（圖片來源／Pixabay）
大部分的銀行都喜歡薪資固定，任職於百大企業或公務人員等這類收入明確的客戶。那如果買方是現金收入怎麼辦？例如：現在很流行的網拍、網購，或是市場擺地攤的，甚至是臉書直播主、優土伯實況主等，這時候就必須確認客戶的收入有沒有存到銀行裡？存進去後每個月有多少盈餘在戶頭？我遇過很多客戶喜歡膨風，講得很水氣（台語），一邊嘴歪臉斜，一邊用鄙夷的眼神跟我說：「我每個月收入都三十幾、四十萬左右，要貸款幾百萬應該沒難度吧？！」我會請他將存摺內頁印給我看，沒錯，一個月真的都三、四十萬，但問題是每個月戶頭都剩下幾千、甚至幾百元……，這種客戶講好聽一點是視錢財如糞土、錢財乃身外物，萬般帶不走唯有業隨身，活得很瀟灑、很精采，但是銀行會吐槽你：「大哥，每個月您的錢都花光光，自備款從哪裡來？每個月的房貸您要怎麼繳？」這種財力證明送上去被打槍不要緊，如果被列管疑似洗錢帳戶，那真的是自找麻煩啊！還有一種很麻煩的買方貸款情形，就是買方在大陸工作，薪水是大陸公司發的，因為大陸所得要匯回臺灣很麻煩，很多人乾脆不匯回來，就會形成以臺灣的資料來說，看不出在臺灣有收入，因而造成銀行評分的困難。所以，如果真的是現金收入，不用太緊張，重點是錢有沒有存進銀行、有沒有存款的習慣，如果都有，也是有銀行可以承做的。
另外，剛才有提到，如果買方是台商或外商，收入都是在國外，或是國外工作領國外公司薪水的，這一類買方不是不能貸款，只是通常都要找公股銀行或是外商銀行比較有機會。而這一類客戶，貸款銀行選擇性就會比較少，這些簽約前都要跟買方說明清楚，以免買方過度期待。而所謂公股銀行是指政府持股五十％以上的銀行，目前只有臺灣銀行跟土地銀行這兩間是真正的公股銀行，股份百分之百是政府持有，剩下的像是合作金庫、華南銀行、兆豐銀行、臺灣中小企銀、第一銀行、彰化銀行等，因為政府有持股但並沒有超過百分之五十，稱做泛公股銀行，這些林林總總加起來，就是傳說中的八大行業，對不起！是八大行庫才對。
標的物價值也是評估重點！
銀行評估貸款的另一個重點是標的物本身的價值，也就是所謂的估價。因為內政部在民國一○一年開始實施實價登錄，從此之後的不動產買賣都必須照規定申報並且登錄。在這之前，不動產買賣資訊相對不透明，甚至造成很多不良仲介賺差價，衍生出很多交易糾紛，所以，政府才會規劃實施實價登錄，區段式揭露買賣價格以及其他資訊，讓買賣雙方都能有一個參考依據。
實價登錄對於銀行來說，也是非常重要的參考依據。大部分的銀行會取實價登錄的中間值來評估，如果標的物本身條件不錯，例如：裝潢、樓層或地點等，那就有可能抓實價登錄的高點來計算。所以，銀行在估價的時候，大部分都會去現場直接勘查，看看附近有沒有什麼嫌惡設施、標的物現場裝潢漂不漂亮……等，都會納入考量，然後做出最終的估價結果。
這裡我們說的都是每坪單價，再依買賣標的物的總評數去換算出總價。但要注意的是，銀行估算該標的物可貸金額，會依據銀行估價結果與買賣合約的價格取其低者。舉例來說，如果買賣合約價格是一千萬，但銀行估價認為該標的物價值也許值一千零五十萬，那麼最後銀行就會取低價一千萬來核准可貸金額。
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銀行估價會參考實價登錄，但其中有盲點！
現在幾乎所有銀行估價準則都會參考實價登錄，但其實實價登錄也會有盲點。舉例來說，如果現在房市剛好處於上漲階段，買方出價越來越高，搶著買房時，會發生實價登錄跟不上實際成交價的情形，因為如果買方現在買房價格屢創新高，但實價登錄必須在二到三個月之後才會揭露，所以，買方買房的當下，銀行在以實價登錄進行估價時，就會產生落差，銀行會認為實價登錄沒有紀錄，代表該區域沒有那個行情跟價格。如果單就一個案件，買方買貴就算了，整個地區買價都創新高時，就會造成銀行對房價上漲的反應太慢，買方貸款額度不足，連帶影響仲介跟代書，造成大家的困擾。
還有一種情形是不能說的祕密，那就是實價登錄是有可能造假的。有的買方或賣方基於種種原因，可能要規避稅金，可能要拉高貸款額度，正所謂賠錢生意沒人做，殺頭生意大家搶著賺，在利益當頭的情況下，鋌而走險作不實合約的情況也是時有所聞。
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銀行特性大不同！
就我這幾年幫客戶找貸款的經驗來說，每家銀行都有每家銀行的特性，有的銀行利率就是比其他銀行低，但相對的估價就比較保守，或是借款人的條件審核就很嚴格，而有的銀行估價很好溝通，額度也很敢給，但利率就會比較高。有的銀行現金收入的客戶不做，有的銀行工業用地不做……，林林總總都考驗代書對銀行業務的熟悉度。最麻煩的是，原本這間銀行可能很好配合，但因為銀行主管都會輪調，所以，很有可能換了一個比較保守的主管，連帶地房貸放款業務也跟著保守，那麼這間銀行就很可能暫時先關進冰箱裡，等換了主管再拿出來解凍試看看。所以，找銀行真的是一門學問，銀行也是代書的一種資源，如果代書配合的銀行夠強，仲介會越無後顧之憂，自然找你簽約的機會就越多。
現在銀行放款業務人員也很辛苦，我們事務所三不五時就會有銀行人員來拜訪，跟我們推銷房貸業務，希望我們能跟他們銀行配合往來，這就跟代書去拜訪仲介店家要簽約機會是一樣的道理。所以，仲介跟代書、還有銀行之間就會形成一種很有趣的生物鏈，銀行跟代書要房貸承作機會→代書跟仲介要簽約機會→仲介需要銀行放款額度，大家環環相扣、同舟共濟，你說，是不是很有趣？
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【本內容節錄自精選好書《連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角》】
書名：連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角
出版社：財經傳訊
作者：許哲瑝
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