[房貸選擇] 內行的3步驟挑好房貸銀行 (附最新銀行房貸利率比較表)

房貸是多數人生命中借過最大一筆的錢，正因為房貸的金額高，所以房貸利率高低變得很重要

以2020年上半年平均房貸借款金額在700萬，差0.1%就可以讓你多付12萬元利息，所以慎選房貸銀行變得很重要

那要如何找到合適的房貸利率和方案呢？因此本文從三個步驟教會你房貸銀行選擇，1) 看清利率高低 APR 才是重點 2) 上網尋找低房貸利率 謹供參考 3) 電話詢問利率 經由保險公司/農會找到最低房貸利率作法，分別介紹如下：

步驟1：比較房貸利率 APR 才是重點！不要陷入低利率迷思

先給大家一個簡單的概念，所有的房貸都是機動利率，代表你的房貸利率會跟隨著某個指標進行調動 (例如：中華郵政2年期定期機動利率、八家行庫一年期定儲固定利率等)，所以我們談的都是當下的利率，如果央行升息或降息，你的房貸利率就會跟著波動

迷思1：不要陷入前低後高的房貸利率

一個房貸利率一段式 1.31% 和 青年安心成家購屋優惠的 1.19% 你會選哪一個？如果你只看利率的高低，那你會挑選 1.19%，但這樣子對嗎？

其實青年安心成家的貸款是採用二段式，前二年 1.19%，接下來會調升為 1.49%，所以單純的看利率高低是不準，同樣以 700萬元的房貸來試算：

■ 1.31% (一段式)：20年要繳 96萬利息

■ 青年安心購家：20年要繳 106萬利息

所以前高後低的房貸利率你反而要繳更多的利息給銀行，但是上述以是 20年來計算，如果你預計持有時間沒有這麼長，那大家也可以試算看看，就可以知道哪個房貸方案比較划算

迷思2：利率低但附加一堆費用

所以只要房貸所繳利息低就好了嗎？這樣子也不對，因為在申請房貸的過程中，銀行會有許多額外的費用要你支出

名目有很多種名稱，例如鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費和手續費等，不管名稱叫什麼，這一些都是你的成本，你必須要付出的錢，所以你這一些費用你都必須要去考量

這筆費用從不用錢，到 100 ~ 200元，最貴可能會高達 5000 ~ 6000元，所以你在選擇房貸時這一些費用也必須要同時考量

■ 而且，請勇敢的跟銀行談這筆費用，如果你的條件不錯，那很多銀行都可以談到不用附加費用(也就是免費)，所以除了問利率外，也請一併確認清楚這一些鑑價費、帳管費、開辦費等其他名目的費用，這樣子才可以綜合比較

房貸利率請看 APR (總費用年百分率)

那到底該怎麼比較呢？請比較 APR (總費用年百分率)，因為這個數值，不管你是一段式、二段式、混合式、附加費用多少，都會一併幫你計算到其中

因此單純的比較房貸利率是不精確的，請你要比較各家銀行方案的總費用年百分率 APR

但，我相信大家一定會問，我是文組的耶，我怎麼會計算 APR 這個數值？

其實不用擔心，因為根據金管會的規定，銀行必須要在廣告文宣上標示總費用年百分率 APR 的數值，只是大家都沒有去注意過這個資訊，例如我們以土地銀行的青年安心購家方案來看，在文宣的未端就有一個總費用年百分率的計算內容：

橘色框框圈出來的地方，就告訴你如果計算了二段式的利率 (1.19%/1.49%) 再加上 5300 ~ 5600 的附加費用的計算，以借款 200萬的情況下，你的 APR 是 1.46%，所以透過 APR 去比較各家的方案，不會單純的陷入房貸利率高低的迷思

但這邊提醒一下，因為依據金管會要求，銀行都是以 200萬/20年期的借款來計算 APR 的數值，而你借款的金額高低、時間長短也會影響這個數值 (主要是費用所造成的影響)，例如同樣的青年安心購屋：

■ 200萬借款：APR 1.46%■ 700萬借款：APR 1.44%

如何計算房貸利率的總費用年百分率 (APR)

所以當每個人談到的利率不相同、費用不相同，那到底怎麼計算出屬於自己的 APR 呢？

過去我會告訴你可以透過 Excel 公式中的 IRR 來進行計算，但是現在你不用這麼麻煩了，有網站提供線上的試算功能，你只要依你問到的數值到 ■ 理財試算網提供的總費用年百分率計算 功能

• 攤還方式：本息平均攤還 (預設)、本金平均攤還 (還得比較快方式)
• 貸款總額請輸入你預計申貸金額
• 各項費用請輸入你跟銀行問到的相關費用
• 如果是一段式，就第一段階直接輸入你的貸款利率和借貸期間 (240月 = 20年 / 360月 = 30年)
• 如果是二段式，就分別填入時間，例如青年安心成家是二年 (=24月) 1.19 %，其餘時間 (240-24=215月)為 1.49%

透過上述的計算，我們就來算出來土地銀行的青年安心成家的 APR 是 1.46% (與銀行公告的資訊相符！)

步驟2：上網找房貸利率 但"謹供參考"

最低銀行房貸利率排名哪裡找？

■ 2020年4月1日～2020年9月30日，只要你滿足以下條件，那房貸利率可以多降 2碼 (即 0.5%)：

• 限自用住宅 (也就是名下只有1戶房子)
• 貸款額度在1,000萬元以內
• 在8大公股行庫承辦貸款：臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、台灣土地銀行、兆豐銀行、台灣中小企銀、彰化銀行、高雄銀行 (不需要申請，銀行會自己降利率)

看完上面說明，大家還是會問？那我的可以申請房貸利率是多少呢？

■ 房貸利率比較網：591 房貸網

我個人建議大家可以上 591 的房貸網來進行查詢，為什麼呢？因為 591 可以按照 APR 來進行排序，所以你可以直接比較最真實的利率，而不是找到沒有用的比較

從下面可以看到，如果以 APR 來做排序，目前最低利率為 1.31% (但是屬於軍公教才有的優惠)

但如果你只看到率，你會看到青年安心成家的 1.19% 的利率為最低，但我們知道質實它背後是 1.46% 的高利率

591 也可以身份別，例如一般民眾、軍公教、特定職業、特定企業的身份類別來搜尋

■ 房貸利率比較網：內政部不動產資訊平台

但 591 有一個缺點，他沒有辦法排序寬限期 (即只繳利息不繳本金的時間長短)，你必須要點進去後才可以看得到

第二個推薦的平台為內政部不動產資訊平台，這裡可以依首期利率、寬限期、更新日期、機構名稱等進行排序，也可以篩選不同的身份類別，所以在這裡你可以找到寬限期最長的銀行，但可惜相關費用只有列出，並沒有顯示 APR 的訊息

下面就是搜尋出來的結果 (果然最先出現的就是青年安心購家方案)

網路房貸利率結果僅參考

但我要告訴大家，其實上面查的結果僅供參考，也就是查到利率都不是你的房貸利率，為什麼呢？不知道大家有沒有注意到，網站上的這一行小字呢？

銀行利率會因時間、受理地、申請人徵信狀況等情況有所不同，具體請依銀行實際評估為準，以上信息僅供參考

因為房貸利率跟 1) 房屋價值 2) 個人信用狀況 3) 首購/非首購習習相關，所以網站上面絕對沒有辦法給你一個正確利率 (因為每個人都會有差異存在)，那為什麼還是要先查詢呢？

因為銀行有 30、40間，你沒有辦法找完所有的銀行，因此網站上房貸利率查詢，只是方便你限縮銀行範圍，先從幾家特定的銀行開始找起

什麼因素會影響你的房貸利率

■ 個人收人：是否有穩定收入 (可以提供薪資單或扣繳憑單)、目前工作 (是否為軍公教或前50大企業)，個人建議可以拿最近一期所得稅申報資料，因為上面會列出你的所有收入

■ 個人資產：如定存、儲蓄型保單、基金、股票、不動產等

■ 個人負債比：如信貸、車貸、學貸等佔你收入的比例，通常銀行會希望你的負債比在 70% 以下 (因為房貸為有擔保的借款，所以不會使用一般信用卡的 DBR22 來計算(即負債比例不得超過薪資22倍之上限)

負債比 = 月負債 (相關貸款的總合，當然要再加上新借房貸) / 月收入(平均收入，含獎金、年終等)

■ 個人信用情況：銀行會看你個人信用分數、聯徵紀錄等，看你是否有信用瑕疵 (負債未定期償還的情況)

■ 首購/非首購：首購的定義很簡單，在購入當下你名下是否有不動產，如果有就屬於非首購，如果你三年前把房屋賣了，現在名下沒有不動產，那就可以適用首購的利率

至於可以核貸的金額則是看你要購入房屋的所在地、新舊等資產價值，部份銀行會針對地區來劃份，新的重劃區或是偏鄉地區不能申貸8成以上 (或7成)

步驟3：打電話詢問房貸 保險公司/農漁會找到低利房貸

因為每個人的差異這麼大，所以在網路上找到的利率僅供參考，那到底要怎麼找到自己的房貸利率呢？

打電話去銀行分行詢問房貸利率

過去我是自己帶著個人資料(如收入、資產等)，直接到房屋所在地的銀行去詢問，但後來發現，其實不用這麼麻煩，你只要直接打電話就可以了

上面你已經有找好各家的房貸方案，所以你可以先篩選出幾間適合你的銀行，再分別打電話去銀行分行詢問：

• 直接找到銀行"分行"電話 (因為房貸業務是分行在處理的，所以請找當地分行或熟悉的分行，例如你的薪轉銀行或是友人所在銀行等)
• 請總機幫忙轉接房貸業務的經辦人員(或跟好友要到聯絡窗口)，如果不在留下電話請對方回撥
• 告知分行人員有要辦理房貸，提供房屋的坐位位置、購買金額、預計貸款金額、個人的收人情況等訊息
• 請銀行回覆 1) 房貸利率 2) 可貸金額 3) 可貸年限 4) 相關費用等

承辦人員會先依你的情況回覆一個利率情況，同時告知這個利率和成數並非最終結果，僅是初步回覆，因為銀行的房貸審核有一定的流程，但至少你有一個依據，可以計算出你個人的房貸 APR，來做為選擇的排名

別忘了找保險公司/農會/建設公司合作銀行詢問房貸

這裡在分享個人心得：除了銀行外，你一定要找保險公司(壽險公司)詢問房貸利率

啥!? 保險公司也有承辦房貸業務？如果我問十個人，應該會有八個人不知道，但保險公司現在也是滿手的現金，所以當然也有在承辦房貸業務，不過知道的人並不多，但利率是比銀行還有競爭力的

例如像國泰人壽、三商美邦人壽、新光人壽等，在官網上面都可以找到相關的訊息，而且都還有線上諮詢的表單，填寫後就會有專員打電話來跟你聯絡，我自身最後就是選擇保險公司房貸，當初比較過10來間銀行/壽險，真的是保險公司給的方案最優 (重點是，我還不是他們家的保戶) ■ 富邦人壽宣佈已經不再接受新的房貸申請

另外，PTT 網友的經驗，你也可以找當地農漁會，他們的利率其實也算不錯，但我個人經驗，如果你是農漁會的既有存戶的話，比較容易有這項優惠 (因為我去談時，他們請我先開戶放一筆錢進去，才可以談到比較低的利率)

最後，如果你是買預售屋的話，那建商都會有合作銀行，通常專案談下來的利率也會不錯，這一些選擇都可以進行綜合考量

請找1~3家的銀行進行房貸審核

上面的過程，可以讓你銀行房貸範圍再縮小，那接下來呢？

建議你先送條件最好的 1、2家銀行，讓銀行進行內部的房貸審核流程，你需要附上內容如下 (每家銀行不同，這裡做為舉例)，這樣子就可以跑銀行內部流程，約 7 ~ 10個工作天(2周時間內)，承辦同仁就可以回覆你正式的核貸金額、年期、利率

借款申請書土地及建物權狀影本各一份借款人身分證正反面影本一份借款人財力文件

為什麼會先建議送少少的1、2家，而不是 10家全部灑出去申請呢？因為銀行在審核時會去調你的聯徵記錄，所以只要查詢就會有記錄，當銀行發現你的聯徵有很多查詢記錄時，通常不是一個加分的效果，有時候反而會成為扣分的情況 (因為申請信用卡、開戶等亦會進行聯徵的查詢，建議在這段時間也可以避免進行信用卡申請或開戶動作)

因此先從 1、2家送件，如果你已經順利取得你要的成數、年限、利率，那如果你還想要再比較，那可以繼續送件，但原則就是一定要有一家滿足你的需求(通常都貸款的成數)，不然最後都沒有合適銀行，反而會讓你買賣不成，那就損失更大了！

當然，如果核下來的情況不如預期，你也可以透過增加保證人等方式，請銀行再重新進行核定

最後步驟：對保設定與撥款

徵審流程只是確定你的貸款成數和利率，並不代表就要跟這家銀行進行房屋貸款

如果最後已經確認要找哪一家銀行，那就會來到對保設定流程，將房屋的抵押權設定給銀行 (通常需要代書的協助)，借款人就帶著印章出現即可，銀行設定完抵押權後，就會把房貸撥付給你指定的對象(例如建設公司、賣方等)，不過後續這一些流程都會有代書協助，所以就依流程將後續動作走完即可

透過本文的三個主要步驟：認清房貸利率 使用 APR 來計算、上網尋找房貸利率 但僅供參考、最後電話詢問房貸利率 找到最適合你的房貸方案的流程，可以讓買個要購屋的人順利找到適合自己的方案

最後老話一句，房貸是自己要繳的，所以功課要自己做，電話要自己打，找到最佳的房貸方案，讓你省下12萬利息支出

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