將多餘房間租出去，或是將一個空間租給他人，否則將整個房屋在租給他人的行為都是不行的。

假如今天屋子的原房東並沒有強制反對分租，而租客選擇將其中一間房間分租給第三人，那第三人與原房東會有任何契約上的關係嗎？

其實是沒有的，因為第三人是與租客簽訂租約，而原房東是與租客簽訂租約，因此原房東與第三人是不會有契約關係的，假如第三人所租房間裡的燈泡壞了需要修理，他就必須去找租客而非原房東，因為原房東並不需要對他負責，而是租客要對第三人負責；然而，如果今天這個第三人不小心把房間的家具弄壞了，原房東要找誰求償呢？

答案是要找與原房東簽約的租客，因為租客才與原房東有契約關係，因此第三人毀壞的家具，就需要由租客來負責賠償給原房東，而租客在與第三人商討賠償的問題，如此一來才會符合契約的關係。

本文經黃靖芸律師。生活法律沙龍授權轉載，更多內容請看粉專https://www.facebook.com/LifeLawSalonTW