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國稅局緊盯...投資客買房難「如此操作」!地政士:幾項憑證不可少

好房網News記者林和謙/台北報導

2016年1月1日房地合一稅1.0實施,去(2021)年7月1日房地合一2.0上路,財政部中區國稅局指出,該稅制按實際交易價格減除成本、費用及已課徵土地增值稅的土地漲價總數額,來計算交易所得來課徵所得稅。不過之前發生不少投資客、有心人士為了因賣房獲利想避稅,而開立假發票混充成本費用,在國稅局嚴抓炒房、緊盯下,現在也難有操作空間。建喬地政士事務所陳彥霖地政士表示,過去曾有人以假發票、高報裝潢費避稅,但若房價、裝潢費用比例不尋常,恐也會遭國稅局發現。

房地合一稅上路後這幾年,國稅局陸續發現有民眾以無交易事實的不實統一發票申報充作出售房地產的成本費用,想逃漏稅,像是有民眾賣屋後有獲利、並適用房地合一稅率45%,但他卻與認識的裝潢公司開立假的大額統一發票,國稅局稅務人員察覺有異,於是從施工所需料工費等物流、金流資料進行查核,發現裝潢業者配合屋主開立不實統一發票,虛增裝潢、裝修費高達300多萬元。

陳彥霖表示,上述這樣的「投機」情況確實不少,但房地合一稅2.0上路後,國稅局更嚴加監控,基本上民眾賣屋若有裝潢及裝修費用,都要確實拿出發票、估價單、匯款單,讓國稅局核對金流、帳目是否正確,且若賣出的房價是600萬元,但裝潢費卻達200萬元,不符合比例原則,國稅局也會加以嚴查,因此過往的投機情況會比較少了。

此外,2016年房地合一稅實施後,發生民眾買老公寓後、並花錢整修裝潢,隔了兩年賣出,但該賣家自認是賠售,因此沒有申報房地合一稅,但幾個月後遭國稅局查獲、通知他補稅並罰款;且該民眾向銀行借了50萬元進行裝修,並提出支付銀行本息的憑證,但國稅局打臉,告知他向銀行的借款不能作為成本費用。

陳彥霖指出,從上述案例來看,向銀行借款確實無法當作交易房屋的成本,因為民眾借來的錢有沒有確實用在房屋裝潢、實務上也很難認定;他表示,過去房地合一稅1.0,若出售房屋有獲利,而沒有提供成本憑證,可以扣除房屋交易總價的5%作免稅額,不過最新規定是,若未提供相關成本及費用憑證,須按成交價3%計算、並以30萬元為限,這讓可避稅的空間更小,也讓房市投機客的獲利空間壓縮。

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