別踏入預售屋陷阱！建商想省「1費用」要求提前交屋…買家能拒絕？專家：做這件事保障權益

作者 : 翁申霖

圖片 : 今周刊攝影組

房價年年高漲，下手買房一定要留意各種細節，以免花了大錢還損了自身權益！近日有民眾指出，過去買了一間預售屋建案，明明房子還沒蓋好，建商卻因不想吸收額外費用而要求提前交屋，欲把成本轉嫁給買方，民眾疑惑這樣是可以的嗎？又或者是否可以拒絕建商的要求呢？

一名網友在PTT上指出，友人購置了一間預售屋，預計會在農曆年前完工，但由於建商不願意吸收「土地增值稅」的成本，因此要求住戶們在今(2022)年底前先交屋，後續會再繼續施工，讓住戶可以順利在農曆年前入住。

不過，建商這項要求也讓買家擔心，倘若先交屋的話，是否有可能出現「爛尾」的情況，該網友好奇，事先簽好相關合約的話，是否就能約束建商完成後續的工程？

對此，大多數人見狀後紛紛意見一面倒的要買家拒絕，直言「交屋後就只有保固責任了，賴皮一點的大可以不理你」、「直接拒絕就是了，一切照合約走」、「年底到過年就兩個禮拜，他是只剩油漆是不是XD」、「白紙黑字都不想遵守了，更何況嘴巴講的」、「不要隨便脫離國家所提供的保護傘」。

▲示意圖，與本文無關

相信不少人疑惑，年底前交屋和年後交屋，為什麼會有「土地增值稅」的金額差異呢？事實上，在「房地合一稅」起徵之前，房屋的交易是分別課徵土地增值稅及房屋部分的所得稅，值得注意的是，在2016年1月1日以前取得的房屋、土地仍是適用舊制。

至於土地增值稅的部分，又是依照每年1月1日所公布的「公告現值」來課徵，也因此，如果該縣市於1月1日調整公告現值，土地增值稅就很可能出現大幅增加。

以近年來為例，受到房價快速飆升影響，明年度的公告現值、公告地價都可能出現明顯的調整，而全國平均的公告現值在過去4年來呈現連4漲，增幅分別為0.46％、0.72％、1.64％、2.5％，今年再度上調的機會不小。

不只這一樁，以往也有不少案例是，在房子還沒有完工的情況下，建商就要求住戶過戶、交屋，而這樣的行為是否合理？

消保官指出，由於「建商已經取得使用執照，在法律觀點形同已經完工，確實有權要求轉移產權，要住戶進行過戶。」買方若對預售屋況認知有落差，不妨從驗屋角度進行處置，可依法主張房地總價5%作為交屋保留款，暫不支付這項尾款，以保障自身權益。

依照預售屋契約應記載及不得記載事項，交屋過程一旦發現屋況有瑕疵，有權保留房地總價百分之五作為交屋保留款，等待修繕完成經過雙方複驗合格再行支付，藉此保障自身權益。

此外，「合約內容的個別搓商條款」也曾出現諸多爭議、投訴，有些建商會將特定費用以特殊手法轉嫁給消費者；根據《三立新聞網》報導，地政士公會名譽理事長王進祥受訪時直言，「土地增值稅依照稅法上的規定，納稅義務人是賣方，但是他把它(增值稅)轉嫁成買方的時候，他(賣方)就用個別磋商條款，來約束消費者。」

「當初就是沒看到仔細，才會忽略這項磋商條款」，專家建議買預售屋時，一定要特別留意手寫條款、個別搓商條款，以及確認甲乙方定義，才能保障自身權益。

▲示意圖，與本文無關

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